고개숙인 집값 고개드는 불안 후속입법 지연땐 언제든 상승

강남권 재건축 안정 다른 지역도 진정
초과이익환수법 등 9월 시행 어려울수도

6억원 이상 고가아파트에 대한 담보대출 억제, 재건축개발부담금 도입 등을 뼈대로 한 ‘3·30 대책’이 발표된 지 한달째를 맞은 부동산 시장은 서울 강남권 재건축 단지의 상승세가 꺾이면서 일단 안정세로 돌아섰다. 재건축 대상 아파트를 중심으로 크게 늘었던 거래도 소강국면에 들어갔다. 김희선 부동산114 전무는 “개발부담금 입법화가 차질없이 이뤄지면 재건축 매맷값은 뚜렷한 약세 국면에 들어설 것”이라고 전망했다. 그러나 후속 입법이 국회에서 지연되면서 다시 부동산 시장이 불안해지는 것 아니냐는 우려가 고개를 들고 있다.

재건축은 안정세, 거래도 줄고= 개발부담금의 직접적인 영향권 아래 놓인 서울 강남권 재건축 단지는 최근 한달 동안 가격이 꾸준히 내려갔다. 재건축 사업 초기 단계인 강남구 개포동 주공1단지는 대책 발표 뒤 5천만~1억5천만원 떨어졌다. 송파구 잠실 주공5단지도 평균 5천만원 정도 내렸다. 일반 분양이 많아 개발부담금이 많이 부과될 것으로 보이는 고덕주공 저층 단지도 평균 2천만~3천만원 떨어졌다.

그러나 강남·송파·강동구와 달리 서초구의 재건축아파트 매맷값은 변동폭이 크지 않아 대조를 보이고 있다. 서초구에는 재건축 관리처분계획이 임박해 9월 시행 예정인 개발부담금을 적용받지 않을 것으로 예상되는 단지가 많기 때문이다. 잠원동 한신 5, 6차와 반포동 삼호가든 1, 2차 등이 대표적인 단지다. 6억원 이상 고가주택의 담보대출 제한으로 투기지역 안 일반아파트도 가격 상승을 멈추고 거래가 중단된 곳이 많다. 연초 급등세를 보이던 양천구 목동은 3·30 대책 이후 집값 상승세가 다소 진정됐다. 경기 분당새도시도 대출 억제 영향으로 거래가 줄면서 집값이 보합세를 보이고 있다.

주택 거래도 크게 줄었다. 강남구는 올 들어 1월 253건, 2월 465건, 3월에 818건이 거래되는 등 급증 양상을 보였으나 4월에는 26일 현재 414건이 거래돼 거의 절반 수준으로 떨어졌다. 특히 올 들어 30건씩 거래되던 은마아파트는 4월에는 1건이 거래되는 데 그쳤다. 개포주공1단지도 1월 42건, 3월 60건 정도가 거래됐으나 4월에는 거래가 없었다.

후속입법 지연과 전망= 3·30 대책의 핵심인 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률안’은 현재 국회 건교위 법안심사 소위에 계류 중이다. 이 법은 재건축으로 발생한 3천만원 초과 이익을 최고 50%까지 국가가 환수하는 것으로 개발이익이 5억원이면 2억1500만원의 부담금을 내야 한다. 그러나 한나라당이 사학법 등 쟁점 법안과 일괄처리를 주장하고 나서 법안 심의가 늦어지고 있다. 이 법은 오는 5월1~2일 국회 본회의를 통과하지 못하면 6월 임시국회로 넘어간다. 6월 이후로 미뤄지면 애초 예정인 9월 초 시행은 어렵다. 시행령 등 하위 법령 정비에 시간이 걸리고 법 공포 후 4개월 뒤에 시행하도록 돼 있기 때문이다. 재건축 기준·절차를 강화한 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’도 재건축 초과이익법과 맞물려 있다. 건교부는 관련법 정비가 늦어지면 부동산 시장이 불안해질 것을 가장 우려하고 있다.

전문가들의 진단은 “당분간은 안정세, 그러나 언제든지 상승세로 돌아설 수 있다”는 것으로 요약된다. 장성수 주택산업연구원 정책연구실장은 “8·31, 3·30 대책으로 이어지는 정부의 부동산정책 의지가 워낙 강해 가격이 안정세를 보이고 있다”며 “그러나 집값 문제는 해결된 것이 아니라 수면 아래에 잠복해 있는 것”이라고 분석했다. 부동산 시장이 다시 불안해지면 강도 높은 추가 대책이 나올 가능성도 있다. 노무현 대통령이 지난달 23일 ‘국민과의 인터넷 대화’에서 “남은 임기 동안 4, 5단계의 대책을 마련할 수 있다”며 부동산 시장 안정에 강한 의지를 보였기 때문이다.

허종식 최종훈 기자 [e-mail]