“80년대 일본 거품인데 몰랐다”…“한국은 지금 거품이다”

이토 도쿄대 교수

1980년대 일본, 2000년대 한국 ‘부동산이 닮았다’

일본 거품인데 몰랐다

임대료 4%미만에 담보율 꽉차
강남 임대료 1%대 등 유사해

일본의 원로 경제학자인 이토 다카토시 도쿄대 교수가 한국의 집값 거품(버블)에 대해 의미심장한 경고를 보냈다.

일본 경제·재정정책 이사회 위원이기도 한 이토 교수는 28일 미래에셋증권 주최로 열린 2006년 투자포럼에서 “일본은 거품 붕괴와 정책 실패로 장기 침체에 들어갔다”며 “거품의 징후는 임대 수익률과 은행의 주택담보 비율로 파악할 수 있다”고 말했다. 이토 교수는 이어 “나는 1980년대 거품 속에 살았지만 당시에는 몰랐다”며 “주택 거품이 한창일 때 주택 가격 대비 임대료 수익률은 적정 비율인 4%에 크게 못미치는 1%에 불과해 뭔가 잘못됐다는 생각을 했지만, 집값은 계속 올랐다”고 말했다. 그는 또 “집값이 계속해서 오르게 되면 은행들은 주택담보 비율을 100%까지 적용하고도 대출금을 회수하는 데 문제가 없다는 낙관적인 생각을 하게 된다”며 “금융감독 당국은 주택담보 비율을 적정 수준으로 유지하도록 노력해야 한다”고 강조했다.

이토 교수의 지적대로라면, 한국의 ‘버블 세븐’ 지역은 80년대 일본만큼이나 거품이 끼어 있는 셈이다. 한국은 전세 위주인 반면 일본은 월세 위주라는 차이가 있지만, 서울 강남구를 예로 들면 아파트 평균 매맷값은 평당 3476만원, 전세금은 평당 937만원으로 임대 수익률(예금금리 연 5% 적용)이 1.35% 수준에 불과하다. 다시 말해 11억원짜리 32평형 아파트를 판 돈을 은행에 예치했을 때는 연 5500만원(세전)의 수익이 생기는 데 반해, 이 아파트를 세놓았을 때는 연 수익이 1499만원에 그친다는 것이다.

또 주택 담보대출 비율도 정부가 ‘11·15 대책’을 통해 낮추기는 했지만 이미 대출이 실행된 주택의 경우 제2 금융권까지 합쳐 90~100%에 이른 경우가 적지 않다. 최종훈 기자 [e-mail]

한국은 지금 거품이다

소득·경제활동 규모 비해 과도
양극화 부추겨 사회분열 심각

정운찬 서울대 교수

정운찬 서울대 경제학부 교수는 28일 “현재 부동산 가격은 거품”이라고 경고했다.

정 교수는 이날 미래에셋증권 주최로 열린 ‘2006년 투자 포럼’에서 “거품인지는 터져 봐야 알 수 있지만, 현재의 소득 수준이나 경제활동 규모와 비교할 때 부동산 가격에 버블이 있다고 말할 수 있다”고 밝혔다. 정 교수는 또 거품이 낄 정도로 부동산 가격이 급등하게 된 가장 큰 책임은 정부에 있다고 지적했다. 정 교수는 “첫째, 정부 정책이 너무 왔다갔다했기 때문이고, 둘째, 행정수도와 새도시 등 개발정책 때문에 국내 부동산 가격이 급등하게 됐다”고 말했다.

정 교수는 “부동산 가격 폭등과 양극화 심화는 서로 부추기는 악순환의 고리를 형성한다는 점에서 문제가 심각하다”며 “이는 사람들의 눈을 생산 활동보다는 부동산 투자로 돌리게 한다”고 지적했다. 부동산 가격 폭등은 부동산을 이용한 투기 기회를 조금 더 쉽게 활용할 수 있는 고소득층의 경제적 기반을 더욱 강화시키는 한편, 우리 사회 구성원 누구나 투기의 기회를 알면서도 투기의 이익은 공유하지 못하는 현실 때문에 심각한 사회 분열을 낳고 있다는 것이다.

그러나 정 교수는 부동산 대책으로 콜금리 조정이나 예금 지급준비율 인상은 적절하지 않다고 주장했다. 정 교수는 “부동산 가격은 여러 문제들이 얽혀 있어 금리를 올린다고 잡을 수 있다고 보지 않는다”며 “또 한국은행의 지급준비율 인상은 부동산 가격을 잡는 데 효과가 없을 뿐 아니라 세계적 조류와도 맞지 않으며, 대기업엔 영향을 주지 않겠지만 중소기업엔 큰 타격이 될 것”이라고 말했다.

한편, 정 교수는 한-미 자유무역협정(FTA)과 관련해 “세계 경제가 제2차 지구화 흐름 속에 있기 때문에, 국가의 생존과 발전을 위해서는 경제 개방의 확대가 불가피하다”고 말했다. 연합뉴스