치솟는 강남 “규제 풀어야”-“풀면 더 뛴다”

수요 많으니 높이 짓고 세금 낮춰 매물 늘려야
투기적 수요 잡아내고 강북·수도권 본격 개발

“양도세를 일시적으로 완화해 시장에 매물이 나오게 하자.”

평당 3천만원을 넘어선 서울 강남 집값을 잡으려면 무엇보다 공급을 늘려야 한다는 주장이 끊임없이 나온다. 특히 재건축 개발부담금 시행이 가시화하면서 양도세를 완화 또는 면제해 집을 팔도록 하자는 목소리도 나온다.

양도세를 면제하면 강남 주택 소유자들은 수억원을 번다. 실제로 서울 강남구 삼성동 아이파크 55평형의 경우 2년 전 입주 당시에는 매맷값이 14억~19억원이었으나 현재는 26억~29억원으로 갑절 가까이 올랐다. 만일 1가구1주택이라고 해서 양도세를 면제하면, 이 아파트 소유자는 가만히 앉아 수십억원을 벌었는데도 3년간 거주 요건을 채운 내년 5월부터는 양도세를 한푼도 내지 않게 된다. 민주노동당의 심상정 의원은 “소득이 있으면 세금을 내는 것은 당연하다”며 “양도세 부과를 유예하면 참여정부 부동산 정책의 둑이 무너질 것”이라고 말했다.

공급확대 가능하나?=공급 확대론은 강남 집값이 오르는 것은 수요가 많기 때문이라는 논리에서 출발한다. 삼성경제연구소는 최근 ‘주택경기의 진단과 시사점’ 보고서에서 “강남의 유일한 주택공급 수단인 재건축이 크게 위축되고 높은 양도세로 인한 매물 부족까지 겹쳐 집값이 급등했다”고 주장했다. 현대경제연구원도 “강남 집값을 잡기 위해서는 재건축 규제 완화와 양도세 중과 유예 등이 더 효과적”이라고 지적했다. 재건축 규제 강화, 양도세 중과 같은 참여정부의 부동산 정책이 오히려 집값 폭등을 불러왔다는 뜻이다.

이에 대해 박선호 건설교통부 주택정책팀장은 18일 “현재 강남은 중· 고밀도의 재건축 단지만 남아있어 주택 공급 순증 효과는 5~10%에 불과하다”고 반박했다. 강남4구에서 재건축을 추진중인 단지는 8만가구 정도로 추정되는데 순증 효과는 4천~8천가구에 불과하다는 것이다. 재건축을 지금 완화한다해도 추진위원회 결성부터 준공까지는 무려 7~12년이 걸려 강남 집값을 잡는데는 효과가 없다고 지적한다.

정부는 또 강남 재건축 용적률을 높이면 도로·학교 등 도시기반 시설 용량이 한계를 초과해 강남을 교통지옥으로, 20년 후에는 슬럼가로 전락시키는 결과를 가져올 것이라고 내다봤다. 양도세 완화의 경우 전문가들은 일시적으로는 매물을 늘리는 효과는 있겠지만 가격을 내리는 효과는 없을 것이라고 말한다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “양도세를 내리면 가격이 인하한다는 것은 근거가 없다”면서 “실현된 이익에 대해 부과하는 양도세를 낮추자는 것은 불로소득을 고스란히 인정하라는 뜻”이라고 말했다. 전강수 교수(대구 가톨릭대 부동산 통상학부)도 “시장론자들이 주장하는 양도세 유예는 8·31부동산종합대책의 뼈대를 포기하라는 것”이라며 “겉으로는 공급을 내세우지만 내심은 8·31, 3·30으로 이어지는 정부의 강력한 투기억제 정책을 흔들려는 의도가 깔려있다”고 분석했다. 1가구2주택자의 양도세율은 내년부터 50%로 높아지며, 올해까지는 종전처럼 9~36%가 적용된다. 따라서 연말까지 집을 팔면 다주택자들이 중과세를 피할 수 있다.

수요분산 정책은=앞으로 5년동안 강남에는 세곡·우면지구(2만2천가구), 판교(2만9천가구), 송파(4만6천가구) 등 공공택지 등에서 10만가구가 공급된다. 강남3구의 아파트 재고(24만가구)의 40%에 해당하는 물량이다. 또 수도권 공공택지에 3년동안(2006~2008년) 50만가구를 공급하고 올 하반기부터 강북 개발이 본격 추진되면 양질의 주택 공급이 크게 늘어 주택 시장은 안정기에 접어들 것이라고 정부는 주장한다. 이와 함께 지방에 혁신도시와 기업도시, 행정중심복합도시를 건설하고 있어 집값 안정은 시간문제라는 것이다.

허종식 최종훈 기자 [e-mail]