속타는 ‘처분조건부’ 대출자들

올해 주택담보대출 금리 변동

금리 오르는데 집은 안 팔리고

기존주택 1년안 못팔면 최대 21% 연체이자 내야
3개월 뒤엔 강제상환…가족에게 증여 고려해볼만

주택담보대출을 받은 서민층과 중산층의 시름이 깊어지고 있다. 하루가 다르게 뛰어오르는 금리에 가슴이 철렁 내려앉는다. 시중은행 주택담보대출 금액의 95% 정도를 차지하는 변동금리는 연 7%대 후반까지 올랐다. 고정금리는 연 10%에 육박하고 있다. 1년 사이에 변동금리는 최고 0.4% 포인트 가량, 고정금리는 1%포인트 이상 치솟았다. 사정이 이렇게 되자 대출자들의 원리금 부담이 한계점에 이르고 있다.

가장 심각한 문제는 ‘투기 지역’의 새 아파트를 구입한 뒤 1년 이내 기존 아파트를 팔기로 약정하고 신규 대출을 받았던 이른바 ‘처분조건부’ 대출자들이다. 올해 들어 집값이 뛰어오른 강북이나, 가격이 급락한 강남 지역 모두 급매로 집을 내놓아도 팔리지 않고 있어 애를 태우고 있다. 처분조건부 대출자가 정해진 1년을 넘어서도 기존 주택을 팔지 못하면 처음 1~3개월 동안에는 16~21%의 연체이자를 물어야 한다. 3개월이 지나면 은행 등 금융기관이 경매 등 강제상환 절차에 들어가게 된다. 8월 중순 현재 시중은행들의 전체 처분조건부 대출 건수는 7만1000건, 금액은 7조2000억원에 이른다. 이 중 올해 만기에 이르는 것은 2만9800건, 3조2000억원 정도로 추정된다.

처분조건부 대출로 고민하고 있는 경우 2가지 가능성을 따져봐야 한다고 은행 담당자들은 조언한다. 첫째 1~2년 이후 부동산 가격이 어느 정도 상향 안정화될 것이라고 예상해, 현재 급락한 가격에 팔기를 원치 않는다면 기존 주택을 부모나 자녀에게 증여하는 방법을 고려해 볼 수 있다. 많게는 수억원씩 낮춰 집을 팔기보다는 증여세와 취득·등록세를 내고 기존 주택을 보유하는 것이 장기적으로 유리할 수 있기 때문이다.

두번째로 최근 집값이 오른 강북 지역에 아파트가 있고, 급전을 짧은 기간 동안이라도 융통할 수 있는 경우라면 투기지역의 새 아파트를 살 때 빚진 은행 대출을 일단 상환하고, 곧바로 강북 아파트를 담보로 추가 대출을 받아 급전을 갚는 방법이 있다. 오른 집값 만큼 담보인정비율(LTV)이 늘어나 추가 대출 여력이 생겼기 때문이다. 이렇게 되면 조건부대출의 원인이 됐던 투기지역내 새 아파트의 대출이 사라져, 기존 아파트를 팔지 않아도 된다. 다만 이 경우 1가구 2주택자로서 늘어날 세부담과 가격 상승 전망 사이에 신중한 판단과 선택이 필요하다.

원금 상환 거치기간이 만료되는 대출자들도 큰 걱정이다. 시중은행들은 올해 원금 상환 거치기간이 끝나는 주택담보대출 규모가 18조2000억원, 내년엔 37조7000억원에 이를 것으로 보고 있다. 한번 약정을 맺은 대출기간은 변경할 수 없지만 은행에 따라 거치기간을 연장해주기도 한다. 따라서 거래하는 은행 대출 창구에 문의해 봐야 한다.

변상호 기자 [e-mail]