[주택연금 손익계산] 금리 오르고 집값 떨어지면 유리

시중은행의 역모기지와 주택연금 비교

12일부터 시행…2억짜리 집 매달 57만원 받아
남자 82살·여자 86살까지 살아야 손해 안봐

지난 7월4일치 <한겨레> 17면 기사에서 “애 가르치느라 은퇴 준비 못한다”고 호소한 최아무개(38) 과장이 눈여겨 볼 만한 상품이 나온다. 오는 12일부터 파는 주택연금(공적 보증 주택담보 노후연금·역모기지) 상품이 바로 그것이다.

주택연금은 자신이 살고 있는 집을 담보로 맡기고 노후 생활자금을 연금처럼 받는 대출 상품이다. 은행에서 팔지만 공기업인 한국주택금융공사에서 보증을 서준다. 주택연금은 어떻게 가입할 수 있는지, 가입에 따른 손익계산서는 어떤지 한번 따져보자.

주택연금 신청시 월 지급액 추이

어떻게 운영되나?=부부 모두의 나이가 만 65살 이상이고 시가 6억원 이하의 집 한 채를 갖고 있다면 사망 때까지 연금을 받을 수 있다. 남편과 부인 한 쪽이 65살이 안 됐다면 65살까지 기다려야 한다. 투기지역이나 투기과열지구에 살더라도, 또 특별한 소득이 없더라도 신청할 수 있다.

주택연금을 탄 사람이 사망할 경우 배우자가 연금을 받게 된다. 배우자마저 사망하면 주택금융공사는 그동안 받은 주택연금과 이자를 환산한 뒤 경매를 통해 주택을 팔게 된다. 예를 들어 연금을 받고 사망한 사람이 쓴 원금과 이자를 합친 금액이 3억원이고 집값이 4억원이었다면 남은 돈은 상속인(자녀)에게 돌아간다. 그러나 대출금이 주택 가격을 초과하더라도 상속인들이 초과 대출금을 대신 내지 않아도 된다.

이익일까 손해일까?=금리·집값·나이를 놓고 주택연금의 손익계산서를 한번 따져 보자. 주택연금은 가입할 때 처음 받은 금액을 사망할 때까지 평생 받는다. 금리는 고정금리가 적용된다. 주택연금도 집을 담보로 대출받기 때문에 이자를 부담해야 한다. 금리는 3개월물 양도성 예금증서(CD) 금리에 1.1%대의 가산금리를 더해 정해진다. 변동금리는 시중 금리가 오르면 대출금리도 따라 올라 손해를 보고, 금리가 내리면 이익이 된다. 고정 금리는 그 반대다. 주택연금을 받는 사람은 금리가 올라가면 상대적으로 유리하다.

집값이 오른다면 어떻게 될까? 집값이 오른다고 해서 매달 받는 연금이 늘어나는 것은 아니다. 반대로 집값이 떨어져도 연금이 줄지는 않는다. 집값이 거침없이 오른다면 계약을 한 사람에겐 손해가 될 수 있다. 이 경우 집을 팔아 대출금을 갚고 차익을 챙길 수도 있다.

주택연금은 통계청의 ‘완전 생명표’를 기초 자료로 하고 있는데, 현재 시점에서 65살의 남자가 가입하는 경우는 82살, 여자는 86살까지 산다는 가정 아래 만들어졌다. 즉 남자는 82살 이상, 여자는 86살 이상 산다면 주택연금을 받는 것이 이익이 된다.

자, 처음으로 돌아가 최 과장은 퇴직 뒤 얼마나 받게 될까? 그가 65살에 자신의 아파트(시가 3억원)를 담보로 주택연금을 든다면 매달 85만원을 받게 된다. 그가 우리나라 민간기업 노동자의 평균 퇴직 나이인 53살까지 일하면 65살부터 국민연금으로 매달 59만980원 받는다. 기초노령연금을 안 받는다면 그는 매달 144만980원을 연금으로 받게 되는 셈이다. 정혁준 기자 [e-mail]

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기존 주택담보대출 있으면 ‘이용 못해’
긴급자금 필요땐 일부 당겨 쓸 수 있는 상품도

문답풀이

주택연금을 받는 도중 긴급한 자금이 필요하면 어떻게 해야 할까? 부부가 이혼을 하면 어떻게 되나? 주택연금에 대한 궁금증을 문답으로 알아본다.

※매달 얼마 정도를 받게 되나?

=연금은 이용자(배우자 포함)의 나이와 주택 가격 등에 따라 결정된다. 이용자가 받을 연금은 나이가 많을 수록 주택 가격이 높을수록 더 많이 받는다.

※주택 가격은 어떻게 결정되나?

=국민은행이나 한국감정원의 인터넷 시세 또는 한국감정원의 감정평가를 통해 결정하게 된다.

※주택 가격을 6억원 이하로 제한한 이유는?

=중산층과 서민층 고령자 지원을 위해 대상 주택의 범위에서 고가 주택을 제외하고 중저가 주택을 중심으로 설계했기 때문이다.

※주택연금과 시중은행의 역모기지론의 차이는?

=주택연금은 집에 살면서 사망할 때까지 연금을 받을 수 있는 점이 장점이다. 현재 시중 은행들이 팔고 있는 역모기지 상품은 대출 만기(5~15년)가 되면 대출금 상환을 요구받고 갚지 못하면 집을 경매당할 수 있어 사람들의 외면을 받았다.

※긴급한 생활자금이 필요할 때는?

=연금을 받는 방식은 대출 종료 때까지 매달 같은 금액을 받는 ‘종신형’과 대출 한도의 최대 30%까지는 수시로 쓸 수 있는 ‘혼합형’ 두 가지가 있다. 자녀 결혼 등 목돈이 필요할 것으로 예상된다면 혼합형에 가입하는 게 낫다. 다만 혼합형은 월 수령액이 종신형보다 적다.

※이미 주택담보대출을 받았다면?

=현재로선 주택연금 가입이 안된다. 다만 주택금융공사는 앞으로 기존 대출금이 적은 경우에 한해 연금을 지급하는 방안을 검토하고 있다.

※연금을 받은 뒤 집을 임대할 수 있나?

=집 전체를 임대하지는 못한다. 다만 일부 빈 방을 보증금 없는 월세로 임대할 수는 있다.

※부부가 이혼을 하면?

=부부 가운데 주택 소유자에게 계속 지급된다.

※어디서 가입할 수 있나?

=5개 은행(국민·우리·신한·하나·기업)과 2개 보험사(삼성화재·흥국생명)에서 신청할 수 있다.

정혁준 기자