“값 싸지만 땅지분 없는데…” 무주택자 유인책 제시해야

‘반값 아파트’ 반쪽처방 안되려면
‘토지임대부’ 비싼 임대료·감가상각이 문제
중대형 확대 땐 효과 크지만 ‘서민보호’ 무색
송파 새도시·녹지 해제지역 등 후보지 거론

토지임대부 주택 분양 도입 논의가 급물살을 타면서 이른바 ‘반값 아파트 공급’이 현실화할 경우 그 대상 지역이 어디가 될지 관심이 쏠리고 있다. 건설교통부는 국유지 비중이 높아 땅값이 싼 송파 새도시를 비롯해 공공기관 이전 터, 미군기지 이전 터, 그린벨트(개발제한구역)의 국민임대 단지 등이 토지임대부 분양을 도입하기에 적합한 곳으로 꼽고 있다. 다만 이 제도를 적용하려면 땅값이 싸야 한다는 전제조건이 충족되어야 하는 탓에 한꺼번에 많은 물량이 공급되기는 어려울 전망이다.

송파 새도시에 적용해 봤더니=현재 개발 예정인 대규모 새도시 가운데서는 송파 새도시가 토지임대부 분양을 적용하기에 가장 적합하다. 송파는 국·공유지가 전체 205만평 가운데 169만평으로 82%를 차지한다. 싼값에 땅을 공급할 조건을 갖춘 셈이다. 아직 군부대 이전 비용이 산출되지 않았지만, 평당 분양값을 1200만원으로 잡고 이 중 땅값을 50%로 가정하면 33평형의 경우 집값과 땅값이 각각 1억9800만원이 된다. 토지 임대료는 연리 4%를 적용하면 월 79만2천원이 된다. 1억9800만원이라는 싼값에 33평형을 분양받을 수 있고, 토지 임대료도 입주자가 감당할 수 있는 수준이다.

그러나 중대형에 적용하면 부담이 만만치 않다. 주택공사가 송파 새도시 50평형 아파트를 대상으로 시뮬레이션한 결과를 보면, 건물값이 2억7천만원, 토지 임대료는 월 185만원을 부담해야 한다. 임대료를 전세 보증금으로 환산할 경우에는 5억6천만원이 필요해, 주택을 분양받는 데 드는 비용은 보증금 5억6천만원과 건물값 2억7천만원을 합쳐 8억3천만원이 든다. 주공 관계자는 “보증금 방식으로 할 경우 계약이 해지되면 이 돈은 돌려받을 수 있다”며 “제도의 효율성을 높이기 위해 월세와 전세를 혼합하는 형태가 바람직하다”고 말했다.

그린벨트를 풀어 조성하는 국민임대 단지도 토지임대부 분양을 적용할 후보지로 거론된다. 국민임대 단지는 국민임대 주택을 50% 정도 짓고 나머지 물량은 분양 주택으로 공급하고 있는데, 분양 주택을 토지임대부 방식으로 공급할 수 있다. 최근 주공 아파트가 공급된 성남시 도촌 지구에 토지임대부 방식을 적용한다고 가정하면, 입주자는 32평형 주공 아파트를 건물값 1억2천만원에 분양받고 땅값 1억6천만원에 대한 임대료로 월 64만원을 내게 된다.

풀어야 할 과제 많아=토지임대부 주택의 땅 임대 기간은 40~50년이며, 건물의 전매 금지 기간은 10년(홍준표 의원 법안)이다. 전매 금지 기간이 끝나면 주택 소유자가 건축물에 대해 웃돈을 붙여 되팔 수 있으며 불가피하게 전매 기간 안에 팔 경우엔 주공이 정기예금 금리나 물가상승률 등을 계산해 되사준다.

그러나 10년 뒤 토지 소유권도 없는 낡은 건물에 웃돈이 붙을 것이라는 보장이 없다. 이 때문에 토지임대부 주택은 거주하다 토지와 건물을 분양받을 수 있는 공공임대 아파트에 견줘 무주택자의 선호도가 떨어질 수 있다. 건교부 산하 분양가제도개선위원회 박환용 위원장(경원대 도시계획학과 교수)은 14일 한 라디오 방송에서 “토지임대부 주택은 40~50년 정도 임대한 뒤 재건축할 때는 규제한다는 것인데, 그러면 결국 임대주택에 불과한 것”이라며 “시장이 토지임대부 주택을 받아들일지가 관건”이라고 말했다.

토지임대부 적용 대상 주택 규모를 어떻게 잡느냐도 풀어야 할 과제다. 전용면적 25.7평 이하 중소형에만 적용할 경우엔 공공 임대주택에 견줘 나을 게 없어 제도 도입의 실익이 별로 없다. 반면 중대형에 적용하면 분양값을 많이 낮출 수 있어 주택 가격 안정 효과를 기대할 수 있다. 그러나 중산층인 중대형 입주자를 위해 정부가 재정 부담을 안고 토지임대부 주택을 공급하는 것은 이 제도의 도입 취지에 맞지 않게 된다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “시범적으로 도입한다면 송파 새도시처럼 입지가 좋은 곳에 무주택자를 대상으로 30평대 이하로 공급하는 게 바람직하다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]