재건축 개발이익 환수제, 6곳 법률집단 ‘합헌’ 판단

정부, 김앤장·헌법학회 등 자문

지난 3월30일 발표된 재건축 개발이익환수 방식에 대해 야당과 강남 재건축조합 등에서 ‘미실현 이익에 대한 과세’ 등을 이유로 위헌 논란을 계속 부추기고 있다.

그러나 <한겨레>가 3일 입수한 정부의 ‘재건축 개발이익 환수방안 법률자문 결과’ 보고서(표 참조)를 보면, 정부는 법무법인 김앤장과 세종, 헌법학회 등 6곳의 전문집단에게 △재건축 착수시점 △집값 산정 방식 △주변 아파트와의 형평성 등 모두 12개 항목에 걸쳐 위헌 여부 등을 자문한 뒤, 개발이익 환수방안을 마련한 것으로 확인됐다.

열린우리당 관계자는 “개발이익환수의 시기와 형식, 방법에 대한 위헌 논란에 대비해 재건축 전과정에 대한 법적 자문을 구했다”며 “현재 야당이 주장하고 있는 ‘미실현 이익에 대한 과세 논란’ 등이 위헌이 될 수 없다는 것은 법조계의 상식이라 처음부터 검토대상도 아니었다”고 덧붙였다.

야당에서 위헌을 주장하는 근거는 지난 1994년 헌법재판소의 토지초과이득세에 대한 헌법불일치 판결이다. 당시 헌법소원을 제출한 이유는 ‘아직 땅을 팔지도 않았는데, 이익이 생겼다고 과세하는 것은 위헌이다’는 주장이었다. 이에 대해 헌재는 “세금을 실현된 이득에 대해서만 부과할지, 미실현 이득에 대해서도 부과할지는 입법정책적인 문제로 그 자체로 헌법상 조세원리에 위배되는 것은 아니다”라고 판결했다. 헌법불합치 판결이 난 이유는 토지의 초과이득을 산정할 기준이 불명확하다는 것이었다.

이에 대해 열린우리당의 부동산기획단 관계자는 “지금은 개발이익을 산정할 기준이 공시가격(또는 기준시가)으로 분명해져서 당시와 같은 위헌 소지는 없어졌다”며 “법률자문에 응한 이들 모두 공시가격 또는 기준시가를 기준으로 하면 된다고 답했다”고 강조했다.

법률자문에 참여한 김남근 변호사는 “법률 검토 결과 재건축 개발이익 환수에 대한 위헌판결이 날 수 있는 경우는 3가지로 지적됐다”고 밝혔다.

먼저 재건축에 들어간 비용을 개발이익을 산정할 때 빼지 않으면 사유재산권 침해다. 두번째, 주변 아파트 가격 상승분 등 자연적 지가상승분도 개발이익에서 빼지 않으면 위헌이다. 세번째, 개발이익이 낮은 쪽에도 일괄적으로 부담금을 부과하면 형평성이 위배된다.

이런 지적에 따라, 정부는 아래와 같은 재건축 개발이익 환수 공식을 마련했다.

개발이익부담금={준공 시점 주택 공시가격-(재개발 시작시점 주택 공시가격+개발비용+자연적 지가상승분)}×누진율(10~50%)(주:개발이익이 1채당 3천만원 이하일 때는 면세. 공시가격은 기준시가가 될 수도 있음.)

법률자문 결과를 보면 오히려 건축에 따라 부과되는 임대아파트 건설의무가 재건축 개발이익 환수와 중복된다는 부분이 문제가 될 소지가 있어 보인다. 이에 대해 김앤장과 세종, 화우 법무법인 등이 ‘조정이 필요하다’거나 ‘과잉금지·중복규제의 가능성이 있다’고 지적했다.

이태희 기자 [e-mail]