중국 상하이 부동산 과열 ‘경고등’

중국 정부가 드디어 부동산 과열 억제대책을 제시하기 시작했다. 그동안 부동산시장의 과열을 우려하는 분석들이 제시됐으나, 중국 정부는 이를 지엽적 문제로 인식해 왔다. 물론 중국 전체 국토에서 부동산 열풍이 부는 것은 아니다. 특히 최대 도시 상하이시와 남부의 일부 도시 지역의 투기 과열이 심각하다.

부동산 과열 억제를 위해 상하이 시정부는 지난 3월9일 1년 내에 구입한 부동산에 대한 양도세 5% 부과를 시작으로 각종 부동산 관련 세제 도입과 거래 수수료 징수를 천명하고 있다. 또한 중앙정부 차원에서도 개인의 주택담보 대출금리 인상 등 부동산 과열 억제 및 긴축조치를 발표하고 있다. 지난 3월17일 중국인민은행은 기준 금리보다 낮은 수준의 개인 주택담보 대출금리에 대해 기준 금리의 공제 하한선 -10%를 적용한다고 밝혔다. 사실상 5년 만기의 주택담보대출의 금리는 기존 우대금리 5.31%에서 5.51%로 0.2%포인트 인상됐다. 기존의 주택담보를 통해 대출받는 개인들은 내년 1월1일부터 새로운 금리로 원리금을 상환해야 한다. 또한 중국인민은행은 투기 과열 지역에 한해서 상업은행이 자율적으로 최초 의무 상환 비율을 기존 20%에서 30%로 상향 조정하기로 했다. 상업은행의 재량권 확대 등의 효과도 기대된다.

중국 금융당국이 소폭의 부동산 담보 대출금리를 인상한 배경을 자세히 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 부동산 가격 및 투자 증가율 상승세가 지속된 점이다. 지난해 중국의 토지 및 주택 가격 상승률은 각각 10.1%와 9.7%에 달해 투기 과열이 우려된다. 또한 부동산 투자 증가율도 지난해 27.6%에 이어 올해 1, 2월에도 27%에 달해 부동산시장 과열의 심각성을 반영하고 있다.

둘째, 상하이시 부동산시장의 보다 큰 문제점은 담보대출이 급증하고 있으며 상당량의 핫머니가 유입되고 있다는 것이다. 올해 2월 말까지 상하이시 부동산 담보대출 잔액은 전년 동기 대비 41.4% 증가했다. 또한 2003년 4분기 기준 상하이 부동산 개발투자 자금 중에서 외국 자본이 차지하는 비중이 82%에 달한다는 인민은행 보고서도 있다. 중국의 대도시 부동산시장에 유입된 외국 자본 중에는 공식적인 외국인 투자 경로를 통한 것도 있을 수 있지만, 위안화 절상과 부동산시장의 높은 수익률을 기대한 투기자본이 상당량 포함됐을 가능성을 배제할 수 없다. 마지막으로 지난해 10월의 금리 인상 효과가 미약하다는 판단도 작용한 것으로 추정된다.

물론 소폭의 주택 담보 대출금리 인상이 과열 억제에 효과적이라는 전망은 지나친 낙관론이라고 할 수 있다. 이 때문에 많은 전문가들은 추가적인 금리 인상 가능성을 전망하고 있다. 보다 큰 폭의 금리 인상을 통해 물가 상승 압력을 완화시키고 부동산시장의 투기 과열을 진정시킬 필요가 있다는 것이다.

그러나 보다 근본적인 대책은 환율 재조정 및 제도 변경이라는 의견도 있다. 수년간의 무역 흑자 지속, 외국인 투자 증가와 최근의 핫머니 유입 등으로 증가하는 외환보유액을 고려할 때, 물가 상승 압력과 부동산 투기 과열이 유동성 과잉과 관련이 있다는 주장이다. 중국인민은행 보고서에 따르면, 지난해 외환 매입으로 약 1조6천억위안을 방출한 것으로 알려지고 있는데, 이런 유동성 급증의 폐해가 점점 심각해지고 있다.

여러 정황을 분석할 때, 최근 상하이 등 도시 지역의 부동산 시장에 대한 소폭의 금리 인상과 행정규제의 효과는 제한적일 가능성이 높아 보인다. 과열 억제를 위해서는 고정환율제도 완화 등 보다 근본적인 대책 시행이 필요한 시기가 다가오고 있다는 느낌이다. 남수중/ 국제금융센터 연구위원 [e-mail]

		* 베세토 칼럼 = 베세토 (BeSeTo) 동북아시아의 중심도시인 베이징, 서울, 도쿄를 합쳐 부르는 말

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