부동산 거래세·주택채권매입 제도 어떻게 바뀌었나?

거래신고지역 세율 내려 혜택
일반지역 과표 높아져 세 부담

부동산 거래세인 취득·등록세를 손질한 지방세법 개정안이 5일부터 시행됐다. 이에 따라 부동산이 소재한 지역과 거래 형태, 부동산 종류별로 취득·등록세 부담이 늘거나 줄어든다.

이와 동시에 등기 때 사야하는 국민주택채권 매입 비율도 하향조정됐다. 이는 지방세법이 바뀌면서 과세 표준이 높아짐에 따라 주택채권 매입 부담이 덩달아 늘어나는 것을 막기 위한 조처다. 이에 따라 앞으로 부동산을 매입할 때는 달라진 취득·등록세와 국민주택채권 매입 규정을 미리 파악해둘 필요가 있다.

등록세율 3%에서 2%로 낮추고 개인간 거래는 1.5% 적용
과표는 국세청 기준시가…단독주택 거래세 2~3배 늘듯
채권매입율 50%↓…서울 1억 아파트는 210만원치 사야

■ 세율 얼마나 내렸나 =5일 공포, 시행된 지방세법에 따라 부동산 소유권 이전등기의 등록세율은 종전 과세 표준의 3%에서 2%로 인하됐다.

다만, 주택은 개인간 거래일 때 추가로 0.5%포인트를 내려 1.5%의 세율이 적용된다. 개인간 거래가 아닌 것은 경매, 공매, 법인간 거래, 법인과 개인간 거래, 신규 분양 아파트 등으로 2%의 세율이 적용된다. 신규 분양 아파트는 법인(건설회사)으로부터 개인이 주택을 매입하는 것으로 간주된다.

주택이 아닌 건축물인 상가나 오피스텔 등은 건물과 토지를 나눠서 등록세를 매긴다. 먼저 건물 부분은 개인간 거래냐, 아니냐에 따라 주택과 마찬가지로 1.5~2%의 세율을 적용한다. 개인끼리 오피스텔을 매매한 경우 건물분 등록세율은 1.5%가 된다. 그러나 건축물에 딸린 토지는 거래 유형에 관계없이 2%를 적용한다.

또 나대지와 임야 등 농지를 뺀 토지도 개인간 거래냐, 아니냐를 따지지 않고 2%의 세율을 적용한다. 농지에 대한 등록세율(1%)은 종전과 그대로다.

■ 과세 표준 어떻게 =등록세율 인하와 동시에 지방세 과세 표준이 바뀐 점을 유념해야 한다. 종전까지는 시세의 30~40% 수준인 지방세 과세 시가표준액을 기준으로 취득·등록세를 냈으나 이제는 아파트와 대형 연립주택은 시세의 70~90% 수준인 국세청 기준시가를 기준으로 취득·등록세를 내야 한다.

기준시가가 별도로 고시되지 않는 단독·다세대주택, 중소형 연립주택 등은 오는 4월 말 주택가격 공시 전에는 현재와 같은 지방세 과세 시가표준액(건물) 및 공시지가(토지)가 과세 표준이 된다. 그러나 주택가격이 공시되면 개별 주택가액이 과세 표준으로 바뀌는데, 공시 가격은 시가의 60~70%선이 될 전망이다.

상가나 오피스텔 등 건축물의 경우는 종전과 마찬가지로 건물은 지방세 과세 시가표준액, 토지는 공시지가를 과세 표준으로 삼는다. 다만, 건물 과세 시가표준액의 기준인 신축가액이 종전 ㎡당 18만원에서 ㎡당 46만원으로 인상돼 건물분 지방세 부담은 지난해보다 늘어났다. 토지의 과세 표준은 현재와 같은 공시지가다.

이처럼 세율과 과세 표준이 바뀌면서 같은 종류의 주택이라도 지역과 거래방식에 따라 취득·등록세 부담이 크게 엇갈리게 됐다.

먼저 실거래가로 취득세와 등록세를 내는 주택거래 신고지역은 등록세율이 내린 만큼 혜택을 보게 된 반면, 일반 지역은 과세 표준이 껑충 뛰어 세금 부담이 늘어났다. 등록세율 인하에도 불구하고 과세 표준액이 종전보다 2~2.5배 정도 올라 취득세와 등록세 산출 세액도 많아졌기 때문이다. 다만, 지역에 관계없이 신규 분양 아파트(분양권 포함)는 세금 부담이 다소 줄어들게 된다.

안수남 세무사는 “지방세 과세 표준이 크게 오른 것에 견줘 지방세율 인하 폭은 너무 적다”면서, “특히 처음으로 개별 주택가격이 공시되는 단독주택은 5월부터 취득·등록세 부담이 종전보다 2~3배 가량 크게 늘 것”이라고 내다봤다.

■ 채권 매입율 낮아져 =5일부터 등기 때 사야하는 국민주택채권 매입 비율이 낮아졌다. 이는 지방세법 개정으로 과세 표준이 시가표준액에서 기준시가 등으로 높아져 채권 매입액도 늘어나는 것을 조정하기 위한 건설교통부의 조처다. 건교부는 과표구간별 채권 매입율을 현재보다 50% 인하했고, 과표 구간도 현재보다 상향 조정했다.

채권 매입 비율은 주택의 경우 현행 2~7%(500만원 이상~1억원 이상, 6구간)에서 1.3~3.1%(2천만원 이상~6억원 이상, 6구간)로 조정되고, 기타 부동산은 2.5~5.0%에서 0.8~2.0%로, 상속은 2.5~6.0%에서 1.8~4.2%로 조정된다. 하지만 토지는 현행대로 2.0~5.0%가 유지된다.

이에 따라 서울에서 기준시가 1억원 짜리 아파트를 구입할 경우 국민주택채권(2.1%) 210만원 어치를 구입해야 한다. 또 지방에서 공시지가 1억원 짜리 땅을 매입할 경우에는 450만원 어치의 국민주택채권(4.5%)을 매입해야 한다.

흔히 1종 주택채권으로 불리는 국민주택채권은 5년 만기, 이자율 3%(복리)인 무기명식 채권이다. 최근 저금리 영향으로 투자자들로부터 인기를 끌어 현재 시중 채권 거래시장에서의 할인률은 4%에 불과하다. 액면가 1천만원 짜리 채권을 960만원에 팔 수 있다.

최종훈 기자 [e-mail]