부동산보다 주식 투자가 유리

이종우의 흐름읽기

정부 부동산정책 바닥 드러내 가격하락 못잡아
주가 최고점대비 50%이상 떨어져 투자 해볼만

이종우의 흐름읽기 /

10월 미국 20개 대도시의 주택 가격이 지난해 대비 17.4% 떨어졌다. 여러 정책에도 불구하고 미국 주택시장이 여전히 안정을 찾지 못하고 있는 것 같다.

한국의 부동산 시장은 어떻게 될까?

몇 가지 사실에 기초해 생각해 보자.

첫째, 정부가 쓸 수 있는 카드 중 남은 것이 별로 없다.

종합부동산세까지 수정할 경우 남은 것은 1가구 2주택에 대한 양도소득세 폐지뿐이다. 총부채상환비율(DTI) 규제를 푸는 방안이 있지만 지금 상황에서 이를 풀어도 금융기관이 돈을 빌려 줄 리 만무하고, 설혹 빌려준다 해도 빌릴 사람이 없기 때문에 효과가 없을 것이다.

자산 가격은 기대가 살아 있어야 유지된다.

부동산과 관련한 정책이 바닥을 드러내고 있는 것은 우려되는 부분이다. 이미 외환시장에서 한 번 경험한 바 있는데 9월에 1150원까지 올라간 원-달러 환율이 정부 개입으로 잠시 1050원 가까이 하락했다. 이후 환율이 다시 1150원대에 도달했지만 정부의 개입이 없자 정책이 바닥을 드러냈다고 생각한 시장 참가자들에 의해 환율이 급등했다.

서울지역 아파트 가격·상승률 추이

둘째, 어떤 정책으로도 가격 흐름을 막지 못한다는 점이다.

참여정부 때 부동산 가격을 잡기 위해 각종 대책을 썼지만 별로 효과가 없었다. 가격이 올라가는 국면이었기 때문인데 이는 떨어질 때도 마찬가지다. 각종 대책을 통해 가격을 안정시켜 보려 해도 부동산 가격이 정말 싸졌다고 느낄 때가 되어야 가격이 진정이 될 수 있다. 가격 하락은 현재 진행 중이다.

셋째, 우리나라 부동산이 다른 나라에 비해 하락이 크지 않았다는 점이다.

앞에서 본 것처럼 미국 부동산 시장은 한 해 동안 20% 가까이 하락했다. 반면 우리나라 부동산 가격 평균은 올해도 떨어지지 않았다. 물론 ‘버블 세븐’ 지역같이 하락한 곳이 있지만 현재까지 우리는 양호한 상태인 것만은 틀림없다. 가격 하락이 작았던 것은 정책에 대한 기대도 있었지만 양도세의 영향이 컸다. 거래에 따른 비용이 워낙 크다 보니 거래가 활성화되지 않았는데, 이제 걸림돌이 제거되었으므로 그동안 막혀있던 가격이 움직일 가능성이 높다.

주식과 유가를 포함해 대부분 자산 가격이 큰 폭으로 하락했다. 투자를 선택할 때 가장 큰 매력은 해당 자산이 싸다는 것인데 이 점에서 주식은 부동산보다 훨씬 유리하다. 주가는 이미 최고점 대비 50% 이상 하락했기 때문인데 향후 투자 대상은 금융 자산을 중심으로 짜는 것이 바람직하다. 이종우 HMC투자증권 리서치센터장