강남 재건축 입주권은 예외?

7억원에 사고파는 입주권
3억8천만원만 신고
‘웃돈’ 뺀 감정가 기준이라
강북보다 세금 덜 내는 셈

부동산 실거래가 신고제

올해부터 부동산 실거래가 신고가 의무화됐지만 재건축 조합원 입주권에 대한 실거래가 신고제는 이 제도의 취지와 달리 지나치게 느슨하게 운영되고 있다는 지적이 나오고 있다.

건설교통부는 올해 실거래가 신고제를 도입하면서 재건축(재개발 포함) 아파트는 땅만 있고 건축물은 없다는 이유로 조합원 입주권은 땅 지분에 대해서만 관리처분계획에 정한 감정평가금액(권리가액)을 기준으로 실거래가 신고를 하도록 했다. 그러나 이 지침에 따르면 서울 강남처럼 재건축 입주권에 고액의 웃돈이 붙은 곳에서는 신고가격이 실거래값보다 훨씬 낮아 매수자가 세금을 덜 내는 결과가 빚어진다.

현재 재건축 입주권은 관리처분상 감정평가금액과 웃돈, 추가분담금을 더해 거래되고 있다. 서울 송파구 잠실 주공2, 3단지 33평형 입주권은 실거래값이 7억원선이지만 구청에 신고하는 거래가격은 재건축 전 13평형의 관리처분 평가액인 3억8천만~3억9천만원이다. 이 단지는 아직 추가분담금 납부 전이어서 평가액을 뺀 3억1천만~3억2천만원이 웃돈인 셈이다.

강남구 삼성동 영동차관아파트는 조합원 입주권(33~43평형)이 5억~8억5천만원에 거래신고가 이뤄지고 있다. 그러나 현지 중개업소에서 실제 거래되는 가격은 43평형이 14억원선으로 신고가격이 실거래가보다 5억5천만원이나 낮다.

강남권 고가 재건축 입주권의 신고가격이 이처럼 실거래가보다 훨씬 낮아지면서 아파트 매수자는 취득·등록세를 덜 내게 된다. 앞서 잠실주공 아파트의 예를 들면, 취득·등록세는 실제 거래대금(7억원의 4.6%)에 따른 세금 3220만원이 아닌 신고가격 기준으로 1748만~1794만원(3억8천만~3억9천만원 4.6%)만 내는 셈이다. 이에 반해 서울 강북이나 수도권 등 웃돈이 붙지 않은 비인기지역 재건축 입주권은 순전히 실거래가로 세금을 부담하게 돼, 지역간 형평성 문제까지 발생하고 있다.

이에 따라 재건축 투기수요를 억제하겠다고 강조해온 정부가 입주권 매수자에 대한 세금은 너무 안이하게 대처한 게 아니냐는 비판이 나오고 있다. 업계 한 관계자는 “강남 재건축 입주권을 산 사람은 실거래가 신고라는 법적인 틀 안에서도 높은 웃돈에 대한 취득·등록세는 한 푼도 내지 않는 셈”이라고 말했다. 건교부는 이에 대해 다소 문제가 있지만 어쩔 수 없다는 입장이다. 건교부 관계자는 “입주권이라는 것이 주택을 취득할 수 있는 권리인 데다 사실상 땅만 거래되는 형식이어서 일반 주택처럼 별도의 기준시가를 정하는 게 곤란하다”면서 “별도의 비용을 들여 감정평가를 받아오라고 할 수도 없어 관리처분 당시의 감정평가액을 기준을 삼은 것”이라고 말했다.

재건축 입주권은 지난 2004년 1월부터 투기과열지구에서 조합원 지위 전매가 금지됐는데, 2003년 12월 31일 이전에 조합설립인가를 받은 경우에는 1회에 한해 전매가 허용되고 있다. 따라서 현재 거래되는 재건축 입주권은 전체 재건축 대상 아파트의 일부에 불과하며 시간이 흐르면서 거래 대상은 줄어든다는 게 건교부의 설명이다.

최종훈 석진환 기자 [e-mail]