물량 확대보다 적재적소 싼값공급이 열쇠

집값 심리적 안정엔 효과

정부의 수도권 새도시 추가 건설 계획이 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠지 주목된다. 정부의 목표는 투기 억제 정책과 함께 공급 확대를 통해 부동산 가격 안정을 꾀하겠다는 것이지만, 정부의 뜻대로 시장이 움직일지는 예단하기 어렵다.

정부가 분당 새도시 규모인 600만평 이상의 새도시 두 곳의 발표 계획을 서두른 의도는 분명하다. 최근 집값이 상승세로 돌아서며 불안한 움직임을 보이는 주택시장에 “앞으로 아파트가 많이 공급된다”는 신호를 확실히 전달하겠다는 것이다. 그러나 ‘새도시 카드’가 정부 뜻대로 시장에서 받아들여질지는 의문스럽다는 게 전문가들의 반응이다. 김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 “구체적 발표를 지켜봐야겠지만 새도시 건설계획이 주택시장에 심리적 안정을 가져오는 측면은 있을 것”이라며 “그러나 새도시에서 실제 주택이 공급되기까지는 2~3년의 시일이 걸리는데다 분양값 상한제를 적용하더라도 땅값과 물가가 올라 분양값 인하 효과가 생각보다 크지 않을 수 있다”고 말했다.

전문가들은 택지가 절대 부족한 수도권에서는 새도시 형태의 공공택지 개발이 주택시장 안정을 꾀할 수 있는 대안이라는 데는 의견을 같이한다. 소규모 택지를 분산해 개발하는 방식보다는 교육과 교통 여건 등 기반시설을 제대로 갖춘 대규모 새도시 건설이 바람직하다는 것이다. 그러나 더욱 중요한 것은 새도시를 어떻게, 어디에 개발하느냐는 점이다. 김신조 내외주건 사장은 “공급을 늘리는 것은 올바른 방향이지만, 문제는 새도시의 성격”이라며 “새도시의 크기보다는 양질의 주택을 적재적소에 공급해 늘어나는 주택 수요를 흡수해야 할 것”이라고 말했다.

시민단체들도 현재의 주택 공급 시스템을 바꾸지 않고 새도시를 개발한다면 또다시 집값 연쇄 상승이라는 부작용만 빚을 것이라고 우려한다. 최근 파주 운정 지구와 은평 뉴타운 등 공공택지에서 고분양가 논란이 일었던 데서 알 수 있듯이, 새도시 건설 자체보다는 얼마나 저렴한 가격으로 주택을 공급할 수 있느냐가 훨씬 중요하다는 것이다. 박완기 경제정의실천 시민연합 시민감시국장은 “국민들은 공공택지조차 고분양가가 일반화되는 현실을 보고 현정부의 부동산 정책에 이미 실망할 대로 실망했다”며 “새도시 등 공공택지는 분양값을 낮추고, 민간택지는 분양원가 공개와 후분양제 이행을 조속히 정착시키는 게 중요하다”고 말했다. 전강수 대구가톨릭대 교수(경제학)는 “새도시를 개발하더라도 투기를 최대한 억제하고 개발 이익을 환수하기 위해 판교 새도시에 부분적으로 시행된 공영개발 방식을 확대하는 게 바람직하다”고 지적했다. 최종훈 기자 [e-mail]

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민간택지 용적률 상향 다가구등 규제완화 방침

건설교통부는 새도시 건설과 함께 민간택지의 주택 공급을 확대하는 대책도 마련하기로 했다. 도시지역이 아닌 곳(비도시지역) 안 계획관리지역의 용적률 상향조정과 다가구, 다세대 주택 건축 활성화 방안이 그것이다.

비도시 지역 계획관리지역 용적률 완화 방침은 개발 가능한 농지·임야의 건축 용적률을 높여 주택 공급을 늘리겠다는 것이다. 국토계획법상 옛 준농림지를 뜻하는 관리지역은 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 나뉘며, 이 가운데 계획관리지역은 일정한 용적률로 주택 건설이 가능한 곳이다. 건교부 관계자는 “현재 계획관리지역의 용적률은 100~150% 정도”라며 “어느 정도까지 용적률을 높일지 확정된 것은 없으며, 곧 논의를 통해 용적률을 포함한 다양한 규제 완화 방안을 마련할 것”이라고 말했다. 계획관리지역 용적률을 완화할 경우 주택 공급이 늘어나는 효과는 있겠지만, 동시에 막개발과 땅값 상승도 우려된다. 김승배 피데스개발 부사장은 “용적률을 높여준다면 주택 건설업체들이 경쟁적으로 뛰어들면서 그만큼 땅값이 오를 것”이라고 말했다.

다가구·다세대 주택의 건축 활성화 방침도 주목된다. 다가구· 다세대 주택은 집값이 오르면서 2002년까지 건축 물량이 대폭 늘었지만, 이후 주차장 문제와 막개발 문제로 각종 건축 규제가 이뤄져 공급이 크게 위축되고 있다. 건교부는 막개발을 막을 수 있는 선에서 연내 규제 완화 방안을 마련해 내년부터 시행할 방침이다. 최종훈 기자