집 양도세 덜 내려면 4월전에 팔아야

2007년 공시가격 공시일(4월30일) 전후 양도소득세 차이

4월말 공시가격 오르면 양도차익 커져
종부세 부담 고가주택도 6월 전에 처분

최근 직장에서 지방 근무 발령을 받은 정아무개(39)씨. 정씨는 서울 목동 30평대 전셋집에 살면서 2년 전 전세를 안고 대출을 받아 옆 단지 27평형 아파트 한 채를 사둔 1가구 1주택자인데, 이 집을 처분하기로 마음먹었다. 나중에 서울로 돌아와도 양도소득세를 면제받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 하는데, 평수가 작아 입주해 살기 어려울 것으로 판단했기 때문이다. 다만 정씨는 “어차피 내야 할 양도세이지만, 절세 방법은 없을까” 하며 매도 시점을 저울질하고 있다.

정씨의 경우 양도세를 절약할 수 있는 매도 시점은 오는 4월30일 전이다. 또 재산세 등 보유세를 절약할 수 있는 시기는 6월1일 전이 된다. 다시 말해 정씨는 지금부터 서둘러 집을 처분하는 게 유리하다. 왜 그럴까?

양도세 아끼려면 4월 안에 처분해야=정부는 올해 전국 아파트·연립·다세대 등 공동주택(약 900만가구) 공시가격을 오는 4월30일 공시한다. 또 정부는 지난달 30일 전국 단독주택 가운데 표준주택(20만가구)의 공시 예정가를 발표했는데, 각 시·군·구에서 4월30일 이를 토대로 약 430만가구의 개별 단독주택 가격을 공시한다.

지난해까지 주택을 팔 때 내는 양도세는 투기지역에서만 실거래가로 과세됐고, 나머지 지역은 공시가격을 기준으로 부과됐다. 그런데 올해 1월1일부터는 실거래가 과세 대상이 전국으로 확대됐다. 또 1가구 2주택자인 경우는 지난 1월1일부터 단일세율 50%로 중과세되고 장기 보유 특별공제도 적용받지 못한다.

다만 1가구 1주택자이든 2주택자이든 아직 변수가 하나 남아 있다. 처분 시점이 2007년도 주택 가격 공시일인 4월30일 전이냐, 이후냐에 따라 세금 차이가 크다는 것이다.

모든 주택은 실거래가로 양도세를 계산하지만, 현행 세법은 납세 대상자가 계약서를 분실해 취득 가액을 모를 경우는 공시가격 변동 비율을 적용해 취득 가액을 계산하도록 하고 있다. 즉 양도할 때와 취득할 때의 공시가격 변동 비율에 실제 양도 가액을 곱하면 취득 가액이 나오게 된다. 이로 인해 지난해 집값이 급등한 곳은 올해 공시가격도 대폭 올라, 새 공시가격을 적용하게 되면 그만큼 양도 차익이 커지게 된다.

양천구 목동 27평형 아파트의 사례를 보면, 이 주택의 지난해 공시가격은 3억5천만원이었으나 올해 공시가는 5억6천만원으로 예상된다. 이는 현재 7억원에 이르는 시가의 80%선에서 공시가격이 정해진다고 가정한 것이다. 이 경우 4월30일 전에 아파트를 매각한다면, 취득 가액은 2006년 공시가격과 2005년 공시가격의 비율로 계산하기 때문에 5억6천만원이며, 양도 차익은 1억4천만원이 된다. 그러나 2007년 공시가격을 적용하면 취득 가액이 3억5천만원으로 낮아지면서 양도 차익은 3억5천만원으로 크게 늘어난다. 두 경우 양도세는 1가구 1주택자로 36%의 세율을 적용받는다고 가정하면 각각 3870만원과 1억1430만원이 된다. 4월30일 이후에는 양도세를 7560만원 더 물게 되는 것이다.

우리세무사사무소의 안수남 세무사는 “집을 매각할 계획이라면 개별 주택 공시가격이 발표되는 4월 이전에 처리하는 것이 유리하다”며 “상속과 증여도 마찬가지”라고 말했다. 상속세와 증여세의 경우도 시가 확인이 불가능할 땐 공시가격으로 세금을 계산하며, 취득세와 등록세도 이를 기준으로 매겨진다.

6월1일은 보유세 기준일=재산세와 종합부동산세 등 보유세는 올해 6월1일 현재 주택 소유자를 대상으로 부과된다. 따라서 보유세를 줄이려는 사람은 오는 6월1일 전에 주택을 처분해야 한다. 그러나 반대로 주택을 매입하려는 사람은 6월1일을 넘겨 사려고 할 것이다. 따라서 올해 4월30일부터 6월1일 사이 공시가격 6억원 이상 고가 주택의 경우 시장에서 거래 공백이 발생할 가능성이 크다는 게 전문가들의 지적이다.

고가 주택의 경우 올해 종부세가 지난해보다 크게 늘어날 것으로 확실시된다. 따라서 고가 주택 소유자로서 매각 계획이 있는 사람은 공시가격이 발표되기 전에 서둘러 처분하는 게 유리하다.

공시가격 6억원 이하 주택의 경우에는 재산세 인상률 상한선이 전년도 대비 10%(3억원 미만은 5%)로 제한돼 공시가격 발표에 따른 영향은 크지 않을 전망이다. 다만, 주택 소유자가 4월30일 개별 주택 공시가격을 확인한 뒤 5월 말까지 매각하려면, 계약일부터 잔금 지급일까지 한달밖에 시간이 없어 일정이 촉박한 편이다. 매도자로서는 거래 가액에서 올해분 보유세 납부액 이상을 깎아주는 것도 매각을 빨리 할 수 있는 방법 가운데 하나다.

최종훈 기자 [e-mail]