분양값 70%가 땅값…거품부터 빼야

땅 빼고 건물만 분양 도입 필요
보상기간 단축·투명한 평가 시급
간선시설 비용 지자체가 부담을

이달말 첫 분양을 시작하는 경기 판교 새도시 아파트는 원가연동제(분양값 상한제)가 적용된다. 그런데도 전용면적 25.7평의 분양값은 평당 1200만원선으로, 방 3개가 딸린 33평형에 입주하려면 3억9600만원이 필요하다. 서민들로서는 허리가 휠 수밖에 없다.

건축비를 규제받는 판교 새도시 아파트 분양값이 이처럼 비싼 이유는 택지비가 평당 743만원으로 전체 분양값의 67%나 차지하기 때문이다. 아파트 한 채를 짓는데 건축비보다 땅값이 훨씬 더 드는 것이다. 이에 따라 분양값을 낮추려면 무엇보다… 택비지의 거품을 빼는 게 시급하다고 전문가들은 입을 모은다. 또 땅은 임대로 하고 건물만 분양하는 ‘토지임대부 분양’ 방식을 도입하자는 목소리도 높다.

토지임대부 분양 도입해야 =장기적으로 분양값 인하와 집값 안정을 위해서는 공영개발택지에 토지임대부 분양 방식을 도입해야 한다는 지적이 많다. 토지임대부 분양은 토지를 빼고 건물만 분양하는 방식이다. 분양값의 50~60%(서울·수도권 기준)를 차지하는 토지를 임대 방식으로 전환함으로써 전체 분양값을 낮추자는 것이다. 이 제도를 도입하면 분양값 인하 효과가 분명히 나타난다. 경기 판교 새도시의 경우, 평당 743만원인 택지비를 분양값에 그대로 포함시키지 않고 임대로 돌리면 분양값은 지금의 절반 수준으로 낮아지게 된다. 건물을 분양받은 수요자는 토지를 빌려 쓰는 기간에도 일반 분양주택처럼 소유권을 매매할 수 있다.

전문가들은 토지임대부 분양 방식을 도입하기에 가장 적합한 곳으로 송파 새도시와 충청권 행정중심 복합도시를 꼽는다. 이 제도를 시행하려면 토지공사나 주택공사 같은 공공기관들이 토지 매입비용을 조달하는 게 과제인데, 송파 새도시와 행정중심 복합도시는 땅값이 싸기 때문에 부담이 적다. 박헌주 주택도시연구원 원장은 “토지임대부 분양은 땅에서 발생하는 개발이익을 공공이 효과적으로 환수하면서도 분양값을 낮추는 방식”이라며, “연기금이 장기 투자자로 참여하고 토지채권을 발행하는 등 재원조달 방법은 얼마든지 찾을 수 있다”고 말했다.

땅값 거품 제거해야=공공택지 땅값 가운데 가장 많은 비중을 차지하는 것이 택지개발 첫 단계에서 주민 토지를 수용하는데 드는 보상비(용지비)다. 판교 새도시의 경우 보상비가 3조7천억원으로 택지를 개발하는데 든 총액 7조9천억원의 47%를 차지했다. 이에 따라 보상비를 대폭 낮추는 방안이 절실하다.

먼저 택지지구 지정부터 보상에 이르는 기간을 단축하는 방안이 거론된다. 대개 지구 지정이 이뤄진 다음 보상 시점까지 1년 이상이 걸리는데, 그 사이 땅값이 크게 오르고 보상부담이 커지기 때문이다. 택지지구 지정과 더불어 보상비를 더 받기 위한 각종 건축 행위를 엄격히 제한하는 것도 뒤따라야 한다. 보상체계의 개선도 지적된다. 현재는 주민들과 사업시행자쪽이 각각 내세운 감정평가기관이 땅값을 평가해, 양쪽의 감정가격이 30% 이상 차이나지 않으면 평균가격을 보상가로 정하고 있다. 그러나 한푼이라도 더 보상을 더 받으려는 주민들과 감정평가사 사이에 짬짜미가 이뤄질 개연성이 많다. 보상가격의 투명성을 높이는 제도적 장치가 필요하다는 것이다.

택지조성을 위해 필수적인 도로와 상하수도 등 간선시설 설치비용을 줄이는 방안도 시급한 과제다. 판교 새도시의 경우 간선시설 설치 등 택지조성비는 2조7천억원. 현재는 이 비용을 ‘수익자 부담’ 원칙에 따라 입주자들이 분양값으로 전액 떠안게 된다. 그렇지만 앞으로는 지방자치단체가 간선시설 설치비용을 부담해 택지조성비를 낮춰야 한다는 지적이 많다. 이는 가만히 앉아 취득·등록세와 재산세 등 세수입이 늘어나는 지방자치단체도 택지개발에 따른 또다른 수익자로 볼 수 있기 때문이다. 김선덕 건설산업전략연소장은 “지자체가 간선시설 설치비용의 절반 정도만 부담하더라도 분양값을 크게 낮출 수있다”고 말했다. 150~180%로 적용되는 용적률을 200% 이상으로 높이는 방안도 제기됐다. 이는 대지면적에 견준 건축면적 비율인 용적률을 높여 가구당 택지비를 낮추자는 주장이다. 가령 아파트용지 용적률을 100%에서 200%로 갑절로 늘리면 30평 아파트를 짓는데 드는 땅은 30평에서 15평으로 줄어 분양값이 그만큼 낮아진다. 하지만 주거지 밀도가 높아지는 부작용으로 인해 득보다 실이 더 많다는 비판도 있다.

최종훈 기자 [e-mail]