용적률↑부담금↓ ‘싼값분양’ 열쇠

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[집중점검] 참여정부 집값 끝내 못잡나 (하) 공급확대 정책

지난달 25일 인천 검단 새도시 예정지에서는 미분양 아파트를 사기 위해 밤샘 줄서기가 이어졌다. 불과 닷새 전인 20일엔 단 1건의 청약 접수도 없었던 ‘삼라마이다스’ 본보기집 앞에 선착순 분양 소식이 알려지자 전날 밤부터 200여명이 몰려들었다. 이 때 줄서기 했던 김아무개(55)씨는 “검단 새도시 아파트 분양값이 평당 1200만원은 넘지 않겠느냐. 지금 600만원 짜리를 사두면 3년 뒤 새도시 분양 때는 1천만원은 받을 수 있다. 30평형대는 1억원은 남을 것으로 본다”고 말했다. 은평 뉴타운에서 파주 새도시로 이어진 고분양가 행진이 이곳에서도 재연될 것으로 내다보고 있는 것이다.

판교 용적률 159%…검단·파주 200% 고려할만
광역시설부담금 치자체-입주민 적절 분담 필요

정부를 믿지 않는 수요자들의 불안심리 중심에는 ‘고분양가’가 자리잡고 있다. 이것이 주변의 가격 상승을 부추긴다. 결국 저가 분양이 해법인 셈이다. 김영진 내집마련정보사 사장은 6일 “수요자들이 확신을 갖도록 어디를 얼마에 분양하겠다고 밝혀야 집값이 안정될 것”이라고 말했다.

새도시 저가 분양 가능하다=판교 새도시의 실제 분양가는 중소형 아파트(전용 25.7평 이하)는 평당 1130만원대, 중대형은 1300만원대(채권액 제외)였다. 그러나 판교의 용적률을 조금 높이고 기반시설 비용을 줄였다면 지금보다 훨씬 싼 가격에 분양이 가능했다. 판교의 용적률은 159%다. 이것을 인근 평촌 새도시(204%) 수준인 200%로 높였다면 지금보다 33평형 아파트를 7천가구 더 공급할 수 있었을 것이다.

판교 새도시에 이어 고분양가 논란을 불러온 은평 뉴타운 강북개발 분양지. 이종근 기자.

김동수 건설교통부 신도시기획팀장은 “저밀도 개발이 바람직하기는 하지만, 분양값이 너무 높아진다”며 “서울과 가까운 곳은 용적률을 좀더 높이고 택지 공급 가격을 낮추면 분양가를 내릴 수 있다”고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “서울의 수요를 흡수할 새도시라면 용적률은 200% 이상 돼야 한다”며 “사실 200%도 쾌적한 주거환경”이라고 말했다. 고분양가 행진을 촉발한 서울 은평 뉴타운은 개발 면적의 40%가 녹지다.

과도한 개발 이익과 광역 기반시설 부담금도 문제로 지적된다. 판교는 개발 이익이 1조6천억원으로 추정되고, 도로·철도 등 광역 기반시설에 1조8천억원 이상의 자금이 소요될 전망이다. 이 3조4천억원이 모두 분양가에 포함됐다. 판교의 공급 주택이 2만9천여가구임을 감안하면, 가구당 최소 1억원 이상을 부담한 셈이다. 따라서 광역 기반기설 비용을 정부, 취·등록세와 재산세 등을 거두는 지방자치단체, 입주민 등이 적절히 배분할 필요가 있다는 지적이 나오고 있다.

광역 기반시설 비용은 분당·산본·일산·중동·평촌 새도시 조성 때는 정부가 부담했다. 그러나 용인과 광주 등에서 막개발이 심해지자 정부는 1997년 4월 30만평 이상의 택지 개발지구는 광역 기반시설 비용을 자체 부담하도록 했고, 판교 새도시개발부터 적용되고 있다.

송파 새도시부터는 저가 분양해야=건교부의 한 관계자는 “송파 새도시는 군 부대 이전 비용만 줄이면 실수요자한테 저가 분양이 가능하다”고 말했다. 송파 새도시는 전체 205만평 가운데 82.4%인 169만평이 국·공유지다. 사유지는 36만평에 불과하다. 특히 전체 4만6천가구 중 임대주택이 2만3900가구를 차지한다. 이 가운데 중대형 임대주택 6천가구도 들어있다.

또 송파 새도시는 공영개발되고 전매도 제한된다. 애초 2008년 8월 분양 예정에서 군부대 이전, 후분양제 등으로 2009년 9월로 연기했으나, 집값 안정을 위해서는 앞당겨 분양해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다. 장성수 주택산업연구원 정책연구실장은 “2008년부터 시행 예정인 ‘청약 가점제’ 도입도 앞당겨 공공 택지의 중대형 아파트들도 무주택자와 소형 주택 소유자 등 실수요자에게 우선 당첨 기회가 돌아가도록 해야 한다”고 말했다.

인천 검단과 파주 등 수도권 새도시도 분양원가 공개 등을 통해 저가 분양하는 방안을 마련해야 한다는 지적도 일고 있다. 박상언 유엔알 컨설팅 대표는 “현재 분양값이 주변 집값의 90% 수준이 되도록 한 중대형 아파트의 채권 입찰제도를 손질해 시장 여건에 따라 채권 상한액을 조정해 나가는 한편, 공급 제도를 누구나 당첨될 수 있는 방식에서 실수요자에게 우선 공급하는 방식으로 바꿔야 한다”고 말했다. 허종식 기자 [e-mail]