“분양원가 공개땐 집값 20~30% 내릴 것”

“부당이득 숨겼다” 박병옥 경실련 사무총장(왼쪽)이 5일 오전 서울 대학로 경실련 강당에서 열린 판교새도시 민간분양 아파트 원가공개 실태 분석 기자회견에서 분석 결과를 설명하고 있다. 연합뉴스

[집중점검] 아파트값 낮추기 (하) 분양원가 공개와 상한제

“건설업체들은 집을 짓지도 않고 분양하면서 주변 시세를 기준으로 분양가를 책정해 폭리를 챙긴다. 지방자치단체는 분양가를 검증하지 않아 폭리를 방조하고, 정부는 건축비를 올려줘 고분양가를 합법화해 준다. 이런 분양가를 공개해 거품을 빼면 당연히 집값은 떨어진다.”(경제정의실천시민연합)

“분양원가 공개가 곧바로 아파트값 인하로 이어진다는 보장은 없다. 그러나 분양원가가 공개되면 고가분양은 어렵다. 한번 고가분양 업체로 인식되면 분양시장에서 끝장날 수 있다.”(건설업체 관계자)

집값을 낮추는 또 하나의 대안으로 꼽히는 것이 분양원가 공개와 분양값 상한제다. 특히 땅값, 건축비, 가산비용 등으로 이뤄진 원가 공개는 집값을 잡겠다는 정부의 의지를 보여주는 척도로 떠올라 있다. 공개의 효과에 대해서는 업계, 전문가 대부분이 동의한다. 문제는 기업의 영업비밀이라는 항변을 어떻게 담아내느냐는 것이다.

분양값 20~30% 떨어질 것=박원갑 스피드뱅크 부사장은 “분양원가가 공개되면 집값은 30% 정도 떨어질 것”이라고 내다봤다. 그는 “수도권 인기지역에서 땅값·건축비를 부풀려온 관행이 단기간에 사라지고, 업체들도 원가 절감 노력을 할 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

업체들이 수도권 분양시장에서 거둬들이고 있는 이익은 얼마나 될까? 어느 정도 추정은 가능하다. 서울시는 2004년 8월 처음으로 상암아파트 분양원가를 공개했다. 당시 상암 5단지 평당 분양원가는 747만9천원, 분양값은 1210만5천원이었다. 서울시는 평당 분양값의 37% 정도인 평당 433만~462만원, 가구당 1억~2억원의 분양수익을 얻었다.

경실련은 경기 화성 동탄새도시 업체들이 분양원가를 부풀려 1조2천억원의 폭리를 취한 의혹이 있다고 주장한다. 분양시장에선 분양만 잘 되면 가구당 1억~2억원씩 남는다는 것이 정설로 통할 정도다.

분양원가 공개 찬반론 주장 비교

당정, 민간택지 확대방침 속 업계 “일률잣대 곤란”
경실련 “판교비용 부풀려”…상한제만으론 한계

원가를 공개하면 이런 관행이 통하지 않게 된다. 현실적으로 일정 수준 이상의 이윤을 붙이기가 사실상 불가능하기 때문이다. 서울 은평뉴타운도 땅값을 공개하면 분양값은 20~30% 내려갈 것이라고 입을 모은다. 그런데도 은평뉴타운을 포기하는 업체는 없다. 대우건설 관계자는 “8~10%의 이윤이면 적정하다고 판단해 시공에 참여한다”고 말했다. 경실련이 제시한 적정이윤은 5~10%다.

정부와 열린우리당(부동산대책 특위)은 분양원가 공개 대상을 민간택지까지 확대하기로 하고 구체적인 시행 방안을 내년 1월까지 결정할 방침이다. 원가 공개의 가장 큰 걸림돌로 꼽히는 땅값은 ‘감정가’로 하는 것이 검토되고 있다.

분양원가 공개가 현실로 다가오자, 주택건설업계는 바짝 긴장하고 있다. 특히 민간택지에 적용하는 것에 대한 반발이 크다. 한 건설업체 임원은 “기술력에 따라 건축원가가 모두 달라 일률적인 잣대로 가격을 매길 수는 없다”며 “미분양 위험을 감수하고 분양하기는 어려워 공급 물량이 줄어들 것”이라고 말했다.

분양값 상한제로는 한계=지난 3월 판교새도시 중소형 아파트 분양 때 성남시는 평당 분양가를 1150만원대로 내릴 것을 업체에 요구했다. 반면, 민간업체들은 이보다 40만원 정도 높은 1190만원대에서 더는 낮출 수 없다고 맞섰다. 줄다리기 끝에 평균 평당 1149만원에 결정됐다. 판교는 분양값 상한제가 적용되는 곳인데, 빠져나갈 구멍이 많았기 때문이다.

경실련은 5일 판교새도시 5개 민간분양 업체들이 석연치 않은 항목을 만들어 부당이득을 숨겼을 가능성이 높다고 지적했다. 경실련 조사를 보면, 분양비용 등 간접비는 사업승인 당시 278억원에서 1314억원으로 크게 늘었다. 특히 늘어난 간접비 중에 ‘기타사업성 경비’ 646억원이 새로 생겼는데, 이 항목이 건설업체의 이윤을 감추기 위한 것이라고 의혹을 제기했다.

현재 새도시 등 공공택지는 분양값 상한제를 적용하고 있다. 분양값 상한제는 건축비를 정부가 고시하는 표준건축비로 제한하는 것을 말한다. 건축비 외에 △택지비 △설계비 △감리비 △부대비 △가산비 등은 특별한 가이드라인 없이 가격만 공개하도록 돼 있다. 여기에다 투기를 막기 위해 전매제한(중대형 5년, 중소형 10년)도 한다. 그러나 시민단체들은 땅을 포함해 모든 원가 구성 항목의 세부 원가를 공개해야 한다고 지적한다.

박상언 유앤알 컨설팅 대표는 “분양원가 공개, 분양값 상한제 적용과 함께 투기 우려가 있는 곳에 전매제한까지 하면 분양가 인하 효과는 크겠지만 공급 물량이 줄어드는 부작용이 문제”라고 말했다.

허종식 기자 [e-mail]

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분양값 참여정부 들어 55% 올라
울산 상승률 가장 높아

연도별 아파트 분양값 추이

참여정부 출범 이후 전국 아파트 평균 분양값이 55% 오른 것으로 조사됐다. 올해 분양값은 지난해보다 12.8% 상승했다.

5일 부동산정보업체 부동산114 조사를 보면, 올해 전국에 분양된 새 아파트 평균 분양값(중간층 기준)은 평당 783만원을 기록해 지난해의 평당 694만원에 견줘 12.82%(평당 89만원)가 올랐다. 이는 현 정부 출범 직전인 2002년의 평당 평균 504만원에서 4년간 55.4%(평당 279만원)가 뛴 것이다.

분양값 상승률이 가장 높은 곳은 울산광역시로 올해 평당 평균 1019만원이었다. 이는 지난해(699만원)보다 45.8%, 2002년(398만원)보다 156%나 급등한 것이다. 울산지역 한해 평균 분양값이 평당 1천만원을 넘은 것은 이번이 처음이다. 올 상반기 고급 초고층 주상복합 아파트가 많이 분양된 데 따른 것으로 풀이된다. 경기도도 올해 평당 평균 분양값이 1017만원으로 처음으로 1천만원대를 돌파했다. 지난해(744만원)보다 36.7% 올랐다. 특히 2002년(484만원) 대비 평당 627만원(110.1%)이나 뛰어 참여정부 이후 상승액이 가장 높았다.

서울은 올해 평균 분양값이 평당 1546만원으로 지난해보다 6.6% 오르는 데 그쳤다. 미분양으로 홍역을 앓고 있는 부산은 올해 평당 분양값이 722만원으로 지난해(727만원)에 비해 0.68%가 떨어져 눈길을 끌었다. 반면 올해 새 아파트 분양이 활발했던 인천광역시는 평당 분양값이 929만원으로 지난해(806만원) 대비 15.3%, 2002년(471만원) 대비 97.2% 뛰었다. 최종훈 기자 [e-mail]