주택담보 대출 ‘3030’ 백금률 지켜라

총액은 집값 30%, 월상환액은 소득 30%로
균등분할 납입이자 일시상환 절반 수준

회사원 김영훈(가명·38)씨는 얼마 전 큰맘 먹고 13년 동안 살던 집을 팔았다. 아이들이 자라 조금 더 넓은 집으로 옮겨가기 위해서였다. 새집 마련 자금은 27평 아파트를 판 돈과 그동안 모아놓은 돈, 그리고 부족한 부분은 집담보 대출로 메울 계획이다. 계산기를 두들겨보니 얼추 5천만원 정도 대출을 받아야 하는 걸로 나왔다.

하지만 막상 대출을 받으려고 하니 무엇부터 정해야 할지 머리가 복잡하기만 하다. 은행들이 대출금리를 올리고 있는 요즘, 어떤 대출상품이 유리한지, 대출을 어떤 방식으로 갚는 게 좋은지 등 따져봐야 할 것이 많기 때문이다.

전문가들은 내집마련을 하거나 넓혀가기 위해 좋은 조건으로 대출을 받는 것도 재테크의 한 방법이라고 말한다. 박정일 제일은행 재테크 팀장은 “최대한 싼 이자로 빨리 갚을 수만 있다면 대출을 이용하는 것이 오히려 삶을 윤택하게 할 수도 있다”고 말한다. 따라서 집담보 대출을 받을 때는 자신의 재정상태와 대출 조건을 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다.

무엇보다도 대출액을 무턱대고 한도까지 받기보다는 자신의 소득 수준을 고려해 정해야 한다. 전문가들은 ‘대출3030’ 원칙을 지킬 것을 권한다. 대출금액은 담보할 집값의 30%, 매달 갚는 상환액은 월소득의 30% 안쪽이 좋다는 얘기다. 무리하게 대출을 받으면 금리가 오르거나 실직 등 뜻하지 않는 상황이 왔을 때 생활에 큰 타격을 받을 수 있기 때문이다.

단기대출 여전히 변동금리 유리

맞벌이를 하고 있는 김씨는 월 소득이 400만원가량 되므로 매달 상환액이 120만원을 넘지 않으면 된다. 그런데 김씨는 대출 상환기간을 3~5년 안으로 최대한 줄이려고 한다. 언제까지 맞벌이를 계속할 수 있을지 불확실하기 때문이다. 아내와 함께 벌고 있을 때 빨리 빚을 털어버리고 싶은 것이다.

이렇게 대출기간을 3~5년 정도로 잡았으면 은행 변동금리 대출상품을 이용하는 것이 좋다. 주택금융공사 모기지론은 최저 대출기간이 10년이다. 따라서 5년 전에 갚아버리면 중도상환 수수료를 물어야 한다. 게다가 대출금리가 지난 연말부터 다소 올랐지만 아직까지는 0.5%포인트 정도 변동금리가 유리한 편이다. 서기수 한미은행 재테크 팀장은 “가계채무 부담 등으로 금리가 오르더라도 소폭에 머물 것”이라고 내다본다. 따라서 당분간 변동금리 대출상품을 이용하는 것이 괜찮다는 것이다.

또한 대출이자를 한푼이라도 아끼려면 대출금리 못지않게 대출 상환방식도 잘 고려해야 한다. 대출 상환방식에 따라 대출이자 차이가 나기 때문이다. 대출 상환방식은 원금과 이자를 어떻게 갚아가느냐에 따라 크게 4가지로 나눠져 있다. 만기 일시상환, 원금균등 분할상환, 원리금균등 분할상환, 거치 뒤 상환 등이 그것이다.

만기 일시상환은 대출 뒤 만기까지 이자만 내다 만기일에 원금 전액과 마지막 달 이자를 갚는 방법이다. 거치 뒤 상환방식은 대출 뒤 일정한 거치기간을 둬 이자만 내다 거치기간이 지나면 원금을 분할상환한다. 두 방법은 소득이 많지 않아 적금 등을 들어 나중에 한꺼번에 대출금을 갚으려 할 때 활용할 만하다.

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김씨처럼 매달 고정적인 소득이 있는 안정적인 직장인들은 원금균등이나 원리금균등 분할방식이 유리하다. 원금균등 분할방식은 대출을 받을 때 약정한 상환기간 동안 원금만 똑같게 나눠 갚는 방법이다. 이자는 매달 줄어드는 원금을 기준으로 적용되므로 갈수록 납입하는 이자도 줄어들게 된다.

이에 비해 원리금균등 분할상환은 대출을 처음 받을 때부터 대출기간이 끝날 때까지 내야 하는 원리금이 똑같다. 대출기간 동안 내야 하는 원금과 이자를 모두 더해 납입 횟수만큼 일률적으로 나누기 때문이다. 이자부담은 만기 일시상환이 가장 크고, 원금균등 분할방식이 가장 적은 편이다.

그렇다면 김씨의 사례에 맞춰 구체적으로 살펴보자. 5천만원을 4년 동안 5.5%로 대출을 받을 경우 만기 일시상환을 하면 매달 22만9167원의 이자를 낸다. 전체 상환금액은 원금 5천만원에 이자 1100만원이 붙는다.

‘대출 쪼개기’도 활용할만

원금균등 분할방식은 월 납입 원금은 104만1667원으로 항상 똑같다. 대신 이자는 매월 남아 있는 원금에 적용되기 때문에 조금씩 줄어들게 된다. 따라서 상환금액이 1회차는 127만원이지만 조금씩 줄어 10회차에 가면 121만원으로 적어진다. 마지막에는 104만6천원 정도에 이른다. 이렇게 하면 대출기간 동안 모두 561만원의 이자를 내게 된다.

이에 비해 원리금균등 분할방식의 경우 같은 조건으로 대출을 받으면 매월 납입해야 하는 총금액이 116만2823원으로 항상 똑같다. 하지만 대출기간 동안 내야 하는 이자 총액은 원금균등 분할방식보다 좀더 많은 581만원 정도이다.

따라서 대출이자를 조금이라도 적게 내고 싶다면 원금균등 분할방식으로 대출을 받는 것이 좋다. 하지만 늘 일정한 소득과 지출이 있고 적금처럼 꼬박꼬박 갚아나가기를 바란다면 원리금균등 분할 방식을 이용하는 편이 낫다. 이자 면에서는 원금균등 분할상환보다 손해이지만 관리 측면에서 보면 좀더 손쉬운 방법이기 때문이다.

만기 일시상환은 이자부담이 분할상환에 비해 두 배 이상 크므로 가능한 피하는 것이 좋다. 이런 차이는 대출이율이 높을수록, 그리고 대출기간이 길어질수록 더 커지게 된다. 하지만 당장은 소득이 불안정하지만 앞으로 소득이 크게 늘거나 목돈이 들어올 예정이면 고려해 볼 만하다.

마지막으로 대출 상환방식과 더불어 집담보 대출을 받을 때는 부대비용과 중도상환 수수료도 따져봐야 한다. 담보 대출을 받을 때는 담보물 감정료, 근저당 설정비, 인지대 등의 부대비용이 든다.

이 가운데 근저당 설정 비용이 가장 많이 드는데, 대개 대출금액의 0.7~1% 정도에 이른다. 대체로 근저당 설정비를 면제하면 중도상환 수수료가 있다. 거꾸로 설정비를 대출자가 낼 경우에는 중도상환 수수료가 없는 경우가 많다. 중도상환 수수료는 대출기간 중 원금을 갚을 경우에, 남은 기간에 따라 상환금액의 1~1.5% 안팎 수준으로 보면 된다.

서기수 팀장은 “대출을 쪼개 받는 방법도 활용해 볼 만하다”고 말한다. 예컨대 목돈이 생겨 중간에 갚을 가능성이 있는 금액에 대해서는 설정비를 본인이 내는 조건으로 대출을 받는다. 그리고 나머지 금액은 설정비를 면제받는 방식으로 하라는 뜻이다. 아울러 은행마다 구체적인 조건이 다르므로 미리 확인해 대출전략을 짜는 것이 좋다고 덧붙인다.

이현숙 기자 [e-mail]