판교 당첨자 자금마련 어떻게 할까

중대형은 초기부담금 확보가 관건
중도금 금리 연 4.88%로 낮아져

12일 0시에 발표되는 판교신도시 아파트.연립주택 당첨자들의 분양대금 마련에 비상이 걸렸다.

중소형 주택 당첨자의 경우 계약금을 제외한 나머지는 금융권을 통해 자금을 마련할 수 있겠지만 중대형 당첨자는 4억~6억원 정도의 자기자금이 필요할 것으로 보인다.

중대형 평형은 채권 매입때문에 자금부담이 큰데다 시가 6억원 이상에 적용되는 총부채상환비율(DTI) 규정으로 대출한도가 크게 낮아지기 때문이다.

◇ 중소형 당첨자 "중도금.잔금 금융권 융통" = 중소형 평형인 20평형대와 30평형대는 전체 분양가의 15%(임대는 20%)인 계약금만 확보한다면 중도금(50~60%)과 잔금(25~35%)은 금융권에서 융통할 수 있을 것으로 보인다.

일단 중도금 중 40%는 중도금 집단대출로 해결하고 나머지 중도금과 잔금은 기존에 살던 집을 팔거나 신용대출을 받아 마련할 수 있다.

주택금융공사의 중도금 연계 보금자리론을 이용하면 시가의 70%까지 대출받을 수 있어 은행에 비해 대출 한도를 크게 늘릴 수 있다.

다만 고정금리 상품이기 때문에 향후 시장금리 변동에 따라 더 낮아질 수 있는 시중은행의 변동금리 대출 상품과 꼼꼼히 비교해봐야 한다.

◇ 중대형 당첨자 "초기부담금 확보 관건" = 당첨자가 고려할 부분은 25.7평 이하와 판교 A9-2블록의 38평을 제외한 중대형 평형은 채권 손실액을 더한 실분양가가 6억원을 초과해 모두 총부채상환비율(DTI)의 규제를 받는다는 점이다.

DTI 규정으로 대출 한도가 낮아지는 만큼 자기자금 필요액이 많아지게 되는 것이다.

44평 기준 실분양가는 분양가 5억6천만원과 채권손실액 2억5천만원 등 8억1천만원으로 추정되고 있다.

원래는 8억1천만원에 LTV(담보인정비율) 40%를 적용해 3억2천400만원까지 대출이 가능하나 DTI를 적용하면 소득 3천만원 대출자의 한도는 1억2천312만원, 5천만원은 2억574만원, 7천만원은 2억8천755만원에 불과하다.

무엇보다 초기 부담금이 만만치 않다. 대부분 당첨자는 초기에 채권매입액중 1억원+잔여액의 50%를 할인받아 여기에 계약금 15%(연립은 20%)를 더해 계약에 나서야 한다.

채권을 매입 상한액까지 썼다면 초기 부담금은 38~39평의 경우 1억5천만원, 43~47평형은 2억1천만~2억2천만원, 50평형대는 2억5천~2억6천만원에 이를 것으로 보인다.

경기 성남 토마토저축은행과 서울 소재 신민저축은행이 계약금의 100%까지 대출을 해 주는 만큼 제2금융권을 통해 초기 부담금의 일부를 마련하는 방법도 고려할 만 하다.

◇ 중도금 대출 금리부담 줄어들까 = 사업시행자인 대한주택공사와 5개 협약은행(국민.우리.신한.하나은행, 농협)은 이번 판교신도시 분양 물량의 중도금 집단대출 금리를 '양도성예금증서(CD)+0.3%포인트'로 적용키로 했다.

1차 분양에서 공공분양 중도금대출 금리로 제시한 'CD금리+ 0.3%포인트'가 그대로 적용한 것이다.

11일 기준 CD 금리가 연 4.58%인 것을 감안하면 중도금 대출금리는 4.88%로 주택담보대출 금리(이번주 국민은행 기준 연 5.38~ 6.59%)보다 0.50~1.71%포인트나 낮은 수준이다.

지난 8월 협약 당시 CD금리가 4.69%였으나 그 이후 꾸준히 하락세를 보임에 따라 중도금 대출금리도 함께 떨어진 것이다.

시중은행 관계자는 "금리는 1차 중도금 납부 시기인 내년 4월~6월 CD금리를 기준으로 하기 때문에 CD금리가 하락세를 지속할 경우 대출 금리는 더 낮아질 것"이라고 말했다.

이준서 기자 [e-mail] (서울=연합뉴스)