4%대 금리 뜯어보니 ‘미끼’?

‘주택담보대출 받을때 유의사항

은행들의 주택담보대출 금리가 많이 떨어졌다. 은행들의 고객 늘리기 경쟁이 벌어지는 탓이다. 은행들로서는 돈 굴릴데도 마땅찮은 마당에 떼일 걱정없고 이자수익도 큰 주택담보대출만한 게 없다. 한 은행이 금리를 내리면 다른 은행이 곧바로 따라 내리는 경쟁 속에서 주택담보대출 금리는 이미 연 4% 초반까지 내려왔다. 은행들은 곧 금리가 올라갈 가능성이 높다며 지금이 대출을 받을 적기라고 목소리를 높이고 있지만, 무작정 은행 대출 창구를 찾아가는 것은 삼가야 한다. 그러기 전에 알아둬야 할게 많다.

3~6개월뒤 이자 다시 5%대 가봤더니 ‘우량고객’에 한정

1. 대출이자가 예금이자보다 싸졌다고?=서울 성동구 성수동에 사는 주부 김인경(43)씨는 최근 은행을 찾았다가 창구에 비치된 ‘예금이자보다 싸진 대출금리’라는 제목의 신문 스크랩을 보고 깜짝 놀랐다. 신문엔 주택담보대출 금리가 연 3.8%까지 떨어졌다는 설명이 달려있었다. 그 금리는 김씨가 거래하는 은행이었다. 사실이라면 김씨가 최근 가입한 특판 정기예금(연 4.1%)보다 대출금리가 싸진 셈이었다. 창구 직원은 “은행들이 ‘제살 깎아먹기’ 경쟁을 하고 있다”는 말까지 덧붙엿다. 김씨는 대출을 지금 받아둬도 나쁠 게 없다는 생각으로 대출신청을 결심했다.

그러나 김씨처럼 단지 은행이 제시하는 최저 금리만 보고 솔깃해서는 안된다. 최저금리는 대출 기간에 전부 적용하는 게 아니라 처음 3~6달 동안만 적용한다. <표 참조> 그 기간이 지나면 연 4%대의 이자는 5%대로 돌아간다. 미끼상품의 성격인 것이다. 또 3%대의 파격적인 대출금리도 알고 보면 특정 아파트단지의 집단대출이면서 역시 초기 몇달간 적용하거나, 브이아이피(VIP) 등 우량고객에 한정한 경우가 많다. 물론 창구 직원은 이런 내용을 설명해 주겠지만, 고객이 일단 대출 상담창구에 앉으면 은행은 고객 유인 목적은 달성한 셈이다.

대출은행 ‘갈아타기’실익 금리 1%p 이상 차이 나야

2. 싼 이자로 갈아타볼까?=우리·제일·하나·한국씨티·국민·조흥 등 시중 은행들은 다른 은행에서 대출을 옮겨오는 고객에게 금리를 0.2~0.3%포인트씩 깎아 주고 있다. 은행들이 경쟁사 고객 빼앗기에 나선 것은 아직 부동산 시장이 미지근해 신규 고객이 많지 않기 때문이다.

그렇다고 금리만 보고 무턱대고 옮겼다간 손해만 볼 수도 있다. 대출을 옮기기위해 만기 전에 대출금을 갚으면 대출금액의 0.5~3%인 중도상환 수수료를 물어야 한다. 여기에 인지세, 근저당설정비, 담보감정비 등으로 10만~30만원의 추가 비용이 들어간다. 일부 은행들은 몇몇 항목의 수수료를 면제해 주기 때문에 사전에 초기 비용을 꼭 확인해야 한다.

또 3년 전에는 담보인정비율(대출가능액/주택감정가)이 70~80% 정도여서 대출액이 많았지만, 지금은 그 비율이 40~60% 정도로 떨어져 옮기는 은행의 대출 한도가 낮아질 가능성이 있다.

서춘수 조흥은행 재테크팀장은 “대출 잔여 기간이 2년 이상 남고 근저당설정비를 은행이 부담할 경우 금리 차가 0.5%포인트 이상 나면 갈아타기를 고려해볼 만하다 ”며 “만약 설정비를 본인이 부담한다면 금리 차가 1%포인트 이상 나야 실익이 있다”고 설명했다.

연립주택 담보인정 50%선 ‘1억짜리’ 대출 1천만원 안돼

3. 연립·다세대 주택도 혜택이 있나?=경우에 따라 아파트와 같은 금리로 담보대출을 받을 수도 있지만 쉽지 않다. 아파트처럼 객관적인 시세도 없고 돈 떼일 가능성도 높다는 이유로 비싼 금리를 물리거나 대출 가능 금액도 턱없이 줄이는 경우가 많다. 은행들은 아파트엔 평균 60%의 담보인정비율을 적용하지만, 연립·다세대 주택은 40~50% 정도밖에 인정해주지 않고 있다. 또 대출 가능금액에서 차감하는 소액임차보증금 역시 아파트에 견줘 방 1개당 200만원 가량 더 높은 1000만원 수준이다.

예를 들어 시가 1억원인 연립주택이라면 감정가는 7000만~8000만원 정도로 산정된다. 여기에 담보인정비율 50%를 적용하면 대출가능 금액은 3500만~4000만원인데, 다시 방 3개에 해당하는 소액임차보증금 3000만원을 빼면 실제 대출 가능금액은 1000만원에도 못 미친다.

4분기부터 금리 본격 상승? 예측일뿐…CD 금리추이 살펴야

4.금리가 계속 떨어지는데 언제 대출받는 게 유리할까?=주택담보대출은 양도성예금증서(CD) 등 시중금리에 연동해 금리가 조정되므로, 금리 추이를 잘 지켜봐야 한다. 많은 전문가들은 시중금리가 3분기 중으로 바닥을 찍고, 경기회복세를 타면서 4분기부터 본격 상승할수 있을 것으로 예측하고 있다. 물론 이것도 예측일 뿐이다. 아직은 경기 부양차원에서 저금리 기조가 유지되고 있는데, 한국은행이 계속 콜금리를 동결할 수 있을지도 관건이다. 미국은 계속 금리를 올려 연방 기준금리가 연 2.75%까지 올라간 반면, 우리나라는 지난해 11월 이후 줄곧 연 3.25%를 유지하고 있다. 미국 연방준비제도이사회가 다음달 3일 다시 0.25%포인트를 올리면 미국과 우리나라의 금리차가 0.25%로 좁혀져 우리나라로서는 고민이 커진다. 금리가 역전이라도 되면 높은 금리를 좇아 외국 자본이 대거 이탈하는 경우도 생길 수 있기 때문이다. 함석진 기자 [e-mail]