재건축 개발부담금 이것이 알고싶다

‘3·30 대책’에 따라 도입되는 재건축 개발부담금을 놓고 갖가지 설왕설래가 분분하다. 개발부담금이 실제로는 부과되지 않는 경우가 많아 ‘종이호랑이’라는 예상이 나왔는가 하면, 개발부담금 산정 기준이 햇갈린다는 지적도 있다.

이런 지적들은 개발부담금 제도가 상당히 복잡한데 따른 혼선이라는 게 전문가들의 견해다. 재건축 개발부담금 시행방안 가운데 혼선이 많은 사항들을 조목조목 따져봤다.

개발이익 공시가격으로 계산 문제없나요?
재산세 등도 공시가격이 기준이예요

집값 상승분은 어떻게 계산하나요?
아파트값 아닌 ‘전체 집값’으로 계산해요

공시가격 기준 문제없나?= 재건축 개발이익은 재건축 완료시점의 공시가격에서 착수시점(재건축추진위원회 승인일)의 공시가격을 빼 계산하도록 돼 있다. 그러나 공시가격은 실제 거래가와 차이가 있다. 특히 2003년 이전에는 공시가격 현실화율이 시세의 60%를 밑도는데 반해 지금은 80% 수준으로 높아졌다. 따라서 공시가격을 기준으로 삼으면, 실제보다 개발이익이 늘어난다는 지적이 나온다. 그렇지만 전문가들은 감정평가 전문기관이 매긴 공시가격을 기준으로 하는 게 가장 적합하다고 본다. 이는 재산세나 종합부동산세 부과 기준이 당해년도 주택 공시가격인 점과 마찬가지 논리다. 건설교통부의 의뢰를 받아 법리 검토를 벌인 국내 법무법인들도 공시가격을 기준으로 해야 한다는 의견을 냈다.

정상집값 상승분 기준은?= 개발이익을 계산할 때 제외되는 정상집값 상승분을 해당구의 아파트값 상승률로 할 것인지, 단독주택과 연립주택 등을 포함한 전체 집값 상승률로 할 것인지가 논란거리다. 지역에 따라 아파트값 상승률은 전체 집값 상승률보다 최고 50% 높다. 따라서 아파트값 상승률을 기준으로 삼으면 개발이익이 늘어나고 전체 집값 상승률로 하면 반대로 개발이익이 크게 줄어든다.

정부는 재건축에 따른 초과이익은 같은 지역의 아파트 뿐만 아니라 단독, 연립주택에 견줘서도 발생하기 때문에 전체 집값 상승률을 기준으로 삼아야 한다고 보고 있다. 이 경우 전체 집값 상승률은 주택 가구수에 따른 가중치를 적용해 산정하게 된다. 즉 서울 강남구처럼 아파트 비중(69%)이 높은 구라면 아파트값 상승률과 전체 집값 상승률 차이는 줄어든다. 재건축 단지 주민들은 정부가 처음에는 아파트값 상승률을 기준으로 했다가 나중에 전체 집값 상승률로 바꿨다고 주장하는데 이는 사실과 다르다. 3·30 대책 발표 당시 자료를 보면, 애초부터 ‘구별 집값 상승률’로 명시돼 있다.

개별 집값 차이는 어떻게?= 같은 평수라도 재건축 뒤에는 층과 향에 따라 집값 차이가 큰 게 현실이다. 따라서 같은 평수의 개발부담금이 동일하다면 조합원간 분쟁이 생길 소지가 많다. 이같은 혼란을 막기 위해 재건축 주택 배분을 확정짓는 절차인 관리처분계획에 조합원의 분담기준과 분담률에 관한 사항이 명시된다. 이렇게 되면 조합이 감정평가를 거쳐 집값 차이에 따른 분담금 비율을 정할 수 있다.

조합원이 현물로 분담금을 내는 것도 가능하다. 예를 들어, 33평형에 배정된 조합원인 경우 분담금을 현금으로 내는 대신 토지지분 일부를 조합에 제공하고 좀더 작은 평형에 입주하는 방식이다. 조합은 현물로 받은 대지지분을 모아 여기에 지어진 아파트를 일반분양해 부담금을 충당하면 된다.

부담금은 양도세에서 공제?= 조합원이 재건축 뒤 주택을 팔 때 이미 낸 개발부담금은 양도소득세에서 공제된다. 즉 양도세를 낼 때 종전에 낸 취득·등록세와 함께 개발부담금도 필요 경비로 공제해 이중과세를 막는다는 것이다. 이 부분은 이후 양도세를 규정한 소득세법을 고쳐 반영될 예정이다. 안수남 우리세무사사무소 대표는 “3·30 대책에는 부담금을 필요 경비로 공제한다고 했는데, 필요 경비가 아니라 세액공제하면 공제 효과가 더 커진다”고 말했다. 세액공제는 산출된 세금에서 이미 납부한 개발부담금을 빼는 방식이다.

최종훈 기자 [e-mail]