아파트 시장 꿈틀댄다는데…글쎄요

이종우의 흐름읽기

‘꿈틀대는 아파트 매매 시장’, ‘오른 호가에도 사자’, ‘미분양이 사라지고 있어요’

지난 며칠간 신문 첫머리를 장식한 제목들이다. 지금 당장 집을 사지 않으면 큰 일 날 것 같은 분위기다.

부동산 시장은 전체 흐름을 결정한다는 생각이 있다. 2000년대 중반까지는 ‘땅은 거짓말하지 않는다’라는 말이 그 역할을 해왔다. 개발 수요 증가와 주택 가격 상승으로 오랜 시간 부동산은 최고의 투자 대상 자리를 차지해왔었다. 그래서 무리를 하더라도 보유를 늘리는 게 좋다는 생각이 일반적이었다. 투자 결과가 입증해 줬기 때문이다. 실제로는 채권 수익률이 더 높았지만 보유 규모와 영향력 면에서 부동산과 비교가 되지 않았다.

2007년을 지나면서 사람들의 생각이 바뀌기 시작했다. ‘인구가 줄어드는데 부동산이 오를 수 있을까’라는 의구심이 생겼다. 1990년 초 생산가능 인구가 줄어들면서 부동산 가격이 급락했던 일본의 경험은 이런 우려를 뒷받침해주기에 충분했다. 1인 가구 증가로 세대수가 늘어나기 때문에 실제 인구 감소 영향력이 크지 않을 거란 얘기도 있었지만, 오피스텔 공급 증가 외에 부동산 시장에 변화를 만들어 주지 못했다. 지금도 부동산 시장에는 인구 감소 우려가 계속되고 있다.

그동안 우리나라 부동산 정책은 공급 위주로 짜여져 왔다. 주택 소유 욕구가 큰데다 주택 보급율이 낮아, 이를 채우는 게 급선무였기 때문이다. 이렇게 시행된 공급 정책의 부작용이 나타나고 있다. 지난 몇 년간 연평균 공급이 40만호에 달한 반면 수요가 여기에 미치지 못해 미분양 물량이 쌓이고 있는 것이다. 최근 공급 물량이 줄어들긴 했지만, 누적돼 있는 물량 부담을 해소할 수 있을 정도는 아니다.

금융위기 이후 우리 부동산 시장은 선진국과 다른 길을 걸어왔다. 선진국 집 값이 급락과 회복을 계속하는 동안 우리는 큰 변화 없이 제자리를 지켜왔다. 국내외 부동산 시장 모두에서 저금리가 가격을 끌어올리는 역할을 하고 있지만, 하락률에 차이가 있어 우리나라 집값 상승이 선진국에 비해 더딜 수 밖에 없다. 소득과 비교해 집 값이 여전히 비싼 상태인 것도 문제다. 부동산 가격이 소득 규모에 의해 결정된다는 걸 감안할 때 부담이 될 수 밖에 없다.

자산가격 상승을 통해 경기를 부양하려는 정책은 수차례 시행돼 왔다. 어느 정도 성과를 내기도 했는데 문제는 과거의 성공이 미래의 성공까지 담보하지 않는다는 점이다. 주식과 마찬가지로 부동산도 가격이 오르려면 여건과 논리가 만들어져야 한다. 지금이 그게 가능한 상황인지 확신하기 어렵다.

이종우 아이엠투자증권 리서치센터장