공시가 시세 80% 넘으면 이의신청을

지난 3일 오후 경기도 파주시 금촌읍의 아파트 단지에서 국세청 투기전담반원들이 부동산 중개업소를 상대로 이 지역 부동산 가격 동향 등을 조사하고 있다. 파주/김진수 기자 [e-mail]

집값 비쌀수록 세금 많이 풀려
이달부터 취득·등록세 5∼10% ↑
양도세는 7월부터 올라

지난달 30일 전국의 단독, 다세대 주택과 중소형 연립주택 집값이 처음으로 공시됐다. 또 지난 2일에는 658만8천가구에 이르는 아파트와 대형 연립주택(전용면적 165㎡ 이상)의 기준시가가 공시됐다. 이로써 전국 1258만가구의 집값이 모두 매겨졌다.

주택 공시가격 체계의 전면적인 도입은 시가를 기반으로 한 과세 체계가 잡혔다는 의미를 지닌다. 그동안 기준시가가 있었던 아파트와 달리 단독주택과 다세대주택, 중소형 연립주택은 가격을 기준으로 한 과세표준이 없었는데, 앞으로는 집값을 기준으로 세금을 매길 수 있게 된 것이다.

이에 따라 단독·다세대·중소형 연립주택은 건설교통부 공시가격, 아파트 및 대형 연립주택은 국세청 기준시가를 기준으로 보유세와 취·등록세, 양도소득세 등 각종 세금이 부과된다. 그러나 올해의 과세체계는 내년에 다시 달라진다. 아파트는 기준시가, 단독주택 등은 공시가격으로 이원화돼있는 가격 평가체계가 건교부 공시가격으로 일원화되는 것이다.

■ 집값 비싸면 세금 늘어=그동안 주택에 대한 각종 세금은 토지와 건물을 구분해 토지는 공시지가, 건물은 행자부 과세시가표준액을 기준으로 매겨왔다.

이중 행자부 과세시가표준액은 건물의 건립연도와 면적 등을 기준으로 부과돼 평수와 지은 시기만 같다면 시세에 상관없이 서울 강남이든 지방이든 똑같아 불합리하다는 지적을 받아왔다. 예컨대 종전에는 시가 5억원의 서울 강남 재건축 소형 아파트보다 평수가 큰 다른 지역의 시가 3억원 짜리 아파트가 재산세를 더 많이 냈다.

그러나 올해부터는 집값의 80% 수준인 공시가격과 기준시가가 보유세의 과표로 전환되면서 비싼 집에 사는 사람은 더 많은 세금을 내게 된다. 또 취·등록세와 양도소득세 등 거래세도 집값이 비쌀수록 더 많이 부과된다.

■ 언제부터 바뀌나?=단독주택과 다세대, 중소형 연립주택 공시가격은 지난 1일부터 취득세와 등록세의 과표로 쓰이고 있다. 이에 앞서 아파트는 지난 1월5일부터 기준시가가 취·등록세의 과표로 쓰이고 있다.

단독주택 과세시가표준액의 시가 반영률은 지역에 따라 50~60%에 불과했다. 예컨대 시가 1억원짜리 주택인 경우 과세시가표준액은 5천~6천만원이었다. 이에 따라 취·등록세 과표가 공시가격으로 바뀌면서 취·등록세는 늘어나게 된다. 다만 올해부터 취득세율이 5.8%에서 4.0%로 내렸기 때문에 일부 고가주택을 제외하고는 취·등록세가 5~10% 정도 오르는 곳이 대부분이다.

양도소득세와 상속·증여세는 아파트의 경우 이전부터 기준시가가 적용돼 올해부터 달라지는 것은 없다. 다만 지난 2일 고시된 기준시가가 지난해보다 내린 아파트라면 주택을 팔 때 양도세 부담은 줄어든다.

아파트와 달리 단독주택과 다세대, 중소형 연립주택의 양도세는 오는 7월부터 과세시가표준액 대신 공시가격이 과표로 쓰일 예정이다. 시가반영률 50~60%였던 과표가 80% 안팎으로 높아지게 되는 것이다. 이에 따라 단독주택 등의 양도세는 오는 7월1일 이후 양도분부터 그만큼 높아지게 된다.

재산세는 6월1일 소유자 기준으로 7월에 부과되며, 종합부동산세는 오는 12월에 처음으로 부과된다.

■ 공시가격 이의신청은?=단독주택과 다세대, 중소형 연립주택 소유주들은 이달 31일까지 공시가격에 대해 이의신청을 할 수 있다. 건교부는 이의신청이 접수되면 재조사를 거쳐 6월 말에 공시가격을 재공시하게 된다.

자신의 집값이 시세의 80%를 초과할 정도로 높게 평가됐다면 증빙서류를 갖춰 이의신청을 하는 게 세금을 줄일 수 있는 길이다. 이때 증빙서류로는 현지 중개업소의 시세확인서 등을 사용할 수 있다. 그렇지만 집값을 올려달라는 이의신청은 잘 받아들여지지 않을 것으로 보인다. 감정평가기관 등이 매긴 공시가격은 시세의 80%인데 이때 시세는 호가가 아니라 거래가 가능한 적정 시세로 호가보다 낮은 경우가 대부분이기 때문이다.

최종훈 기자 [e-mail]

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취득·등록세 기준 내년부턴 실거래값

양도세 기준도 실거래값으로 바뀔 듯

올해부터 각종 부동산 세금의 과표가 공시가격과 기준시가로 일원화됐지만 취득·등록세와 양도소득세 등 거래세의 기준은 공시가격에서 다시 실거래값으로 점차 바뀔 전망이다.

먼저 취·등록세 과표는 이르면 내년 1월부터 실거래값으로 전환될 예정이다. 주택을 사고판 사람과 중개업자의 실거래값 신고를 의무화하는 부동산중개업법 개정안이 늦어도 6월 임시국회를 통과할 것으로 예상되기 때문이다.

실거래값 신고가 정착되면 같은 가격에 대해 같은 세금이 매겨진다는 면에서 과세 형평성이 크게 개선된다. 또 그동안 부동산 거래 때 관행화된 이중계약서 등의 폐해도 사라질 전망이다. 그렇지만 늘어나는 거래세 부담을 줄이기 위해 취득·등록세의 세율은 현행 4.0%에서 더 내릴 필요가 있다는 게 전문가들의 지적이다. 시가 2억원짜리 주택을 구입할 때 800만원에 이르는 거래세는 지나치게 높다는 것이다. 안수남 세무사사무소 대표는 “보유세를 높이는 대신 거래세인 취득·등록세는 대폭 낮추는 게 바림직하다”고 말했다.

양도소득세는 오는 2007년부터 실거래값 과세로 전면적으로 바뀌게 된다. 정부는 이를 위해 2006년에 소득세법을 개정한다는 방침이다.

아울러 실거래값 신고제가 도입되면 감정평가법인의 단독주택 표준주택 산정 가격이 좀더 정확해지면서 개별 공시가격이 올라갈 가능성도 있다. 정부는 올해 공시가격 수준이 시가의 80%라고 하지만 실제로는 시가의 70%선에 못미치는 곳도 많을 것으로 추정된다.

실거래값 과세 방식이 도입될 때까지 양도소득세는 양도 당시 기준시가에서 취득 당시 기준시가와 필요경비, 장기보유 특별공제, 양도소득 기본공제 등을 빼고 산출한 과세 표준에 세율(9~36%)을 곱하는 방식으로 계산한다. 다만 6억원 이상 고가주택, 취득 후 1년 이내 양도주택, 1가구 3주택 보유자, 투기지역 부동산, 분양권 양도 등의 경우에는 실제 거래가액으로 과세하게 된다. 다만, 1가구 2주택자도 내년부터는 소유자가 직접 거주하고 있지 않는 주택에 대해서는 실거래값 과세가 이뤄진다. 최종훈 기자