SH공사,“공기업 경영혁신 그 해답을 말한다”

자료 제공 : SH공사

2년 6개월만에 채무 3조2천억원 감축, 1년만에 흑자 전환

서울시 SH공사(사장 이종수)는 지난 10년간 급증하던 채무액이 감소추세로 전환되어 올해 4월말 기준 10조 3,345억원까지 낮췄다고 14일 밝혔다. SH공사는 지난 2011년 13조5천억원 수준까지 증가된 채무액을 꾸준히 감축한 결과 지난 2년 6개월여간 3조 2,444억원을 줄였다. 2002년 2,408억원에서 2009년 13조 6천억원으로, 2011년 10월 13조 5천억원까지 증가되었던 채무가 2013년 말 10조 7천억원, 올해 4월말 10조 3천억원으로 확고한 감소세로 돌아섰다.

이러한 추세를 이어갈 경우 2011년 10월 13조 5천억원에서 올해말 7조원 수준의 채무액을 기록, 2011.10월 이후 최대 6조5천억원 이상 감축하게 된다. 이는 올 한해 약 3조6천억원 정도를 추가 감축하는 것으로 2013년 말까지 용지 및 주택매각 실적과 연계된 가시적인 성과로 낙관적이다. 2013년 말까지 SH공사 용지매각과 주택분양 등 총 매각금액은 12조6천여억원으로 매각금액 중 중도금과 잔금 등 2014년에 수입이 확정된 규모는 5조7천여억원으로 집계되고 있으며, 올해 신규 수입계획 2조7천여억원을 감안할 경우 2014년도 총 수입은 8조 5천여억원으로 임대주택 8만호 건립에 차질 없도록 4조 9천여억원을 집행하고도 3조 6천여억원의 자금잉여가 발생하여 채무감축 재원으로 활용할 수 있기 때문이다.

연간 이자부담액 1,285억원 감소, 하루 이자 3.5억원 감소

채무에 대한 연간 이자비용은 2007년 3,476억원에서 2011년 5,476억원으로 1,172억원이 증가하였고 이는 하루 평균 15억원의 이자비용이 든 셈이다. 이러한 이자비용은 2013년말 기준으로 연 4,191억원으로 줄어들어 2011년 대비 약 1,285억원 정도가 감소된 것이며, 하루 평균이자는 11.5억원으로서 일일 평균 3.5억원의 이자 부담을 던 것이다.

대규모 적자 1년만에 흑자 전환

SH공사는 2012년 5,354억원의 대규모 적자를 기록했지만 지속적인 채무감축과 경영효율화 추진에 따라 2013년 1,197억원의 당기순이익을 달성하는 등 재무건전성 강화의 발판도 마련하였고, 또한 금년에도 지난해 매각실적을 기반으로 2013년도 이상의 당기순이익을 달성할 것으로 예상된다. 부채비율은 2011년 10월 324%에서 2013년 311%로 낮아지고, 부채구성에 있어서도 이자부담과 상환의무가 있는 채무비율이 2011년 10월 75%에서 2013년 58%로 감소돼 재정건전성이 강화됐다. 부채 가운데 이자부담이 있고 상환기간이 정해진 채무를 집중 감축하는 정책을 추진함에 따라 부채증가폭은 2012년 증가분의 30분의1 이하로 낮췄다. 부채의 대부분을 차지하는 임대보증금은 서울시 정책상 무주택서민을 위한 임대주택이 늘어날수록 임대보증금이 증가하게 돼있다. 그 결과 부채가 증가하게 되는 불가피한 측면이 있으나 채무는 부채의 주요 구성 요소로서(채무는 이자가 발생하는 차입금 등, 부채의 68.3%) 채무를 적극적으로 감축한 결과, 부채증가가 급격히 줄었다.

경기침체 등 채무감축 장애요인 극복

채무감축 과정과 여건이 순조롭기만 했던 것은 아니다. 경기침체로 인한 PF사업 해지, 주택 미분양 발생 등 장애요인이 산재하였으나 공격적인 대책으로 극복하여 이와 같은 놀라운 채무감축 실적을 이루어 냈다. 그 예로, 은평지구 중심상업지 PF사업 해지로 인하여 발생한 우발채무를 떠 안았으나, 해당토지에 대한 공격적인 마케팅으로 2013년 12월~4월까지 대부분을 다시 매각하였고, 2013년도에 발생한 미분양주택은 1,517세대에 달하였으나, 선납할인, 분양대행 등 민간분양기법을 과감히 처방하여 2014.5.8현재 미분양주택이 260세대이하로 줄이는 등 채무감축 장애요인을 극복하는 저력을 보여주었다.

소통과 협업으로 지방공기업 채무관리 롤모델(Role Model) 제시

SH공사는 서울시와 소통과 협업을 통해 2년 전부터 경영을 혁신하고 마케팅을 강화해 수입창출과 예산 및 비용절감 등을 활용했다. SH공사와 서울시는 채무감축을 위해 부시장을 단장으로 하는 ‘채무감축 T/F’를 구성해 수익창출·비용절감 등 채무감축 방안을 모색하였으며, 채무가 많은 SH공사 택지매각에 대한 불합리한 제도개선 및 마케팅 전략을 개발하여 시행했다. 재정건전성 강화를 위한 현장시장실을 2차례 개최하여 기업인 투자유치를 위한 의견수렴과 설명회를 통해 매각대금 납부조건 완화, 공공기여 개선 등으로 기업부담을 덜어주는 택지매각 촉진대책을 마련하여 시행한 결과 2012년 대비 400%이상의 토지·주택 매출 신장세를 기록했다.

특히, 마곡, 문정, 은평지구 등의 택지매각에 전력을 다하여 가시적인성과를 거뒀다. 마곡지구는 산업단지의 경우 LG, 코오롱 등 대기업에 이어 중소기업들이 입주할 수 있는 기회를 확대해 2011년 10월부터 2014년 4월말까지 3조 180억원(152필지)의 토지를 매각했다. 문정지구는 개발계획변경, 토지대금 납부 조건완화 등을 통해 당시 공공용지를 제외한 상업·업무 용지를 완판 한 바 있다. 문정지구는 2011년 10월부터 2014년 4월말 현재까지 1조 3,864억원(40필지)의 토지를 매각했다. 은평지구는 수년간 미분양으로 방치되었던 600여 세대에 대하여 대금 납부조건 완화, 선납할인 및 현장시장실 운영 등을 통해 매매 또는 전세로 완판 한 바 있다. 2011년 10월부터 2014년 4월말까지 4,479억원(63필지)의 토지를 매각했다.

잠재매수자 맞춤형 공급으로 문정지구 완판

서울시가 중심이 된 채무감축 집중 점검회의를 개최해 문정지구 조기완판 매각을 추진했다. 단계별로 매각 전략 수립과 공급을 통한 매각 추진하고 개발계획 변경 및 문정지구 잠재매수자 맞춤형 공급을 추진하였다. 그러나 대규모 필지(약 5천여평) 및 총 투자금액(1천억원 이상)의 과다에 따른 참여 위험이 존재하고, 단시간에 일시적인 매각공급으로 인해 어려움이 있었다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 기업인 간담회를 통해 기업의 요청사항을 경청했다. 또한 서울시와 매주 채무감축 회의를 통해 대안을 도출하고 적용했다. 계약금 환불 조건부 매각 도입을 통한 매수기업의 투자위험을 완화시켜 매수기업을 적극 유도했다. 결국 지난 2013년 8월14일 문정지구 전 필지를 매각을 완료했다.

분양촉진 6단계 시행으로 은평 미분양 해소

재무건전성 확보 저해요인인 은평지구 미분양주택 615세대에 대한 분양 촉진 방안을 강구했다. 지난 2012년 11월20일 기준 전용면적 85㎡ 초과분 615세대가 미분양된 상태였다. 부동산 경기침체 등 장애요인 속에서도 은평뉴타운 미분양을 해소하기 위해 서울시청 신청사내 분양상담실을 열었다. 또한 서울 은평지구 공인중개사를 순회하며 설명회를 개최하고, SH공사 전 임직원 가두판촉활동을 전개했다. 주요 분양촉진책은 할인효과와 분양조건부전세 등의 파격적인 내용이었다. 이 결과 지난 2013년 말 기준 계약완료를 이뤘다.

천왕2지구, 신내3지구, 마곡지구 완판신화 이어가다

천왕2지구 2단지 및 신내3지구 2단지는 분양아파트와 임대아파트(장기전세 및 국민임대)가 혼합 건설된 국민임대주택단지로서 일반분양 당시 분양임대 혼합단지(Social Mix)에 대한 거부감, 시세에 근접한 분양가 등 분양에 불리한 단지여건과 부동산 시장 침체가 맞물려 대규모 미분양이 발생한 지역이다. 천왕2지구 2단지 및 신내3지구 2단지는 일반분양 당시 계약률이 8%(28세대,천왕2지구 2단지) 및 10%(72세대,신내3지구 2단지)에 머물렀다. 그러나 SH공사는 지난 2013년 9~10월 걸쳐 진행한 선착순분양으로 잔여 세대 중 121세대를 계약했고, 2013년 10월부터 2014년 1월에 걸친 할부납과 일시납 납부자에 대한 선납할인을 근간으로 시행한 분양촉진으로 잔여 물량을 모두 계약했다.

천왕2지구 2단지 및 신내3지구 2단지 분양 성공요인은 할부납 및 일시납 계약자 선납할인 등 다양한 촉진기법으로 분석된다. SH공사는 미분양의 원인으로 지적된 ‘시세에 근접한 분양가’를 일시납 납부자 선납할인 기법을 통해 적정 조정(주택규모별로 3~9% 할인 효과)했고, 전문 분양대행사를 선정해 공격적 마케팅을 추진하였다.

또한 마곡지구는 분양 당시 대규모 택지개발지구, 보타닉공원 조성, 착한 분양가, 발전가능성 등의 장점에도 불구하고 총 2,854세대 중 1,165세대가 미분양 되었지만 2014년 5월 2일자로 계약완료 함으로써 선착순 분양에 종지부를 찍었다. 기존 미분양이 발생한 신내3지구 및 천왕2지구와는 달리 특별 선납할인 등의 분양가격 조정은 시행하지 않았지만 미분양 발생 즉시 분양조건을 완화한 선착순분양을 시행하고 전문 분양대행사를 통한 선진 마케팅기법을 도입하는 등 적극적인 분양촉진방안을 시행한 것이 주효했다는 조기 완판의 비결로 평가되고 있다. 천왕2지구 2단지, 신내3지구 2단지 및 마곡지구의 미분양주택 완판으로 SH공사는 9,110억원의 분양수입을 확보해 부채감축에 힘을 보탰다.

은평PF사업은 민간기업과 손잡고 중심상업기능 회복

은평중심상업지 복합개발사업은 지난 2008년 2월 공모에 의한 PF사업으로 추진되었으나 2008년 글로벌 금융위기로 인한 부동산 경기침체로 사업성이 저하되어 사업을 추진해오던 민간컨소시엄(건설투자자 : CI, 재무적투자자: FI)의 사업추진 의지가 약화됐다. 토지매도인 및 공공투자자로서 SH공사는 토지비 납부일정 조정 등 공익을 저해하지 않는 범위 내에서 민간컨소시엄의 요구사항을 수용하고 사업추진을 독려하였으나, 각 투자자들의 이견이 좁혀지지 않았다.

사업시행자 알파로스PFV(주)는 SH공사에 납부한 토지대금을 담보로 자금대출(ABCP: 자산담보부 기업어음)을 받아 운영하였으나 각 출자자들이 대출금 상환기일까지 출자금 등의 자금보충이 무산되었고, SH공사도 채권양도승인에 따른 의무이행을 위해 2013. 7월 사업시행자의 대출금을 상환함으로 PF사업이 무산되었다.

SH공사는 PF사업 무산 이후 은평뉴타운 입주민의 불편을 해소하고 은평지역의 경쟁력 강화를 위한 은평뉴타운 도시개발사업의 목적을 조속히 달성하기 위하여 필지분할 등을 포함한 중심상업지 복합개발을 위한 개발계획 변경을 추진하였다. 이후 2013.12월부터 2차례의 토지매각공고를 통하여 총 3개 필지 중 2개 필지를 롯데자산개발과 GS건설에 매각하고 현재 건설공사 착공을 위한 제반사항을 진행하고 있어 중심상업지가 은평뉴타운 도시개발사업의 중추로서 기능을 회복하고 있다.

마케팅활성화 위해 현장중심 마케팅전문가 대거 투입

채무감축과 재정건전성 강화를 위해 ①융복합형 인사시스템②현장중심 인력배치③외부전문인력채용을 통해 채무감축목표달성을 위한 핵심과제인 마케팅활성화에 전력을 다하고 있다. 마케팅담당부서에 마케팅전문가·개발계획·보상·설계분야 인력을 연결해 마케팅활성화에 기여하고 있으며, 향후 마케팅분야외 공사업무 전체적으로 관련분야가 함께 융화되어 현안문제를 해결할 수 있는 인사시스템을 확대 운영하고 있다. 마케팅을 통한 채무감축 목표 달성을 위하여 토지매각사업TF단을 구성하여 20여명의 인력을 기업체 방문 등 수요자 발굴 현장에 투입함으로써 마곡지구, 문정지구 등 대규모 지구의 토지 판매를 추진하고 있다. 12명의 마케팅전문가를 채용하여 마케팅 인적네크워크 활용, 토지판매 촉진을 위한 민간기업의 기법 수용, 기존 공사 직원의 마케팅 마인드 함양, 공기업의 일하는 분위기 혁신 등을 이끌고 있다.

공공임대주택 공급 위해 다양한 특화주택 개발

SH공사는 공공임대주택 공급을 위해 다양한 특화주택을 개발하고 있다. 공공청사를 리모델링한 갈현동 기숙사, 모듈러 공법을 적용한 공릉동 기숙사, 지방 출신 대학생을 위한 내발산동 기숙사 등을 건설 공급하여 대학생들의 주거 불안정을 해소하였다. 또한 방범 및 보안을 강화한 1인 여성 전용 천왕동 여성안심주택, 공동 육아를 목적으로 세대원을 구성한 가양동 협동조합주택, 노약자 등 의료 취약 계층에게 신속한 의료 지원이 가능한 신내동 의료안심주택 등을 건설하여 다양한 수요자 맞춤형 주택을 공급할 예정이다.

* 자료 제공 : SH공사

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