모든 주택대출에 사실상 DTI 적용

상환 능력 기준으로 대출제도가 바뀌면

내년부터 6억이하로 확대 방침
소득 적은 사람 대출가능성 줄어

내년 초부터는 6억원 이하(국민은행 집계 기준) 아파트를 사려고 주택 담보대출을 받을 때도 소득이나 신용등급 같은 채무상환 능력에 따라 대출금액이 정해진다. 소득에 따라 대출금액이 결정되는 총부채 상환비율(DTI) 적용이 사실상 모든 아파트로 확대되는 셈이다. 지금은 투기지역과 수도권 투기과열지구의 6억원 초과 아파트에만 적용된다.

금융감독 당국 고위관계자는 22일 “금융회사가 대출을 할 때 채무상환 능력을 보는 것은 금융의 기본”이라며 “연말까지 6억원 이하 주택의 담보대출도 상환 능력에 따라 대출금액을 결정하는 방식으로 여신 심사 시스템을 개편하는 안을 마련해 내년 초부터 시행할 방침”이라고 말했다. 이 관계자는 “다만 지금의 총부채 상환비율은 정해진 방식에 따라 기계적으로 적용하는 직접 규제인 반면, 새 방식은 은행이 신청자의 상환능력을 심사해 적용하는 간접 규제 방식이라는 점이 다르다”고 말했다.

당국은 최근 금융회사들의 주택 담보대출 실태를 조사했더니 대부분 채무상환 능력을 고려하지 않은 채 담보(집)만을 보고 대출을 해주는 것으로 파악했다. 이런 대출 관행이 계속되면 나중에 집값이 급락하거나 금리가 급등할 경우 가계와 금융회사들이 함께 부실해질 우려가 있어 위험 요인을 예방하려는 취지다. 이 관계자는 “채무 상환능력이 없는 사람들에 대한 대출 비율이 높은 금융회사들은 앞으로 이행약정(MOU)을 맺어 관리하고 경영진에겐 책임을 물을 것”이라고 말했다.

이 방식이 시행되면, 금융회사는 주택 담보대출을 취급할 때 개인의 소득과 부채·재산·신용등급 등을 종합평가해 ‘개인 채무상환 능력 지표’를 만든 뒤 이를 기준으로 대출금액과 금리를 결정하게 된다. 이렇게 되면 무리하게 돈을 빌려 집을 사는 사례가 크게 줄어 집값 안정에 도움이 될 전망이다. 예컨대 연간 소득 5천만원인 직장인이 시가 5억원짜리 아파트를 사려고 만기 15년, 원리금 균등 분할 상환 방식으로 담보대출을 받을 때 현재는 3억원(담보인정 비율 60% 적용)까지 대출을 받아 살 수 있지만, 상환 능력을 따질 경우 대출액이 2억원(DTI 40% 적용 가정) 안팎으로 크게 줄어들게 된다.

금융감독 당국은 또 서민층이 불이익을 받지 않도록 저가 아파트나 1가구 1주택자 등에 대해서는 채무 상환능력을 상대적으로 덜 엄격하게 적용할 방침이다.

시중은행들도 자영업자의 소득 파악이 미흡한 상황에서 초기에는 시행착오가 있겠지만 도입 필요성에는 동의했다. 이달수 국민은행 부행장은 “선진국들은 주택 담보대출을 할 때 채무상환 능력을 꼼꼼히 따진다”며 “새 방식이 도입되면 주택 담보대출이 줄어들고, 소득을 정확히 신고하지 않는 사람들은 대출 때 불이익을 받을 수 있다”고 말했다. 박현 기자 [e-mail]

총부채 상환비율= 연간 총소득에서 주택 담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다. 현재는 투기지역과 수도권 투기과열지구의 6억원 초과 아파트에 대해서만 40%가 적용된다.