‘투기 특별시’ 집값 억제효과도 특별해지나

현재 시민단체들은 ‘아파트값 거품빼기’ 서명운동을 벌이고 있다. 지난 14일 경제정의실천시민연합 회원들이 서울 지하철 시청역 앞에서 ‘ 거품빼기 대책 촉구 및 10만 서포터즈 모집’서명을 받고 있다. 박종식 기자 [e-mail]

양도세 실거래 과세효과 시장에선 미미
강북 고가아파트 적어 대출규제도 한계

서울 전지역 투기지역 지정

21일 노원·도봉·동대문·서대문·중랑구를 마지막으로 서울 전체가 주택 투기지역으로 지정됐다. 그만큼 서울은 강남북을 가릴 것 없이 부동산 투기가 심하고, 투기를 잡으려는 정부의 의지도 강하다는 것을 뜻한다.

하지만 일부에선 ‘투기지역 지정제 무용론’까지 나오고 있는 상황이어서 효과는 크지 않을 것으로 보인다. 그동안 투기지역으로 지정된 뒤 집값이 안정되기는커녕 오히려 집값이 오른 지역이 많기 때문이다.

투기지역으로 지정되면=투기지역으로 지정되면 부동산을 팔 때 양도소득세가 기준시가 대신 실거래가로 부과된다. 실거래가가 공시가격보다 20% 정도 높기 때문에 양도세 부담이 커지게 되는 것이다.

또 투기지역으로 지정되면 6억원(국민은행 집계 기준)이 넘는 아파트는 은행·보험사에서 대출을 받을 때 담보인정비율(LTV)이 60%에서 40%로 낮아지고, 저축은행 등 제2금융권의 담보인정비율도 60~70%에서 50%로 낮아진다. 총부채상환비율(DTI) 기준으로는 40% 안에서만 대출을 받을 수 있다. 이처럼 투기지역 지정은 주택 매매에 따른 예상 수익률을 낮출 뿐 아니라 주택 구입 자체도 어렵게 한다. 상식적으로만 보면, 투기지역으로 지정된 뒤에는 주택 수요가 감소하고 집값이 안정되는 게 맞다.

투기지역 되면 집값 뛴다?=그러나 그동안 결과는 반대로 나타났다. 2003년 4월 강남구를 투기지역으로 처음 지정한 뒤 지금까지 전국의 88개 시·군·구를 투기지역으로 묶었지만, 지정 이후 집값이 잡힌 곳은 거의 없다.

전국 주택 투기지역 현황

특히 서울은 지정 전보다 지정된 뒤 집값 상승률이 더 높은 곳들이 수두룩하다. 국민은행 주택가격 조사를 보면, 강남구의 경우 투기지역 지정 직전 3개월간 집값 상승률은 4.0%였으나 지정 직후 3개월간 상승률은 10.6%였다. 또 올해 4월 투기지역으로 지정된 강서구는 직전 6개월간 상승률(6.4%)보다 지정 직후 6개월간 상승률(15.8%)이 갑절 이상 높다. 지난 6월 투기지역으로 지정된 광진구도 직전 4개월간 집값 상승률(6.0%)보다 지정 직후 4개월간 상승률(6.5%)이 조금 더 높다. 투기지역 지정제 무용론이 나올 만하다.

왜 약효 발휘 못하나?=이런 결과가 나타난 것은 양도세 실거래가 과세가 시장에서 별다른 효과를 발휘하지 못하고 있다는 데 일차적인 원인이 있다. 올해부터 이미 1가구 2주택 이상 다주택자는 양도세를 실거래가로 내고 있는데다, 내년부터는 1주택자에 대해서도 실거래가 과세가 시행될 예정이다. 양도세 실거래가 과세가 그렇게 특별한 것이 아니게 된 것이다. 또 양도세는 주택을 팔지 않는 한 물지 않는 세금이라는 점에서도 효과가 제한적일 수밖에 없다.

정부는 투기지역에 대한 대출 억제 효과에 한가닥 기대를 걸고 있다. 그러나 이번에 투기지역으로 지정된 노원·도봉·동대문·서대문·중랑구에서 6억원 초과 아파트는 전체 아파트의 4.2%(4319가구)에 불과하다.

김희선 부동산114 전무는 “강북 지역까지 모두 투기지역으로 지정됐다고 해서 집값이 잡힐 것으로는 보이지 않는다”며 “다만 지난 20일부터 제2금융권의 투기지역 담보인정비율이 50%로 낮아졌기 때문에 주택 구매 수요는 줄어들 것”이라고 내다봤다. 최종훈 기자 [e-mail]