달라지는 청약, 전략도 달라져야

부양가족 많은 무주택자 ‘느긋’…주택소유자는 청약 서둘러야

6월 제도개편 앞서 유·불리 꼼꼼히 따져보길

정부가 실수요자를 위주로 한 청약제도 대수술을 오는 6월까지 마무리짓기로 함에 따라 주택 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 개편안은 이달 말 열리는 공청회 이후 여론수렴 과정을 거쳐 확정될 예정인데, 벌써부터 가점 기준과 무주택 요건 등 세부안이 어떻게 결정될지에 이목이 쏠리고 있다. 수요자들도 달라질 청약 환경을 고려해 청약 전략을 면밀하게 다시 세울 필요가 절실해졌다.

가점제 배점은 어떻게?=건설교통부의 의뢰를 받아 주택산업연구원이 최근 마련한 청약제도 개편안의 뼈대는 △가구주의 나이나 가구 구성원 수, 무주택 기간 등에 따라 가중치를 부여하고 이를 합산한 점수로 당첨자를 결정하는 가점제 도입 △전용면적 25.7평 이하 민영아파트를 모두 무주택자에게 우선 공급하는 방안 등이다.

가점제는 공공택지 전용면적 25.7평 이하와 초과 주택으로 구분해 달리 적용할 예정이다. 먼저 25.7평 이하 민간주택은 무주택자에게만 1순위가 주어지고 동일 순위에서는 △부양가족 수 △나이 △자산과 소득 △통장 가입기간 등 4가지 항목의 합산 점수로 입주자를 가리게 된다. 이 가운데 부양가족 수의 가중치가 상대적으로 높고 소득은 자영업자의 경우 정확한 금액을 파악할 수 없다는 문제 등을 이유로 가중치를 낮출 예정이다. 합산 점수는 100점 만점이다.

이와 달리 공공택지 25.7평 초과 주택은 채권입찰제를 적용하며, 채권액이 같은 경우 역시 가점제가 적용된다. 그러나 이 경우 배점은 25.7평 이하 주택과 달리 △부양가족 수 △주택소유 여부와 규모로 단순화할 예정이다.

새로 정해질 무주택자의 기준도 관심거리인데, 일정한 소형주택 소유자는 구제 대상이 될 전망이다. 주택산업연구원은 공공택지 중소형 청약이 가능한 ‘무주택자’의 기준을 면적이 아닌 ‘공시가격 5천만원 이하’의 금액으로 제안했다. 이는 주택 크기를 기준으로 할 경우 고가와 저가 주택의 형평성 문제가 발생하기 때문이다. 그러나 이 기준은 최종 확정 단계에서 조금 상향조정될 가능성도 있다. 또 지금과 마찬가지로 본적지 등에 소유한 일정 요건의 농어촌 주택도 예외가 인정된다.

한편, 전용면적 25.7평 이하 아파트라도 대한주택공사 등이 짓는 공공주택은 종전대로 무주택자인 청약저축 가입자에게 순위별로 공급하게 된다. 또 새로운 청약 제도는 민간 사업지를 뺀 공공택지에만 적용하는 게 원칙이다. 재개발·재건축 일반분양의 경우 투기과열지구만 적용할 예정이다.

청약전략 새로 짜라=청약제도 개편안의 뼈대가 드러난 만큼 수요자들은 자신의 조건에 따라 청약전략을 다시 짤 필요가 있다.

먼저 전용 25.7평 이하에 청약할 수 있는 청약예금(서울 300만원, 지방 중소도시 200만원)과 청약부금 가입자 중 저가주택이 아닌 1주택 소유자는 이번 제도 개선으로 가장 불리해졌다. 이들은 제도개선이 시행되기 전에 청약통장을 빨리 사용하는 것이 유리하다. 공공택지의 경우 청약제도가 바뀌기 전까지 경기 판교새도시를 비롯해 김포 장기, 파주 운정, 아산새도시와 하남 풍산, 화성 향남 등 택지지구에서 분양이 대기중이다. 또 자금 여력이 된다면 큰 평수로 증액해, 1년 뒤부터 중대형을 노리는 것도 한 방법이다.

25.7평 이하 청약예금·부금 가입자로서 만 35~40살 이상, 무주택 세대주 기간 5~10년 이상의 우선공급 조건을 갖췄다면 청약을 서두를 필요가 없어졌다. 지금도 공공택지에서 중소형 75%가 우선 공급되지만 청약제도가 바뀌면 더 유리해지기 때문이다. 다음달 분양하는 판교 새도시를 시작으로 인기지역은 적극 공략해 보고, 떨어지더라도 청약제도 변경 이후까지 느긋한 자세로 선별 청약하면 된다.

전용 30.8평 이하 청약예금 가입자(서울 600만원)는 무주택 여부가 중요해졌다. 무주택자로서 가점이 높은 경우라면 25.7평 이하를 노리고, 그렇지 않다면 ‘전용 25.7평 초과 30.8평 이하’를 청약하는 게 유리하다.

전용 30.8평 초과(서울 1천만원, 1500만원) 청약예금 가입자의 경우 부양가족이 많고 무주택이거나 소형주택을 소유한 수요자라면 앞으로 훨씬 유리해진다. 반면, 30평대 이상의 주택이 있고 부양가족이 적은 수요자라면 제도가 바뀌기 전에 통장을 사용하는 게 낫다.

원래 무주택자만 가입할 수 있는 청약저축 통장은 종전과 크게 달라질 것은 없다. 청약저축 가입자는 대한주택공사가 개발하는 공공택지가 확대되는 추세인데다, 택지지구 민간건설사의 임대주택도 판교새도시처럼 국민주택기금을 지원받지 않으면 모두 이들에게 공급되는 등 청약 기회가 점점 넓어지는 유리한 환경이 조성되고 있다. 따라서 5년 이상 무주택자로서 60회 이상 납입했으나 최우선 순위에 못미치는 수요자라도 수년 안에 인기지역 청약 기회가 주어질 전망이다.

최종훈 기자 [e-mail]