청약하기전에 이런점 알고계세요

앞으로 아파트를 분양받으려는 수요자는 청약 신청에 앞서 전매제한과 재당첨 금지 등이 어떻게 적용되는지 꼼꼼히 확인해야 한다. 지난달 분양된 서울 삼성동 현대아파트 본보기집의 상담창구 모습. 현대건설 제공

공공 주상복합 중대형 3년간 못팔아

24일부터 지난해 8·31 부동산대책에 따른 주택법 시행령·시행규칙, 주택공급에 관한 규칙 등 주택공급제도가 확 바뀌어 시행에 들어간다. 이 가운데서도 전매제한과 재당첨 제한 규정은 지역과 주택 크기에 따라 적용방식이 무척 복잡해졌다.

전매 및 재당첨 제한은 투기수요를 줄이고 실수요자를 보호하기 위한 조처다. 그러나 실수요자라도 관련 규정을 정확히 모르고 있다가는 뜻하지 않은 피해를 입을 수도 있다. 선의의 피해자라도 규정을 어긴 경우는 구제받기 힘든 만큼 전매제한은 어떻게 되는지, 언제까지 재당첨이 제한되는지를 잘 살펴볼 필요가 있다.

24일부터 변경 시행 주택공급제도 꼼꼼히 살펴야
투기우려지역은 주공이 우선매수…차익 불가능
미분양 주택 계약은 재당첨 제한에 해당안돼

전매제한 기산일은 계약일=전매 제한은 크게 분양가 상한제 적용대상인 공공택지와 분양가 규제가 없는 기타지역으로 구분돼 적용된다. 공공택지 주택의 전매 제한기간은 △수도권 전용면적 25.7평(85㎡) 이하 10년 △수도권 25.7평 초과 5년 △지방 25.7평 이하 5년 △지방 25.7평 초과 3년 등이다. 수도권의 경우 3월 분양을 앞둔 성남 판교 새도시가 해당되며, 지방에서는 충남 아산새도시 등 택지개발지구가 적용을 받는다. 이때 전매제한 기산일은 계약 체결일이므로 다음달 분양될 판교 33평형(25.7평 이하) 아파트는 공사기간을 감안할 때 입주 이후에도 약 7년 정도 전매가 제한되는 셈이다.

또 공영개발지구에서 대한주택공사나 지방공사 등 공공기관이 짓는 주상복합아파트도 전매제한이 새로 도입됐다. 공공기관 주상복합아파트 전매제한 기간은 25.7평 이하 5년, 25.7평 초과 3년이다.

공공택지가 아닌 민간 주택사업지는 투기과열지구에 한해서만 전매제한이 적용된다. 수도권과 충청권 투기과열지구는 계약일부터 소유권이전 등기일까지 전매가 제한되며, 부산·대구·광주·울산 등 지방 광역시는 계약일부터 1년까지 전매가 금지된다.

재당첨 제한은 이번에 대폭 강화됐다. 공공택지에서 아파트에 당첨된 사람은 일정 기간 아파트 당첨이 제한되는데, 제한을 받는 기간은 전매제한과 똑같다. 또 투기과열지구에서는 5년 이내에 당첨된 사실이 있는 사람에게 1순위 청약자격이 주어지지 않는다.

전매제한 예외규정 유의해야=아파트에 당첨된 계약자에게 불가피한 사정이 생겼을 때는 전매제한 예외규정을 적용받을 수 있다. 예외가 인정되는 불가피한 사유는 △생업·질병·취학 등의 사유로 다른 지역으로 이전하는 경우 △상속취득한 주택으로 이전하는 경우 △국외로 이주하는 경우 △이혼으로 인해 배우자에게 주택을 이전하는 경우 △이주대책용 주택으로서 전매제한 기간이 2분의1 이상 경과한 경우 등이다.

그렇지만 이처럼 전매가 가능한 사유가 있더라도 판교 새도시 등에서는 제3자에 대한 자유로운 매매는 어려울 전망이다. 예외적으로 전매가 허용되는 경우라도 판교 등 투기우려지역은 대한주택공사가 반드시 우선매수권을 행사하도록 했기 때문이다. 이렇게 되면 판교 아파트 계약자는 분양대금 외에 따로 웃돈을 받고 제3자에 주택을 전매하는 게 불가능해지며, 주공의 매입 가격은 계약자가 이미 납부한 분양대금에 은행 정기예금 금리 수준의 이자를 더해 정해진다. 즉 계약자는 전매차익을 전혀 남길 수 없게 된다.

판교를 제외한 공공택지에서는 주공아파트를 뺀 민간 아파트로서 전매 예외규정을 충족할 경우 계약자가 제3자에게 웃돈을 받고 전매할 수 있다. 이 경우도 주공의 우선매수권 행사는 가능하지만 판교같은 투기우려지역이 아닌 곳에서는 우선매수권이 임의규정에 불과해 대부분 실행되지 않을 것으로 보인다.

전매 허가요건과 관련해 수요자들이 특히 유념해야 할 것은 생업 등의 사유로 다른 지역으로 이사하는 경우다. 이 때 다른 지역은 주택을 분양받은 지역과 다른 광역시, 시 또는 군을 뜻하는데, 예외적으로 수도권은 모두 같은 지역으로 간주한다. 이는 수도권의 경우 어떤 곳에서도 출퇴근이 가능한 동일 생활권으로 보기 때문이다.

아파트를 분양받으려는 수요자는 재당첨 제한도 신경써야 한다. 청약통장을 사용한 1, 2순위자나 청약통장이 없는 3순위로 당첨된 경우에는 개인사정으로 계약을 포기하더라도 무조건 1회 당첨자로 간주되므로, 자금조달 등 치밀한 계획이 없는 ‘묻지마’ 청약은 절대 금물이다. 단, 3순위에서도 미달된 미분양 주택을 계약한 경우에는 당첨자로 통보되지 않는다.

가구 구성원들이 각각 청약통장을 갖고 있는 세대라면 더욱 주의를 기울여야 한다. 가족 중 한 사람이 당첨되면 모든 가구 구성원이 수도권 등 투기과열지구에서는 5년 동안 1순위 청약이 제한되기 때문이다. 다만, 이런 제약을 피하려면 세대 분리를 이용할 수도 있다는 게 전문가들의 충고다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “배우자를 제외하고는 아파트에 당첨된 가구 구성원이 별도로 주민등록 세대를 분리할 경우 남아있는 가족들이 1순위 제한을 받지 않는 점을 활용할 수 있다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]