싼값 공급-시세차익 환수 ‘대박’ 대신 편한 주거 보장

지난 10월 판교 새도시 아파트 본보기집에서 당첨자들이 입주하게 될 아파트의 위치를 살펴보고 있다. 판교 새도시에선 환매조건부 분양과 비슷한 주택 선매제가 도입됐다. 성남/연합뉴스

[집중점검] 아파트값 낮추기 (중) 환매조건부 분양

환매조건부 분양 제도는 김근태 열린우리당 의장과 민주노동당, 환경정의 등 일부 시민단체들이 제안하는 아파트 분양값 낮추기 대안이다. 주택공사나 지방자치단체 등 공공기관이 입주자에게 아파트를 싼값으로 분양하는 대신 법적으로 확보된 환매권을 행사해 개발이익을 철저히 환수하는 제도를 말한다. 다시말해 실수요자들이 전세금 수준의 저렴한 비용으로 내 집을 장만할 수 있게 하되, 이 주택의 재판매 권한은 공공기관에 부여해 최초 입주자가 시세차익을 얻지 못하도록 하는 게 핵심이다.

분양값 현재 시세의 60~70% 수준으로 낮출 수 있어=환매조건부 분양은 공공기관이 토지를 개발하고 주택을 건설한 뒤 실수요자에게 분양한다는 점에서는 현행 공영개발 방식과 같다. 차이점이라면 공공기관이 주택의 우선 매수권인 환매권을 갖는다는 것이다. 처음 분양할 때는 분양값을 조성원가 수준으로 낮게 책정하는 대신 주택을 분양받은 사람은 반드시 공공기관에만 매각하도록 한 것이다. 이처럼 수도권 공공택지에서 아파트 분양값을 조성원가로 책정한다면, 분양값을 현재 시세의 60~70% 수준으로 낮출 수 있다.

시세 차익은 미리 법으로 정한 환매조건이 된다. 환경정의 쪽은 공공기관이 주택을 되사는 가격을 처음 분양할 때부터 미리 정하거나 최초 분양값에 정상 이자율(국고채 수익률 등)만을 더한 가격으로 결정하면 된다고 제안한다. 이렇게 되면 입주자는 주택 보유 기간 동안 주변 시세가 상승하더라도 양도 차익을 가져가지 못하게 되기 때문이다.

전문가들은 이 제도가 정착한다면 우리 사회에서 주택이 투자 수단이 아니라 주거 수단으로 인식되는 계기가 될 것으로 보고 있다. 변창흠 세종대 교수(사회과학부)는 “환매조건부 분양은 판교 새도시 같은 현행 공영개발 사업지구의 분양 주택이 기존 주택 보유자에게 새로운 투자처를 제공하는 ‘로또’로 전락하는 부작용을 막을 수 있는 대안”이라고 평가했다. 변 교수는 또 “환매조건부 분양은 공공부문이 임대주택 건설과 관리를 이유로 조직이 확대되고 부담이 늘어나는 문제점도 개선할 수 있다”고 설명했다.

환매조건부 분양과 현행 주택 선매제 비교

환매조건 차등화 검토해야=환매조건부 분양 제도는 판교 새도시에서 시행 중인 전매 제한 기간 내 주택공사 선매 제도와 비슷한 측면이 있다. 반면 따로 전매 제한 기간을 둘 필요가 없고, 입주자가 매각을 희망할 때 환매가 이뤄진다는 점에서 현행 선매 제도와는 분명한 차이가 있다.

현재 수도권 공공택지에서 분양값 상한제를 적용받아 공급된 주택은 중소형(전용 25.7평 이하)의 경우 계약일부터 10년간, 중대형(25.7평 초과)은 5년간 전매가 금지되지만, 생업이나 질병 등의 불가피한 사유가 생기면 전매가 허용된다. 이 때문에 민간업체가 공급한 아파트의 경우 사실상 불법적인 전매가 이뤄져도 단속이 어려운 게 현실이다. 정부도 이런 문제점을 인식하고 지난 2월 공영개발 지구인 판교 새도시에서는 전매 사유가 발생할 경우 반드시 주택공사가 우선 매수권을 행사하도록 했다. 이때 환매 조건은 주변 시세에 상관없이 이미 납부한 입주금에 1년 만기 정기예금 이자율을 합친 금액이다. 결국 환매조건부 주택을 판교에 적용한다고 가정하면, 전매 제한 기간을 없애는 대신 주공이 항상 선매권을 갖게 하는 방식이 된다.

환매조건부 분양 방식을 도입하기 위해선 ‘환매 조건’을 어떻게 합리적으로 설정할 것이냐가 풀어야 할 과제로 꼽힌다. 환매 가격을 미리 확정한다면 집값이 하락할 경우 공공기관이 손실을 떠안아야 하는 위험이 있다. 반면 최초 분양값에 적정 이자율만 더한 가격으로 환매할 경우에는 환매조건부 주택의 매력이 떨어질 수 있다. 박헌주 주택도시연구원 원장은 “공공 임대주택은 10년 뒤에 입주자가 분양으로 전환받아 재산 증식을 기대할 수 있는 데 반해, 환매조건부 주택은 입주자들에게 실익이 거의 없다”고 말했다.

이에 대해 변창흠 교수는 “주택의 크기나 입지 조건 등에 따라 환매조건을 다르게 책정하면 이런 문제들을 해결할 수 있다”고 말했다.

싱가포르처럼 토지임대부 분양과 결합해야=‘토지임대부 주택 분양’ 방식의 도입을 주장하는 쪽은 환매조건부 분양을 토지임대부 주택 분양 방식과 결합해 도입하는 게 바람직하다고 주장한다.

싱가포르도 우리나라의 주택공사에 해당하는 주택개발청이 토지임대부 분양과 환매 조건부 방식을 동시에 채택하고 있다. 토지를 뺀 주택만 싼값에 분양하되, 입주자가 5년 안에 되파는 경우에는 주택개발청이 미리 정한 가격으로 사들여 이를 시장에서 재판매하는 방식이다.

최종훈 기자