주택 실수요·투자자 ‘쌍끌이’…상승 지속될듯

올림픽을 앞두고 도시 전체가 공사중인 베이징의 왕징지역에서 지난 3일 아파트 공사가 한창이다. 공사현장 밑에 있는 가건물은 건설노동자들의 숙소로, 여기서 숙박하는 노동자들은 대부분 시골에서 올라온 사람들이다. 베이징/김명진 기자 [e-mail]

집값 폭등세 작년말 주춤…‘거품 붕괴냐’ 의견 분분
금리·세금인상 불구 “공급 부족·유동성 풍부” 낙관

진단! 차이나 리스크/

⑤ 부동산 시장 어디로

중국 상하이 푸시지역 와이탄 쪽에서 황푸강 건너편 푸둥지구 금융가를 바라보면, 아직 준공도 안 돼 회사 간판도 없는 ‘미래에셋타워’를 쉽게 찾을 수 있다. 바로 뒤편에 현재 중국에서 가장 높은 금마(진마오)빌딩, 그 오른편에 내년 초 완공 예정이지만 벌써 높이에서 금마를 추월한 상하이월드파이낸스센터가 버티고 있기 때문이다. 미래에셋그룹은 2006년 7월 이 건물을 홍콩계 부동산개발회사 홉슨으로부터 샀다. 지금은 매입 때보다 시가가 최소 35% 올랐다.

같은 기간 상하이 아파트값은 어땠을까. 최영진 한화증권 상하이사무소장은 “2006년 7월 1단지를 분양한 푸둥 롄양지구의 ‘런헝허빈청’은 당시 1㎡에 평균 1만5천위안(한화 1980만원)이었는데, 이달 분양한 2단지는 무려 3만6천위안(한화 4750만원)으로 두 배 이상 폭등했다”고 말했다.

지난 2001년 이래 지난해까지 해마다 20% 가량씩 급등세를 보이며 과열을 이어오던 중국 부동산시장은 지난해 말부터 일부 대도시에서 사뭇 다른 양상을 보이고 있다. 지난해 11월 선전과 광저우의 집값이 전달보다 6~7% 빠졌고, 이어 베이징에서도 집값이 지난해 12월 1㎡당 1만2180위안으로 전달(1만5162위안)보다 19.7% 하락했다.

이런 변화는 일정 정도 중국 당국의 의지가 반영된 것이다. 중국은 지난 몇년간 부동산시장의 과열과 투기를 막으려는 규제책을 잇따라 내놨다. 인민은행은 1가구 2주택자에 대해 지난해 9월 주택담보대출의 담보인정비율을 70%에서 60%로 줄였고, 이자도 2주택자는 1주택자보다 10% 비싸게 물렸다.

외국발 투기 바람도 차단하려고 했다. 지난해 6월10일 이후 설립되는 외자 부동산 기업은 본사로부터의 차입금 없이 100% 자기자본금 형태로만 진입할 수 있도록 했다. 법인을 청산할 때까지는 사업 도중 생기는 이익의 일부라도 본국에 못 보내도록 한 것이다. 2006년부터는 단기 차익을 노리는 외국인 투기수요를 줄이고자 1년 이상 거주자에 한해 주택 1채씩만 구입을 허용했다. 2006년 6월에는 한국의 소형평형 의무비율과 유사한 ‘9070’ 정책도 의무화했다. 단지를 지을 때 90㎡ 미만짜리 가구를 70% 이상 짓도록 한 것이다. 중국 당국은 특히 집값 등을 비롯한 인플레이션을 줄이려고 지난해에만 은행 지급준비율을 10차례 올리고 금리도 내리 6번 인상했다.

하지만 지난해 말 주춤거린 집값이 향후 어디로 향할 거냐를 놓고는 해석이 엇갈린다. 주로 중국 바깥에서는 중국의 긴축정책에다 미국을 진원지로 한 세계적인 경기침체가 맞물리면서 중국 부동산 거품이 붕괴되는 조짐으로 보고 있다. 반면 중국 내부에서는 급등세에서 안정적인 상승세로 변하는 과정의 일시적 조정이라는 견해가 대세다. 상하이 재경대 부동산연구센터의 딩젠 주임은 “미국에서 비우량 주택담보대출(서브프라임 모기지) 사태가 일어난 것은 필요 이상으로 주택 공급이 많았고, 부족한 수요를 은행 대출로 유도했기 때문”이라며 “반면 중국은 공급에 견줘 여전히 수요가 많다”고 말했다.

중국 주요 도시 일반분양 주택 평균가격 추이

중국은 광활하지만 택지는 부족하다. 13억명을 먹여살려야 하는 중국 정부는 1조2천억㎡를 농지 확보의 마지노선으로 잡고 있지만, 지난해 말 현재 농지는 이보다 약간 많은 1조2186억㎡다. 중국 국무원이 지난 7일 ‘토지의 절약과 집약적 이용의 촉진에 관한 통지’를 발표한 것도 주어진 택지를 최대한 활용하려는 의지를 보인 것이다. 국무원은 ‘통지’에서 토지를 취득한 뒤 2년 이상 놀리면 단호하게 무상으로 회수하고, 1년 이상~2년 미만의 유휴 토지는 땅값의 20%를 증치세로 징수하라고 각 성·자치구·직할시에 지시했다.

반면 주택 수요는 꾸준히 증가할 것으로 보인다. 중국의 도시화율은 46%로서 선진국 수준(70~80%)에 아직 멀었다. 지속적인 경제성장으로 소득은 늘고 있지만 금리가 아직도 낮아 중국인들의 투자처는 증시와 부동산뿐이다. 상하이의 한 현지 부동산 투자자문회사 대표는 “9070(소형평형 의무비율)과 대출 규제에도 불구하고 개발업체는 소형 2채를 터서 1채로 팔고 있고, 수요자들도 대출이 어렵자 아예 현금 보따리를 들고 계약하는 경우가 늘고 있다”고 전했다.

미래에셋맵스자산운용 상하이사무소 박병준 팀장은 “중국은 내부적으로는 풍부한 유동성과 높아진 구매력에 기반한 부동산 수요가 공급을 앞지르고, 외부적으로는 중국의 성장과 위안화 절상에 따른 환차익 기대에 바탕을 둔 투자자금의 유입이 지속돼 부동산 가격은 꾸준히 오를 것으로 예견된다”고 밝혔다.

푸단대 부동산연구센터의 화웨이 주임은 “연말 일부 대도시에서 집값 하락이 있었지만 값싼 교외지역 위주로 거래가 많이 돼 나타난 통계상의 착시”라며 “은행의 대출자산 관리문제도 있고, 지방 정부의 재정도 부동산 개발에 많이 의존하고 있는 만큼 중국 정부도 부동산 시장을 대규모로 억제할 수 없다”고 설명했다.

상하이/송창석 기자 [e-mail]