① 분양값 낮추기 : 분양값 20~30%↓ ‘서민 내집꿈’ 주춧돌

[‘5대 불안’을 벗자] 1부 : 주거

서민들이 땀 흘려 열심히 일해 번 돈으로 내 집을 마련할 길은 과연 없는가? 먼저 월급쟁이들이 서울에서 봉급만으로 내 집을 마련하는 데 시간이 얼마나 걸리는지 따져보자.

심상정 민주노동당 의원이 국민은행·통계청 자료 등을 분석한 것을 보면, 대학 졸업 후 군대를 마치고 28살에 직장생활을 시작할 경우 25평형 아파트를 사는 데 꼬박 23년이 걸린다. 33평형은 30년 이상 걸려 58살이 돼야 가능하다. 50대는 자녀 학비와 결혼 비용이 만만치 않게 들어가는 나이라는 점을 고려하면, 월급쟁이들의 내 집 마련 꿈은 사실상 포기해야 한다는 얘기가 된다.

전문가와 시민단체들은 이런 말도 안 되는 현실을 타개하려면 천정부지로 치솟은 분양값부터 낮춰야 한다고 입을 모은다. 또 그 방법으로 분양가 상한제와 분양원가 공개를 제시한다. 특히 수도권 투기과열지구는 민간택지도 분양원가를 공개해 고분양가를 막아야 한다고 강조한다.

지난해 12월 평당 1000만원 미만으로 대한주택공사가 분양한 성남 도촌지구 주공아파트 건설현장. 강창광 기자 [e-mail]

돈모으면 10년내 중소형 아파트 살수있도록
투기과열 수도권 민간택지도 원가공개 필요

5~10년 모으면 24~33평형 집 살 수 있어야=현재 5천만원짜리 전셋집에 살고 있는 35살 노동자 가구가 5년 정도 열심히 일해 24~25평형(전용면적 18평) 아파트를 구입하려면 분양값이 어느 정도 내려야 할까?

통계청 조사를 보면, 지난해 3분기 35살 도시 노동자 가구의 월평균 소득은 326만6천원, 지출은 243만8천원으로 흑자액은 82만8천원이다. 연간 최대 저축 가능액은 994만원이 된다. 저축에 연 5%의 금리를 적용하면 5년 동안 모두 5700만원 가량을 모을 수 있다. 여기에 전세금 5천만원을 합치고 5천만원을 대출받아 총 1억5천여만원으로 24평형 아파트를 장만하려면, 분양값이 평당 657만원 정도라야 가능하다. 이 노동자가 저축을 계속하면 45살이 되는 10년 뒤에는 약 1억8천만원을 손에 쥐게 된다. 여기에 9천만원을 대출받아 총 2억7천만원으로 33평형 아파트를 사려면, 분양값이 평당 822만원 정도라야 가능하다. 다시 말해 평당 분양값이 600만~800만원대가 되어야 내 집을 장만할 수 있다는 얘기다.

그러나 서울 지역 아파트의 평당 분양값은 지난해 말 현재 1513만원으로 봉급을 모아 집을 산다는 것은 꿈도 꾸기 어려운 실정이다. 공공택지 아파트도 지난해 3월 분양한 판교 중소형은 평당 1149만원, 12월 분양한 성남 도촌지구는 950만~970만원으로 역시 서민들에게는 너무 높은 가격이다.

치솟는 아파트 값

투기과열지구는 민간택지도 분양원가 공개해야=<한겨레>의 여론조사 결과, 국민의 85.9%가 분양원가 공개에 찬성했다. 전문가들과 시민단체들도 같은 견해다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “수도권 인기 지역은 땅값·건축비 등을 부풀려 시세보다 높게 분양하는 것이 현실”이라며 “분양원가가 공개되면 업체들도 원가절감 노력을 할 수밖에 없어 집값은 20~30% 떨어질 것”이라고 내다봤다. 김남근 참여연대 부집행위원장도 “정부가 9월부터 도입하기로 한 민간택지의 분양가 상한제는 분양원가 공개가 전제되지 않는 한 큰 의미가 없다”고 지적했다.

전문가들은 분양값 인하와 함께 지금과 같은 ‘로또식’ 청약제도를 서둘러 개선하고 분양권 전매 제한도 강화해야 한다고 말한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “분양가가 내려가면 시세 차익을 노리는 투기 수요가 몰릴 우려가 있는만큼, 실수요자 중심의 청약가점제를 조기 도입하고 전매제한을 철저히 해야 한다”고 지적했다.

정부도 아파트 분양값이 지금보다 20~30%는 내려가야 한다는 데 동의한다. 이용섭 건설교통부 장관은 “분양가 인하가 집값 안정을 이룰 해결책”이라고 말한다. 그러나 정부는 민간택지의 분양원가 공개에 대해선 주택공급 위축을 불러올 수 있다는 이유를 들어 반대하고 있다.

하지만 한 건설업체 관계자는 “수도권 투기과열지구의 민간택지만 분양원가를 공개하면 된다”며 “투기과열지구는 집이 잘 팔려 공급이 줄 염려가 없고 집값이 안정되면 규제가 풀려 공개하지 않아도 된다”고 말했다. 전문가들도 지방 등 집값이 안정된 곳은 굳이 원가공개로 건설업체들에 부담을 줄 필요가 없다고 말한다. 현재 투기과열지구에는 서울과 수도권, 지방 6대 도시, 행정도시 주변, 창원시 등 집값이 많이 오른 곳들이 대부분 포함돼 있다.

정부와 열린우리당은 오는 11일 고위 당정협의를 열어 민간택지의 분양원가 공개에 대해 최종 결론을 내릴 예정이다. 지난 4년 동안 각종 대책을 쏟아냈으면서도 집값 잡는 데 실패한 정부·여당이 어떤 선택을 할지 주목된다.

허종식 기자 [e-mail]

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분양값 20~30% 내리면…
파주·김포 평당 800만원 이하

실수요자 청약가점제 필요

분양값 제도 변화

아파트 분양값을 지금보다 20~30% 내리면 평당 분양값은 얼마나 될까?

정부는 서울 송파, 인천 검단, 경기 광교·김포·양주·파주 등 수도권 새도시 6곳의 아파트 분양값을 25% 정도 낮추기로 했다. 이를 판교에 적용하면 지난해 3월 평당 1149만원에 공급된 중소형 주택(전용면적 25.7평 이하)은 860만원대로 내려간다. 상당한 인하 효과가 있는 것이다. 도시 노동자들이 열심히 일해 저축하면 집을 살 수 있다는 가능성을 보여준다.

부동산업계에선 정부 계획대로 되면, 땅값이 싼 양주 새도시는 평당 600만~700만원대, 강남 대체지로 꼽히는 송파 새도시는 군부대 이전 비용이 만만치 않지만 평당 1000만원 선에서 공급할 수 있을 것으로 예상하고 있다. 또 검단·김포·파주 새도시도 평당 800만원을 넘지 않을 전망이다.

일반 공공택지의 분양가 추정도 가능하다.

서울시는 2004년 8월 처음으로 마포구 상암지구 아파트 분양원가를 공개했다. 상암 5단지의 평당 분양원가는 747만9천원, 분양가는 1210만5천원이었고, 6단지는 평당 분양원가가 814만8천원, 분양가는 1248만2천원었다. 서울시는 평당 분양가의 37% 정도인 433만~462만원, 가구당 1억~2억원의 분양 이익을 얻었다. 건설업계에선 분양만 잘 되면 가구당 1억~2억원씩 남는다는 것이 정설인데, 상암지구의 사례를 보면 여실히 증명되는 셈이다.

건설업체의 적정 이윤과 관련해 대우건설 관계자는 “8~10%를 적정 이윤으로 판단해 시공에 참여한다”고 말했다. 경실련은 5~10%를 적정 이윤으로 제시했다. 따라서 상암지구도 이 정도의 이윤만 남겼다면 평당 700만~800만원대의 분양이 가능했다는 것이다.

현대건설 관계자는 “분양가 구성 요소 중 건축비와 가산비용은 대략 원가를 알 수 있다. 그러나 땅값은 원가를 모른다. 고분양가 논란을 불러온 서울 은평 뉴타운도 땅값을 공개하면 분양가는 20~30% 내려갔을 것”이라고 말했다.

분양값이 내려가면 고분양가가 주변 집값을 자극해 집값이 동반상승하는 악순환이 사라진다. 다만 분양가 인하가 ‘청약 광풍’이란 부작용을 낳을 수 있다. 특히 송파·광교 등 시세 차익이 큰 지역은 ‘판교 열풍’이 재연될 가능성도 있다. 이에 대해 박선호 건설교통부 주택정책팀장은 “이달 안에 무주택 기간, 나이, 소득 등을 고려해 실수요자 중심으로 청약제도를 개편할 예정이어서 청약과열은 점차 사라질 것”이라고 말했다.

허종식 기자 [e-mail]