똑똑한 부동산 경매는? 부동산전문가 ‘두리옥션’에게 직접 들어보자

자료 제공 : 두리옥션

부동산경매절차는 일반적으로 임의경매절차와 강제경매절차가 있다. 이는 채권자의 경매신청, 법원의 경매개시결정과 매각의 준비, 매각기일 등 공고, 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여, 법원의 최고매수인의 선정, 법원의 매각허가 결정, 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득, 채권자에 대한 배당하는 순으로 이루어지는데 이는 일반인들에게 있어 무척 까다로운 절차가 아닐 수 없다.

더욱이 최근 들어 집값은 고공행진을 하고 있어 경매 시장에는 매물이 보이지 않고, 미분양된 아파트는 입찰하려는 이가 없는 등 기현상이 나타나고 있다. 이에 부동산 문제를 시원하게 해결해줄 두리옥션(http://www.dooriauction.co.kr)을 찾아 부동산경매에 관한 몇 마디를 들어보았다.

Q1. 두리옥션에서는 경매컨설팅절차를 어떤 방식으로 진행을 하는가?

A1.고객유형으로 크게 1)매입의뢰와 2)기타의뢰(상담, 경매절차별 부분 컨설팅)로 구분해 볼 수 있다. 두리옥션에서는 컨설팅의뢰고객의 경우 먼저, 컨설팅의뢰내용, 권리와 의무, 피해보상규정, 컨설팅수수료 등이 기재된 컨설팅의뢰계약서를 작성하고 진행한다.

주 고객층은 매입의뢰인데 매입의뢰의 경우, 의뢰의 목적이 투자(단독투자, 공동투자)인지, 실수요인지, 고객이 원하는 지역과 성향, 그리고 여유자금을 파악하여 적합한 물건을 발굴하여 추천하거나 고객이 원하는 물건을 분석하여 개인별 맞춤컨설팅을 제공한다. 이때 컨설팅 보고서가 제공되며 보고서 내용은 물건분석, 권리분석, 예상적정낙찰가, 종합의견 등 기계로 분석하여 출력한 것이 아닌 두리옥션 대표이사가 직접 손으로 작성한 전문컨설팅보고서가 제공된다. 이점이 여타 경매업체와의 차별화중의 하나라고 할 수 있다. 사안과 난이도에 따라 컨설팅내용이 다르고 고객성향에 따라 만족도는 차이가 있지만 대부분이 만족하여 다시 의뢰가 들어오는 경우가 많다.

컨설팅보고서 제공과 아울러 브리핑을 해드리고 입찰을 진행하게 될 경우 입찰대행에서 명도까지 깔끔하고 신속하게 진행이 된다. 또 매입목적에 따라 리모델링, 개발, 임대, 매매도 진행하여 목적달성을 이루도록 한다.

기타 소유자, 임차인, 채권자, 이해관계인들의 고충상담이나, 경매경험이 있는 분들이 혼자 진행하기 어렵거나, 일부도움만 필요로 할 경우 부분컨설팅도 진행해주고 있다.

또한 두리옥션의 장점과 목표는 한번 컨설팅 의뢰받은 고객이 다시 찾아오도록 하는데 있다. 그렇다 보니, 고객에게 정직하고 신뢰받는 회사이어야 함을 강조하고 직원모두가 전문성을 가지고 최상의 컨설팅서비스를 제공하는 데 노력하고 있다.

자료 제공 : 두리옥션

Q2. 현재 부동산경매 시장의 동향은?

A2. 현 경매컨설팅 업계의 모습을 보면 경매가 대중화 되면서 개인투자자와 많은 경매컨설팅업체가 있고 또 생겨나고 있는 현실이다. 경매컨설팅업체의 경우 일부 무등록, 무자격자의 입찰대리와 입찰대행, 부동산 파악과 실무경험이 부족한 분들의 어설픈 컨설팅, 수익구조를 좀 더 넓히기 위한 변호사, 법무사의 고유 업무를 벗어난 경매 컨설팅 등으로 일반 고객들에게 만족스럽지 못한 경매물건취득과 이에 수반한 부정적 이미지, 심지어 경매사고가 문제되고 있다. 부동산경매컨설팅은 부동산내재가치와 미래가치 파악의 중점을 두어 매입을 하게 되므로 이에 대한 전문가라고 할 수 있는 공인중개사의 전문영역이 되어야 한다고 생각한다.

개인투자자의 경우 대부분 주택이나 소액투자 등, 권리관계가 복잡하지 않고 금액과 리스크가 적은 물건에 입찰하는 경향이 많다. 또 정부의 정책과 정보와 신문방송 등 언론에 민감한 영향을 보이는 특성이 있는데 시기와 분위기에 따라 입찰경쟁률과 낙찰율의 편차가 심한 편이다. 그러다보니 요즘같이 집값이 조금씩 상승할 때는 많은 입찰인원들로 인해 일반매매가격과 별 차이 없이 낙찰되는 경우가 많다. 작년 하반기 추석이후 집값이 조금씩 상향하면서 거래량과 응찰인원 및 낙찰율이 많이 상승하였는데 당분간 지속될 것으로 보인다.

Q3. “전세대란”이 지속되고 있는데, 이에 따른 해결책은 무엇을 들 수 있는가?

A3. 전세대란의 원인은 우선 공급물량 부족과, 정부의 집값안정을 위한 세제 및 금융정책 그리고 보금자리주택정책 등 작년 주택가격이 하락할 것이라는 기대감과 굳이 집을 사야할 필요성을 느끼지 못한 전세수요자들의 매수세감소, 뉴타운 재개발 재건축과 좋은 학군과 좋은 학원을 찾는 계절적 요인에 의한 전세수요 증가 등이라고 할 수 있다. 간략히 말하면 수급불균형과 매수심리 위축이라 하겠다.

전세대란의 대책은 장기적으로 임대주택과 소형주택공급을 늘리고, 기존전세에서 월세나 반전세로 전환되는 것을 막을 필요가 있는데 그러기 위해서는 임차인의 소득공제나 임대인의 소득세증가 등을 통한 세제정책과, 정부의 2.11대책에서 발표한 전세자금지원과 전월세주택공급을 늘리기 위한 임대사업자에 대한 세제지원완화, 임차인에게 4년간 주택임대차 갱신청구권을 주어 임대보증금을 일정요율이상 올리지 못하도록 하는 방안(단, 주인이 직접 들어와 살 경우는 예외)을 생각해 볼 수 있다.

Q4. 서울에서 시작된 전세난이 수도권외곽인 경기, 인천으로 확산되고 있다. 그에 따라 낙찰가율이나 입찰경쟁율이 대폭 상승했는데 내집마련을 하려는 실수요자들에게 어떤 컨설팅을 해주고 싶은지?

A4. 전세난으로 세입자들이 조금 더 주고 사자는 일이 생기고, 집값이 오를 것이라는 기대심리로 매매나 낙찰가율도 높아졌는데, 수급불균형이 완화되고 정부의 부동산정책과 금리변동 등으로 집값이 내려갈 수 도 있으므로 추격매수는 자제하기를 바란다. 입찰경쟁률이 높다보니 간혹 낙찰가가 매매가보다 높은 경우나 권리분석을 잘못하여 입찰보증금을 날리는 경우도 보게 되는데 정확한 시세파악으로 분위기에 휩싸이지 말고 소신껏 입찰에 응함이 바람직하다.

Q5. 마지막으로 전반기 부동산경매의 흐름을 어떻게 보는가?

A5. 작년 추석이후 부동산 시장이 조금씩 회복세를 보이면서 전세값이 멈추지 않는 상승세를 보이고 있다. 당분간 상승세로 이어갈 것으로 보이며 낙찰가율도 보합 또는 상승으로 될 것으로 보인다.

* 자료 제공 : 두리옥션(http://www.dooriauction.co.kr)

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