‘반값공급’ 전제는 임대료 싼 땅

송파 새도시 예정지 토지임대부 주택 분양은 싼값의 택지 확보가 전제돼야 하기 때문에 국·공유지 비중이 큰 송파 새도시가 적합한 지역으로 거론된다. 사진은 송파 새도시로 지정된 경기도 성남시 수정구 창곡동 일대. 김봉규 기자 [e-mail]

송파등 국공유지·공공기관 이전터 활용 주장
적용택지 확대-입주자 선정범위 등엔 논란

한나라당이 최근 토지임대부 주택 분양을 당론으로 채택한 가운데, 정부는 내년 1월까지 토지임대부 주택 분양과 환매조건부 분양, 분양원가 공개, 분양값 상한제 등 모든 아이디어를 검토한 뒤 정부 안을 내놓겠다고 1일 밝혔다. 시민단체들 역시 저마다 분양값을 내리기 위한 대안들을 제시하고 있다. 분양값을 낮춰 주택시장을 안정시킬 수 있는 대안으로 거론되는 △토지임대부 주택 분양 △환매조건부 분양 △원가공개와 분양값 상한제의 장단점과 현실 타당성을 세차례에 걸쳐 살펴본다.

한나라당이 ‘아파트 반값 공급’이 가능하다며 당론으로 채택한 ‘토지임대부 주택 분양’은 입주자가 토지는 빌리고 건물만 소유하는 것으로, 대한주택공사가 이미 지난해 공영개발의 한 방식으로 청와대에 보고했던 주택공급 방식이다. 주공은 당시 토지는 임대해 주고 건물만 분양하는 형태로 아파트를 공급하면 민간 아파트 분양값의 30~70% 선에서 아파트를 공급할 수 있다고 내다봤다.

토지 임대료 낮출 수 있어야 가능=토지임대부 주택 분양을 도입하려면 무엇보다 택지를 충분히 확보하고 토지 임대료를 낮출 수 있어야 한다. 이 방식으로 주택을 공급할 경우 입주자는 건물 분양값 외에 토지 임대료를 따로 내야 한다. 이때 토지 임대료가 높다면 현행 임대아파트에 견줘 경쟁력이 떨어지게 된다. 예컨대 올해 경기 판교 새도시에서 공급된 민간과 주택공사의 임대아파트는 무주택자들로부터 인기가 높았는데, 이들 임대주택은 입주자가 보증금을 내고 10년간 다달이 월세를 내는 방식이다.

주택공사는 송파 새도시와 같은 국·공유지와 지방으로 이전할 수도권 공공기관 터를 활용하면 토지 임대료를 낮출 수 있을 것으로 판단한다. 토지 임대료 지불 방식도 월세 외에 전세 보증금 형식으로 내는 방안도 가능하다고 본다. 홍준표 한나라당 의원은 용적률을 400%까지 허용해 땅을 고밀도로 활용하면 서울 지역의 토지 임대료를 월 30만원 수준까지 낮출 수 있다고 주장한다.

시민단체들의 의견은 단체마다 조금씩 다르다. 오래전부터 토지임대부 분양을 주장해 온 토지정의시민연대는 한나라당의 법안 추진을 적극 환영하고 있다. 다만, 토지정의시민연대는 국·공유지나 공공기관 이전 터 등에 제한적으로 적용할 게 아니라 모든 공공택지에 확대 도입해야 한다고 주장한다. 남기업 토지정의시민연대 사무처장은 “일부 국·공유지에만 적용한다면 일반 분양 주택에 대한 기대심리를 없애지 못해 결국 외면받을 수 있다”며 “공공택지는 법으로 전면 적용을 명시하고 민간에서 채택할 때는 인센티브를 줘야 한다”고 말했다.

반면 경제정의실천시민연합은 정부가 건물과 토지 소유권을 모두 갖는 임대주택을 저렴한 값에 대량 공급하는 게 더 시급하다고 주장한다.

입주 대상자 선정 방법도 논란=토지임대부 주택 분양을 도입한다 하더라도, 입주 자의 범위를 어떻게 잡느냐가 논란거리가 될 수 있다. 주택공사나 한나라당의 안은 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트에도 적용해야 한다는 것이다. 중소형에만 적용할 경우엔 공공 임대주택에 견줘 나을 게 없어 제도 도입의 실익이 별로 없기 때문이다. 반면 중대형에 적용하면 분양값을 기존 일반 분양보다 많이 낮출 수 있다.

그러나 중대형은 입주 대상자를 무주택자로 한정하기 어렵고 결과적으로 이 제도의 실질적 혜택이 중산층에게만 돌아갈 가능성이 커지는 문제가 생긴다. 주택공사의 토지임대부 주택 분양안을 보면, 송파 새도시에 토지임대부 방식으로 50평형 아파트를 공급할 경우 공급 가격은 토지 임대료(보증금)와 건물 분양값을 합쳐 8억원에 이르러, 입주 대상자가 중산층이 될 수밖에 없다.

또 국내 시장의 특성을 감안할 때 소비자들이 토지는 제외하고 건물만 소유하는 방식을 선호할지에 대해 충분한 검토가 필요하다는 의견도 있다. 이용만 한성대 부동산대학원장은 “토지임대부 주택은 이론적으로는 건물이 감가상각돼 가치가 하락한다”며 “또 입주자들이 집단 민원을 제기하면 결국 토지까지 소유할 수 있다고 기대하게 돼 새로운 ‘로또’가 될 소지가 많다”고 지적했다.

토지임대부 분양 제도 비교

최종훈 기자 [e-mail]

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■ 송파·판교에 적용해보니…
송파, 땅값부담 적어 가능 판교선 용적률 400% 돼야

“값 낮추려면 그린벨트 풀거나 이전터 개발 필요”

올해 수도권 분양 시장을 뜨겁게 달궜던 경기 성남 판교 새도시의 민간 임대주택 임대료는 24평형의 경우 월 40만~49만원(보증금 1억5941만~1억7770만원)이었다. 주공은 이보다 싸 같은 평형의 경우 월 39만4천원(보증금 5664만원)이었다. 전문가들은 토지임대부 분양을 한다면 토지 임대료가 최소한 이보다는 싸야 한다고 지적한다.

토지임대부 분양이 가능하려면 무엇보다 땅을 싼값에 확보해야 하는데, 서울 송파 새도시가 적합한 대상지로 떠오른다. 송파는 국·공유지가 전체 205만평 가운데 169만평으로 82%를 차지한다. 싼값에 땅을 공급할 조건을 갖춘 셈이다. 아직 군부대 이전 비용이 산출되지 않았지만, 평당 분양값을 1천만원으로 하고 이 중 땅값을 50%로 하면 전용 24평형의 경우 집값과 땅값이 각각 1억2천만원이 된다. 토지 임대료는 연리 4%를 적용할 경우 월 40만원이다. 33평형은 1억6500만원으로 임대료가 월 55만원이 된다. 만약 전·월세형을 택해 1억6500만원 가운데 1억원을 보증금으로 낸다면 월 임대료는 21만6천원으로 내려간다. 따라서 군부대 이전 비용만 낮출 수 있다면 송파 새도시에선 토지임대부 분양이 성공할 수 있다.

반면 공공택지인 판교에 토지임대부 분양을 적용해 보면 현실성이 상당히 떨어진다. 임대료 부담이 너무 크기 때문이다. 판교 24평형의 평균 평당 택지비 비중은 57.3%다. 평당 평균 분양값이 1149만원이므로 땅값은 1억5256만원이다. 연리 4%를 적용하면 월 임대료는 50만8천원이다. 33평형은 땅값이 2억978만원이어서 월 임대료는 69만9천원으로 높아진다. 공공택지에서 땅값을 낮추려면 용적률을 높여야 한다. 70만원에 가까운 월 임대료를 절반으로 낮추려면 200%인 용적률을 400%로 높여야 한다.

건설교통부 관계자는 3일 “수도권에는 현재 국·공유지 등 싼 땅이 없어 토지임대부 분양이 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 남아 있는 국·공유지는 임야가 대부분이다. 결국 땅값을 낮추려면 국민임대 단지처럼 그린벨트(개발제한구역)를 풀거나, 수도권을 떠나는 공공기관 터를 활용해야 한다. 공공기관 터 가운데 주거단지 개발(3만평 이상)이 가능한 곳은 30군데 정도 된다.

허종식 기자 [e-mail]