토지임대부 분양 효과, 분양값 25% 낮아져

취득·보유세 줄어 좋고
주거 위주 집개념 정착

토지임대부 분양 방식은 토지와 주택의 소유권을 분리해 공공기관이 토지를 소유, 임대하고 주택은 수요자에게 매각하는 것이다.

토지임대부 분양 방식은 도시국가인 싱가포르 외에 영국, 스웨덴, 핀란드 등 북유럽 국가와 네덜란드, 오스트레일리아 등에서 널리 시행되고 있다. 특히 스웨덴의 수도 스톡홀름과 핀란드 수도 헬싱키의 경우는 지금까지 도시 전체 주택의 70% 이상이 토지임대부 방식으로 공급돼 주택난을 해결한 성공 사례로 꼽힌다. 오스트레일리아는 행정수도인 캔버라를 건설할 때 이 방식을 적용했다.

이 제도는 주택 분양값에 땅값이 포함되지 않기 때문에 분양값을 대폭 낮출 수 있다. 예를 들어 택지조성비가 평당 100만원 정도로 예상되는 행정중심 복합도시에 토지임대부 분양을 적용했을 경우, 아파트 분양값은 평당 380만원 정도로 예상된다. 이는 땅과 건물을 함께 분양했을 때보다 25% 정도 낮은 것이다.

토지임대부 주택은 서민들이 주거안정을 통해 중산층으로 발돋음할 수 있는 기회를 제공한다. 입주자는 건물만 싼값에 분양받지만 입주 뒤에는 상당한 자산증식 효과를 기대할 수 있기 때문이다. 이에 따라 최초 입주자는 실수요자로 제한되고 일정기간 거주요건을 채운 뒤에 매매가 허용되는 게 일반적이다. 토지임대부 주택이 일반화된 싱가포르의 경우 최초 입주자의 거주 의무기간이 5년이며, 매매를 통해 재입주한 사람도 2년6개월 동안 매매를 금지하는 등 관리가 엄격하다. 또 매매로 발생하는 시세차익의 10~25%는 싱가포르 주택개발청이 환수한다.

입주자들이 건물만 소유하기 때문에 관련 세금이 절약되는 장점도 있다. 토지를 빼고 세금이 부과되므로 취득 단계에서는 취득·등록세가 줄어들고 재산세 등 보유세도 크게 절감할 수 있다.

토지임대부 분양 방식에 반대하는 이들은 이 제도의 긍정적 파급 효과를 따지지 않고 국민들의 주택보유 심리를 들어 현실성에 의문을 제기한다. 그러나 자기집에 대한 소유욕도 충족시키면서 주택을 투기의 대상인 아닌 거주 개념으로 돌려놓기에는 토지임대부 주택이 알맞다는 게 전문가들의 지적이다. 김진유 주택도시연구원 선임연구원은 “토지임대부 분양은 전세를 사는 이들이 거주 개념의 자기집을 가질 수 있도록 하는 효과가 있다”면서 “입지가 좋은 곳에 중대형으로 공급하면 중산층의 수요도 있을 것”이라고 말했다.

최종훈 기자