판교청약 자금계획 꼼꼼하게

33평 민간분양, 5월 계약금만 7900만원…중도금 대출 금리는 5% 안팎 될 듯

서울에 사는 직장인 김형동(38)씨는 오는 5일 판교 새도시 아파트에 무주택 우선순위로 청약할 계획이다. 그러나 아직까지 24평형을 신청할지, 33평형을 신청할지 마음을 못정했다. 24평형은 분양대금을 마련하는데 어려움이 없지만, 분양값이 4억원에 이르는 33평형에 당첨될 경우 적지않은 자금을 대출받아야 하는 게 부담스럽기 때문이다.

중도금 대출, 분양가의 40%만 가능
가족이 자금 냈다면 증여세 낼 수도

전문가들은 판교 청약자들은 청약에 앞서 자금계획부터 잘 세워야 한다고 충고한다. 판교 아파트는 일반적인 중도금 대출이 가능하지만 투기지역이어서 분양대금의 40%까지만 대출이 된다. 가족한테 증여받아 대금을 납부하는 경우에는 국세청 자금출처조사를 받아 증여세를 내야할 수도 있다.

중도금 대출이율 5% 안팎= 판교에서는 건설사들이 금융기관과 연계한 집단대출을 알선해 준다. 대출금액은 분양금액의 40%로, 중도금 대출 형식이다. 따라서 중도금 대출을 모두 받더라도 계약금 20%와 중도금 20%, 잔금 20% 등 60%는 자기자금으로 충당해야 한다.

중도금 대출 금리는 회사에 따라 다르지만 5% 안팎에서 결정될 예정이다. 건설사마다 대출 금융기관은 확정했지만 대출 금리에 대해서는 금융기관과 협상 중이다. 일부 대출 가구수가 많은 업체는 금리가 연 4.8~4.9%까지 떨어질 것으로 예상된다.

자기자금이 부족한 수요자라면 주택금융공사의 모기지론(보금자리론)을 이용해 볼 수 있다. 주택구입자금을 20년 장기대출로 받은 뒤, 매달 원리금을 갚아나가는 방식이다. 평형에 관계없이 6억원 이하의 주택이면 대출이 돼, 이번 판교 분양에서는 모든 평형이 해당된다. 20살 이상 65살 이하의 무주택자 또는 1주택자가 집값의 70% 범위 안에서 최고 3억원까지 빌릴 수 있다. 단, 기존에 소유한 주택은 판교 입주 뒤 1년 안에 팔아야한다. 보금자리론은 입주 때까지 시중은행 금리가 적용되다가 입주와 동시에 담보대출(보금자리론)로 전환되면서 금리가 6.8~6.85%로 바뀐다. 최고 3억원까지 빌릴 수 있는 게 장점이지만 매달 갚아야 할 원리금이 자기 월소득의 3분의 1을 넘지 못한다. 최고 3억원을 대출받으려면 월소득이 매달 원리금(230만원)의 3배인 690만원을 넘어야 한다.

아파트 완공시점에 잔금을 치를 때는 시중은행 담보대출도 이용할 수 있다. 현재 은행권 주택담보대출 평균 금리는 연 5.3~6.4%(3개월 변동금리 기준)이다. 하지만 주거래 은행이거나 본인의 신용도, 급여 및 공과금이체, 신용카드 가입 등에 따라 각종 할인혜택이 주어지므로 잘 알아보고 유리한 쪽을 고르는 게 좋다.

민간 임대아파트에 청약하는 수요자도 임대보증금이 모자랄 경우 대출을 이용할 수 있다. 대방건설, 모아건설, 진원이앤씨는 회사가 연대보증하는 형식으로 보증금의 40~50%까지 금융기관 대출을 알선해준다. 금리는 5% 안팎이다.

자금출처 조사 받을 수도= 판교 당첨자는 국세청으로부터 투기혐의가 있는지 검증받게 된다. 그러나 당첨자 전원이 자금출처 조사를 받는 것은 아니다. 국세청은 판교 당첨자의 소득신고 자료를 파악해 자금출처 조사대상을 가릴 방침이다. 예를 들어 뚜렷한 소득이 없거나 소득신고액이 적은 20~30대가 판교 아파트에 당첨될 경우에는 증여세 자금출처 조사를 받게 된다고 보면 된다.

세법상 가족끼리 일정 공제액 이상 자금을 증여한 경우에는 증여세 과세 대상이 된다. 공제액은 배우자는 10년간 3억원, 직계존비속은 10년간 3천만원(미성년자는 1500만원)이다. 따라서 판교 당첨자가 부모로부터 목돈을 증여받아 분양대금에 사용하는 경우에는 국세청의 자금출처 조사를 받아 증여세를 물게 될 것으로 보인다. 증여세율은 공제액을 뺀 과세표준에 따라 10~50%로, 1억원 이하는 10%가 적용된다.

최종훈 기자 [e-mail]