“원가공개 지렛대로 후분양제 유도”

항목별 원가 상세히 드러내야 업체 분양값 부풀리기 막아 후분양제로 원가절감 효과

여권, 집값잡기 ‘분양시장 투명화’ 모색에 시민단체들 주문

열린우리당 안에서 지난 5·31 지방선거 참패는 집값 상승을 막지 못한 정책 실패에 기인했으며, 이를 만회하려면 획기적 정책 대안이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 그 핵심은 아파트 분양가 원가공개와 후분양제로 모아진다. 열린우리당은 당내 서민생활대책본부를 중심으로 논의한 뒤 구체적인 방안을 마련한다는 방침이다. 시민단체와 전문가들 사이에선 건설업체들이 꺼리는 원가공개를 지렛대로 삼아 후분양제 도입을 앞당기는 정책조합이 필요하다는 의견이 많다.

원가공개 논의 재점화되나?=현재 원가공개 방안으로는 △주공 등 공공기관 아파트만 적용 △공공택지 25.7평 이하 민간아파트까지 적용 △공공택지 25.7평 초과 민간아파트까지 적용 △민간택지 25.7평 이하 아파트까지 전면적으로 적용 등 적용 범위에 따라 네가지가 거론되고 있다. 첫째안은 전체 아파트 공급물량의 10%, 둘째안은 30~40% 정도로 추정된다. 업계에서는 첫째안 또는 둘째안만 적용하더라도 사실상 전국 주요 지역 아파트 원가가 공개되는 큰 파급효과를 낼 것으로 보고 있다.

김근태 당 의장은 “서민용인 국민주택에 대해서는 (원가공개를) 진지하게 검토해봐야 한다”고 언급했다. 일부 의원들은 공공택지에 한해서는 전면적인 원가공개가 필요하다는 의견을 보이고 있다. 그러나 다수 의원들은 당정이 충분한 논의 끝에 지난 2005년부터 공공택지 원가연동제(분양가 상한제)와 부분적 원가공개를 시행하고 있는 점을 들어 추가조처에 신중한 태도를 보이고 있는 것으로 알려지고 있다. 원가공개 범위에 대한 당내 의견조율이 선행 과제인 셈이다.

시민단체 쪽은 지난 5·31 지방선거 이후 분양가 원가공개를 참여정부의 부동산정책 의지를 가늠하는 잣대로 보는 분위기이다. 윤순철 경제정의실천시민연합 시민감시국장은 “아파트 분양원가 공개는 실효성 차원을 넘어 이미 국민을 위한 정책을 펴는 것인지, 선거 후에 정치권이 반성하는지를 가늠하는 상징이 되었다”면서 “원가공개를 하지 않는다면 여권이 집값을 잡을 의지가 없는 것으로 판단할 수밖에 없다”고 말했다. 경실련은 택지비, 건축비, 설계감리비, 부대시설 설치비, 가산비용, 마케팅비 등 7개 항목별로 총액만 공개하는 현행 제도가 형식적이라고 비판한다. 항목별로 세부 원가내용을 자세히 공개해야 소비자가 건설원가를 세세하게 검증할 수 있고, 공급자가 폭리를 취할 수 없게 된다고 주장한다.

실제로 지난 3월 공급된 판교새도시는 현행 원가연동제 및 부분적 원가공개제 아래서도 분양값 거품이 있다는 점을 보여줬다. 당시 업체들은 평당 1200만원대의 분양값을 제시하고 그 밑으로는 분양할 수 없다고 주장했으나 성남시의 끈질긴 압력을 받아 결국 가산비용 항목에서 평당 40만~60만원 정도 내렸다. 가산비용은 공개항목이지만 세부원가를 공개하는 방식이 아니었기 때문에 공급자 쪽에서 얼마든지 원가 부풀리기가 가능하다는 게 드러난 셈이다.

“후분양제 조기 도입해야”=원가공개는 후분양제와 동전의 양면이다. 소비자들이 완공된 주택을 보고 선택할 수 있다면, 짓지도 않은 집을 계약하는데 따른 가격규제 필요성이 해소되기 때문이다.

그러나 참여정부는 후분양제 도입을 사실상 차기 정권에 미루고 있다. 정부는 대한주택공사 등이 짓는 공공부문 주택부터 단계적으로 의무화해 오는 2012년 이후 전면 후분양을 실시한다는 방침이다. 지난해 11월 후분양 시범사업으로 인천 동양지구 주공아파트를 공정률 80% 상태에서 공급한 게 고작이다. 또 민간부문은 투기과열지구 재건축 사업장을 제외하고는 2011년까지 후분양 업체에 대해 국민주택기금과 공공택지를 우선공급하는 등 일종의 ‘당근’을 제공하는 수준에 머물러 있다. 민간부문 후분양은 사실상 업체의 자율에 맡겨놓은 것이다.

전문가들은 주택 분양시장의 투명성을 높이고 분양값 인하를 유도하기 위해서는 원가공개와 후분양제의 정책조합이 필요하다고 지적한다. 전강수 대구카돌릭대 교수(경제학과)는 “후분양이 이뤄져야 업체들이 원가절감 노력을 기울이면서 주택 분양시장이 경쟁시장 구조로 바뀐다”면서 “원가공개를 지렛대로 삼아 좀더 적극적으로 후분양을 유도해야 한다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]