신도시개발 문제 없나

목표 채우기 급급..'물량 살포' 공급 지양해야
수요 있는 곳에 짓고, 택지비 인하 노력도 필요

정부가 집값 안정을 위해 발표한 신도시 개발 계획이 도마위에 올랐다.

이번 신도시 발표는 처음부터 추병직 건설교통부 장관의 '깜짝 발표'로 물의를 빚더니, 집값 안정과 무관한 곳에 신도시를 선정했다는 비난까지 받고 있다.

전문가들은 "정부가 물량 확보에만 치중한 결과 수요 적합성은 무시한 것 같다"며 "무조건 (신도시를)지정하고 보자는 현행 신도시 개발 방식은 전면 재검토해야 한다"고 지적한다.

◇ 설익은 발표가 '화' 키워 = 이번 신도시 발표는 첫 단추부터 잘못 꿰졌다. 신도시 발표는 관계부처 협의후 철저한 보안속에 발표되는 게 관례인데 이번엔 추병직 장관이 신도시 개발계획을 미리 터트린 것이다.

이 여파로 유력 후보지로 꼽힌 인천 검단, 파주, 화성 동탄 일대 인근 아파트는 미분양이 동이 나고, 집값이 크게 뛰는 등 부작용이 속출했다.

추 장관이 아직 확정되지도 않은 신도시 계획을 서둘러 발표한 것은 추석 이후 집값이 서울, 수도권으로 확산될 조짐을 보이자 조기 진화에 나서려 했던 것으로 풀이된다.

정부가 공급 확대에 주력한다는 모습을 보이면 집값도 안정될 것으로 봤던 것 같다. 하지만 결과는 되레 정부가 '신도시 역풍'에 휘말리고 말았다. 장관의 신중하지 못한 발언이 시장 불안을 가중시킨 것이다.

한 부동산 전문가는 "완벽한 투기방지 대책과 경고없이 개발계획부터 발표해 투기열풍만 몰아치게 했다"며 "아직도 구두경고로 집값이 안정될 것으로 믿는 정부의 아마추어리즘이 화를 키웠다"고 말했다.

◇ '수도권 외곽만 짓나', 위치 선정도 문제 = 정부의 현행 신도시 개발 방식도 재점검 해야 한다는 목소리가 높다. 공급 목표 채우기에 급급해 수요가 있는 곳 보다는 개발이 손쉬운 곳부터 신도시로 지정하는 것이 아니냐는 비난이 크다.

정부는 8.31대책에 따라 내년까지 공공택지 1천500만평을 확보해야 했지만 이번 검단신도시 지정 전까지 952만평을 확보하지 못했었다. 이에 따라 이미 지구지정 신청 단계에 있어 개발이 쉬운 인천 검단지구를 신도시로 정했다는 것이다.

하지만 이 지역은 오히려 공급과잉 우려가 불거지고 있어 미분양을 우려해야 할 판이다. 인천 검단 인근에 김포신도시(358만평 5만3천여가구)와 영종지구(577만평, 5만가구)와 청라지구(538만평, 3만1천가구)가 개발중이어서 검단신도시(340만평, 5만6천가구)까지 포함할 경우 총 19만가구가 쏟아진다.

이는 검단신도시의 입주가 시작되는 2013년까지 연평균 2만7천여가구가 공급되는 셈이어서 지난해 인천시 전체 주택공급물량(1만7천500여가구)보다도 1만가구나 많다.

한 부동산 전문가는 "인천시 주택보급률은 2005년 현재 107%를 넘어섰고, 그동안 인천 집값이 수도권에서 상대적으로 낮았던 것도 이런 이유를 무시할 수 없다"며 "당장 신도시 주변은 들썩거리겠지만 그 많은 아파트에 누가 들어올 지 걱정"이라고 말했다.

지난해 발표한 양주 옥정, 고양 삼송, 남양주 별내 등도 집값 안정 효과가 거의 없을 것이라는 비난을 받는 것도 서울 수요가 선호하지 않는 지역이기 때문이다.

내외주건 김신조 사장은 "신도시로 집값을 잡으려면 가격이 오르는 곳에 대규모로 공급해야지 집값이 싼 데다 무조건 신도시를 많이 짓는다고 능사는 아니다"며 "오히려 비인기지역에 신도시를 개발하면 미분양이 늘어나는 등 사회적 비용만 키울 수 있다"고 말했다.

◇ 수요 있는 곳에 지어야 = 따라서 전문가들은 집값 안정을 위해서는 서울 인근 등 수요가 있는 요지에 신도시를 지어야 한다고 주문한다.

건설산업연구원 박용석 박사는 "과거 70-80년대는 아무 곳이나 아파트를 지어도 분양이 됐지만 주택보급율이 높아진 지금은 수요가 있는 곳에 공급을 해야 한다"며 "최소한 서울 도심.여의도.강남에서 출퇴근 시간이 1시간이 넘지 않는 곳에 신도시를 지어야 서울 집값 안정 효과가 있다"고 말했다.

집값 안정을 위해 신도시만 확대할 것이 아니라 분양가를 낮추기 위한 다른 방안도 함께 모색해야 한다고 전문가들은 주문한다.

건설산업연구원 김선덕 소장은 그 방법으로 용적률을 상향을 제시했다. 김 소장은 "판교의 경우 환경부 협의과정에서 용적률이 깎이며 1만가구가 줄어들어 결과적으로 땅값과 분양가도 높아진 셈"이라며 "굳이 자연을 훼손해가며 신도시를 만들지 않더라도 도심의 용적률 높여주면 공급 문제는 어느 정도 해소될 수 있다"고 밀했다.

그는 또 "공공기관 독점인 택지 개발권한을 민간에게도 부여하되 서로 경쟁을 붙여 분양가를 낮추는 회사에게 주고, SOC도로 등 광역교통시설도 책임지게 하는 것도 검토할 만하다"고 말했다.

서미숙 기자 [e-mail] (서울=연합뉴스)