부동산 실거래가신고, 과세 투명성 확보 의미

세율 경감조치 없다면 거래세 20~30% 오를듯

■ 부동산 실거래가 내년 도입

지난 22일 국회 건설교통위원회가 부동산 실거래가신고를 뼈대로 하는 ‘부동산중개 및 거래신고에 관한 법률’을 통과시켜 이 제도가 내년 1월부터 시행됨에 따라 부동산 거래시장에 일대 변화가 예상된다. 먼저, 정부나 지방자치단체의 경감 조처가 없다면 부동산 거래세가 지금보다 20~30% 정도 오른다.

예를 들어, 시가 6억원인 서울 강동구 둔촌동 34평형 아파트의 경우 현재 취득·등록세는 기준시가 4억5천만원의 4%인 1800만원이지만, 내년부터는 시세의 4%인 2400만원을 내야 한다. 공시가격 2억원인 도봉구 창동 단독주택의 경우는 현재 800만원의 취득·등록세가 부과되지만, 내년부터는 시세(2억5천만원)의 4%인 1천만원이 부과된다.

이런 실거래가 신고 제도는 1차적으로 취득·등록세의 과세표준을 실거래가로 함으로써 과세 투명성을 확보한다는 데 의미가 있다. 또 재산세, 양도소득세 부과에도 형평성을 기하고 실질 과세를 앞당기는 데 도움이 될 전망이다.

취·등록세율 추가인하 검토

■ 거래세율 추가 인하 예상 =현재 취득·등록세 과세표준은 △아파트는 국세청 기준시가 △단독주택은 공시가격(4월30일부터) △토지는 공시지가(검인계약서상 신고가격이 높을 때는 신고가격) 등이 사용되고 있다. 이 가운데 국세청 기준시가와 공시가격은 시세의 80% 수준이기 때문에 실거래가로 과세표준이 바뀌면 취득·등록세가 그 만큼 오르게 된다. 토지 공시지가의 현실화율은 30~50%선이어서 토지의 취득·등록세는 2배 이상으로 늘어날 것으로 보인다.

실거래가 신고 제도에 따라 현재 서울 강남구와 분당새도시 등 6개 지역에 실시하고 있는 주택거래신고제도는 자동적으로 폐지된다. 다만, 주택거래신고지역에서도 실거래가 신고대상이 아닌 전용면적 18평 이하 아파트와 단독주택은 세부담이 늘어나게 된다.

이에 따라 정부는 취득·등록세율을 연내에 한 차례 더 인하하는 것을 검토하고 있다.

행정자치부 관계자는 “실거래가 신고제도 도입에 맞춰 취득·등록세율을 내리기로 한 것은 이미 정해진 방침”이라며, “지방세법을 바꾸지 않고 지방자치단체 조례를 개정해 세금을 경감해 주는 방안 등을 마련 중”이라고 말했다.

이중계약서 차단 효과

■ 재산세, 양도소득세 현실화에도 영향 =실거래가 신고제도는 재산세 및 종합부동산세 과세에도 간접적인 영향을 끼칠 전망이다. 정부가 재산세 과표가 되는 기준시가나 공시가격을 매길 때 정확한 실거래가를 참고할 수 있게 돼 과표 현실화율을 합리적으로 조정할 수 있기 때문이다.

실거래가 신고 제도는 특히 양도소득세 과세의 투명성을 높이는 데 결정적인 영향을 준다는 점이 주목된다. 실거래가 신고제도가 시행되면 집을 사고 팔 때 양도세를 줄이기 위한 이중계약서 관행이 원천적으로 차단되는 효과가 있다. 이는 일선 시·군·구에 신고된 실거래가격이 국세청의 양도세 과세 자료로도 활용될 예정이기 때문이다. 안수남 우리세무법인 대표는 “실거래가 신고제도 도입은 부동산의 취득단계와 양도단계 과세기반을 실거래가로 일원화하기 위한 첫걸음”이라고 평가했다.

한편, 거래 당사자가 신고 의무를 지키지 않을 경우 취득세의 3배 이하에 해당하는 과태료를 부과하고, 허위 계약서를 작성한 부동산 업자는 500만원 이하의 과태료, 또는 업무정지의 처벌을 받는다.

최종훈 기자 [e-mail]