분양값 자율화시대 8년만에 막내린다

분양가 규제 올 9월부터 어떻게 바뀌나

‘1·11 대책’ 분양시장 지각변동 예고

‘1·11 부동산 대책’은 주택 분양시장에 지각 변동을 가져올 것으로 전망된다. 오는 9월부터 민간택지에도 분양가 상한제와 분양원가 공개가 실시됨에 따라 지난 1999년 외환위기 직후 도입된 분양가 자율화는 8년만에 종지부를 찍게 됐다. 그러나 정부와 여당이 공급 위축에 대한 지나친 우려로 민간택지의 원가공개 범위와 방식을 공공택지처럼 전면 시행하지 못한 것은 한계로 지적된다.

원가공개 폭넓게 인정 ‘무늬만’ 비난
연말까지 물량 쏟아지고 청약도 봇물

민간택지 원가공개 배경과 효과는?=당정이 그동안 논란과 진통 끝에 원가공개 도입을 결정한 것은 무엇보다 여론이 압도적으로 원가공개를 지지했기 때문으로 풀이된다. 분양가를 낮추고 공급을 확대하는 것도 필요하지만 그에 못지 않게 분양가의 투명성이 확보돼야 한다는 국민적 공감대를 외면할 수 없었다는 것이다.

그렇지만 민간택지 원가공개 방식이 제도의 본래 취지와 거리가 멀다는 지적도 많다. 건축비가 건설업체별 비용이 아닌 지방자치단체가 정한 기본형 건축비로 정해지고, 땅값도 건설업체의 취득 가격과 이자 비용 등을 합한 원가가 아니라 감정평가기관이 매긴 감정가로 정해지기 때문이다. 감정가는 보통 시세의 90% 수준에서 매겨진다.

또 지자체가 원가공개의 주체가 되는 간접 공개 방식인데다, 분양 시점에서 공개한 원가와 실제 투입된 원가가 차이날 경우 이를 시정할 사후 대책이 없다는 것도 문제로 지적된다. 김남근 참여연대 부집행위원장은 “정부 방안은 폭리가 숨겨져 있는 택지비와 적정 이윤을 초과한 건축비 등을 폭넓게 인정해 준 것으로, ‘무늬만 원가공개’일 뿐”이라고 비판했다.

분양가 상한제가 도입되면 민간택지 아파트 분양가는 평균 20% 정도 낮아질 것으로 예상된다. 건설교통부가 수도권 4개 민간택지를 대상으로 분양가 상한제를 적용해 가격 인하 효과를 시뮬레이션한 결과, 아파트 값이 15~25% 내려가는 것으로 나타났다.

김근태 열린우리당 의장(왼쪽 두번째)과 강봉균 정책위의장(왼쪽 세번째)이 11일 국회에서 열린 부동산 대책 고위 당정협의에 앞서 권오규 부총리 겸 재정경제부 장관과 한명숙 국무총리와 각각 인사를 나누고 있다. 이날 당정은 민간아파트에 대한 분양원가 공개를 수도권 전역을 대상으로 실시하기로 합의했다. 이종찬 선임기자 [e-mail]

연말까지 분양 물량 쏟아질 듯=분양가 상한제와 청약가점제가 9월부터 동시에 시행됨에 따라 이 시기를 기점으로 분양 시장 환경이 급격히 바뀔 것으로 예상된다. 건설업계가 오는 9월 이전까지 주택 분양과 사업 승인 신청에 총력을 기울일 것이기 때문이다. 황용천 해밀컨설팅 사장은 “9월 이전에 사업 승인을 신청해야 분양가 상한제와 원가공개를 비껴갈 수 있어 이를 서두르는 회사가 많을 것”이라고 말했다.

또 청약 가점제가 애초 2008년에서 올해 9월로 앞당겨 시행되면서 1순위 청약통장 가입자들도 선택의 기로에 놓이게 됐다. 가점제가 적용되면 불리해지는 1주택 소유자와 신혼부부나 독신자처럼 나이와 가구원 수가 적은 수요자들은 9월 이전에 분양 시장에 서둘러 뛰어들 가능성이 높아졌다.

수도권 민간아파트에도 5~7년의 전매 제한 기간이 도입된 것은 분양가가 낮아짐에 따라 예상되는 청약 과열을 방지하기 위한 조처로 풀이된다. 그러나 민간택지도 전용면적 25.7평 초과 주택에 대해 채권입찰제를 실시하면 중소형과 달리 중대형은 분양가 인하 효과가 반감될 것으로 보인다. 건교부 관계자는 “분양가가 낮은 재개발·재건축·주상복합 등 중대형 아파트에 채권입찰제를 적용하지 않으면 과도한 시세 차익이 당첨자에게 돌아간다”며 “현재 주변 시세의 90%인 채권매입액 상한선을 80%로 조정하면 적정한 수준이 될 것”이라고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]

---

어떤 내용 담았나
수도권 민간아파트 전매제한

1·11 부동산 대책 주요 내용

‘1·11 부동산 대책’을 보면, 정부는 민간택지 분양가 상한제 도입이 청약 과열을 불러오는 것을 막기 위해 아파트 전매 제한을 수도권 민간택지까지 확대하기로 했다. 전매 제한은 그동안 공공택지에서만 적용됐는데, 오는 9월부터 민간택지에 분양가 상한제가 도입된 이후에는 수도권 민간택지로 확대돼 아파트 계약일로부터 전용면적 25.7평 이하는 7년, 25.7평 초과는 5년 동안 전매가 금지된다. 공사 기간을 3년으로 잡을 경우 중소형은 입주 후 4년, 중대형은 2년 정도 사고 팔 수 없게 된다. 공공택지도 25.7평 이하는 10년 그대로지만, 25.7평 초과는 5년에서 7년으로 늘어난다. 정부는 지방까지 전매 제한을 확대할지 여부는 앞으로 분양가 추이를 봐가면서 결정하기로 했다.

또 과도한 시세 차익 방지를 위해 공공택지에서만 실시되고 있는 채권입찰제가 9월 이후에는 재개발·재건축·주상복합 등 민간택지 전반으로 확대 시행된다. 다만 현재 주변 시세의 90% 수준인 채권매입액 상한액은 80%로 낮아진다.

25.7평 이하 7년-중대형 5년간
재개발·재건축등도 채권입찰제

무주택기간·가구주 나이·자녀 수 등을 고려해 당첨자를 결정하는 청약가점제 실시 시기가 애초 내년 하반기에서 올 9월로 앞당겨진다. 현재 추첨식으로 돼 있는 청약제도가 이렇게 바뀌면 실수요자에게 유리해진다. 또 2주택 이상 보유자에 대해서는 감점제를 적용하고, 현재 투기과열지구 안에서만 시행중인 2주택 이상자의 청약 1순위 자격 배제가 투기과열지구 외 지역까지 확대된다. 내부 마감재 등을 입주자가 선택할 수 있는 ‘마이너스 옵션제’가 도입되고, 토지임대부와 환매조건부 주택 분양제도는 올해 중 시범 실시된다. 그러나 후분양제는 1년 미뤄져 2008년부터 시행된다.

서민 주거 안정을 위한 방안도 마련됐다. 올해 중 국민 임대주택 11만가구(수도권 5만6천가구)를 건설하고, 도심 내 맞춤형 임대주택을 2007~2012년 동안 연 1만3천가구 이상 공급한다. 임차인의 소득 등을 감안한 소득수준별 임대료 차등화 방안을 마련해 올해 중 시범 사업이 실시된다. 또 저소득층의 주택 임차를 지원하기 위해 쿠폰 등의 형태로 임차료를 보조해 주는 주택바우처 제도도 내년 이후 시범적으로 실시하기로 했다.

전·월세 가격 안정을 위해 4월 이후 입주 예정인 수도권 국민 임대주택 중 1500가구의 입주를 2~3월로 앞당기고, 국민주택기금에서 영세민·무주택 서민·근로자를 대상으로 한 연 2~4.5%의 저리 전세자금 지원을 확대한다. 또 전용면적 15평 이하 오피스텔에 대해서는 바닥 난방이 허용된다.

김수헌 기자 [e-mail]

---

전·월세 인상률 제한 ‘일단 유보’
위헌소지·부작용 우려 탓

전·월세 안정 대책의 핵심으로 꼽혀온 ‘인상률 연 5% 제한’이 이번 대책에서는 빠졌다. 대신 정부는 올 4월 이후 입주 예정인 수도권 국민임대주택 1500가구의 입주 시기를 2~3월로 앞당기기로 했다. 또 주공이 연립주택 등을 사들여 저소득층에 빌려주는 ‘다가구 매입 임대’도 이 때 집중적으로 이뤄지도록 할 계획이다. 이와 함께 영세민과 무주택 서민 등에 대한 국민주택기금의 저리(연 2~4.5%) 전세자금 지원을 확대하고, 주공에 ‘임차인 지원센터’를 만들어 전·월세 주택 정보 등을 제공하기로 했다.

인상률 제한이 빠진 것에 대해 서종대 건설교통부 주거복지본부장은 11일 “인상률을 제한하는 것은 위헌 소지가 있고 부작용이 더 우려된다는 지적이 많아 제외했다”며 “선진국 사례 등을 더 연구해 앞으로 시행 여부를 결정하겠다”고 말했다. 집 주인들이 법 시행 전에 임대료를 한꺼번에 올리면 ‘전세 대란’이 일어날 수 있다는 것이다. 1990년 주택 임대차 계약 기간을 1년에서 2년으로 늘렸을 당시 집 주인들이 법 시행 전에 1년치 전세금을 미리 대폭 올려 전세금이 폭등한 적이 있었기 때문이다. 열린우리당 관계자도 “전세 계약이 보통 2~3월에 이뤄지기 때문에, 그 전에 전·월세 대책이 나오면 집주인들이 임대료를 왕창 올릴 위험이 있다”고 말했다.

따라서 인상률 제한을 비롯한 전·월세 근본 대책들은 2~3월 이후에야 본격 논의될 것으로 보인다.

허종식 기자 [e-mail]