[봄철 내집 마련] 청약 가점제 ‘감점제’ 안되도록 손질

지난 ‘1·11 부동산 대책’에 따라 오는 9월부터 도입될 ‘청약 가점제’ 등 청약 제도 개편안이 3월 말까지 확정된다. 청약 제도 개편안의 세부 방안이 어떻게 나오느냐에 따라 내 집을 장만하려는 수요자들의 희비가 엇갈릴 것으로 보인다. 청약 제도 개편의 핵심인 청약 가점제는 가족 수가 많은 장기 무주택자에게 주택을 우선 공급하는 제도다. 다만, 정부는 애초 계획보다 청약 제도 개편 시기를 1년 앞당기는 만큼 기존 가입자의 불이익을 최소화하는 방안을 함께 마련할 방침이다. 실수요자들이 궁금해 하는 청약 제도 개편안의 핵심 내용을 미리 예상해 본다.

1. 신혼 가구와 독신 가구도 청약 기회 주어지나?

신혼 가구와 독신 가구도 청약 기회 주어지나?

청약 가점제는 부양가족 수가 많은 무주택자를 우대하는 게 원칙이다. 지난해 발표됐던 청약 가점제 시안을 보면, 배점 항목인 △나이 △부양가족(자녀 수, 가구 구성) △무주택 기간 △청약통장 가입 기간 중 부양가족 배점이 총점(535점)의 39.3%(210점)로 비중이 가장 크다. 이에 따라 청약 가점제가 실수요층인 신혼 가구 등에 지나치게 불리하다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다. 정부도 이런 여론을 감안해 신혼 가구 등을 배려하는 방안을 검토 중이다.

그러나 현실적으로 신혼 가구의 범위를 어디까지 할 것인지 등의 기준이 모호해, 이에 대한 특별한 규정을 만들기는 어려울 전망이다. 따라서 유예기간을 정해 일정 범위의 물량에 대해서는 기존의 추첨제를 병행하는 방법이 현실성 있는 대안으로 거론된다. 또 지나치게 높은 부양가족 가점 비중을 애초 시안보다 낮추는 방안도 예상된다.

2. 청약부금 가입자 보완 대책 마련되나?

청약부금 가입자 보완 대책 마련되나?

정부의 공영개발 확대와 민간 건설사의 중소형 평형 공급 축소로 청약부금(전용면적 25.7평 이하) 통장의 효용성이 크게 떨어져, 이번 청약 제도 개편안에는 이에 대한 보완책이 포함될 전망이다. 실제로 지난해 대형 건설사들이 시공에 참여한 경기 판교 새도시 공영개발 단지의 경우 전용면적 25.7평 이하는 청약저축 가입자, 25.7평 초과는 청약예금 가입자만 신청할 수 있어, 청약부금 무용론이 불거져 나왔다. 전문가들은 청약부금 가입자 가운데 무주택 가구주에 한해 청약저축으로 전환할 수 있는 자격을 주거나 공영개발로 짓는 전용 25.7평 이하 주택 공급 물량 중 일부를 청약부금 가입자 몫으로 할당하는 방안을 대안으로 제시한다. 하지만 청약부금의 저축 전환 허용은 기존 청약저축 가입자들의 반발을 불러올 수 있는데다, 서로 다른 두 통장의 불입 액수(저축 월 10만원, 부금 월 50만원)를 조정해야 하는 문제가 있어 채택이 쉽지 않을 것으로 예상된다. 따라서 공영개발 주택의 일정 물량을 청약부금 가입자 중 무주택자에게 배정하는 방안이 유력한 대안으로 보인다.

3. 공공주택도 청약 가점제 적용되나?

공공주택도 청약 가점제 적용되나?

청약 가점제가 도입되더라도 대한주택공사와 지방자치단체가 짓는 공공주택 중 전용면적 25.7평 이하는 지금의 청약 제도가 그대로 유지된다. 이는 공공 임대아파트도 마찬가지다. 25.7평 이하 공공주택은 청약저축 가입자 가운데 무주택 기간과 저축 불입액을 기준으로 입주자를 순차제로 선정하고 있기 때문이다.

그러나 공공주택 중 25.7평 초과 중대형은 청약 가점제를 새로 적용받게 된다. 공공주택인 25.7평 초과는 지난해 판교 새도시처럼 채권입찰제가 적용되며 채권을 많이 사는 사람이 입주자로 선정된다. 이 때 채권액이 같을 경우에는 부양가족과 통장 가입 기간을 가점으로 매겨 당첨자를 뽑는다. 다만, 분양가와 주변 시세의 차이가 작아 채권입찰제를 실시하지 않는 경우에는 현행처럼 추첨제를 적용할 것으로 예상된다. 이런 방식은 민간 아파트 중대형에도 똑같이 적용된다.

정부가 임대주택펀드를 조성해 내년부터 연간 5만가구씩 짓는 비축용 장기임대 아파트의 청약 자격은 이번 개편안에 포함되지 않는다. 정부는 2009년 초로 예상되는 첫 입주자 선정 전까지 구체적인 청약 자격을 확정짓는다는 계획이다.

4. 소형 주택 소유자는 구제되나?

소형 주택 소유자는 구제되나?

청약 가점제 시안을 보면, 10년 이상 무주택자의 가점은 160점인데 반해 주택 소유자는 무조건 0점을 받도록 돼 있다. 다만, 지난해 시안을 작성한 주택산업연구원은 공시가격 5천만원 이하인 저가 주택은 무주택자로 간주하는 예외 규정을 제시했다.

그러나 서울·수도권에서 공시가격 5천만원 이하 주택은 극소수에 불과해 이런 기준은 비현실적이라는 지적을 받고 있다. 이에 따라 정부는 무주택자로 간주하는 소형 주택 범위를 전용면적 12~15평 이하면서 일정 공시가격 이하로 제한하는 방안을 검토 중이다. 만일 면적 기준만으로 적용하면 집 값이 수억원대에 이르는 강남권의 초소형 재건축 아파트 소유자도 무주택자로 분류되는 문제점이 생길 수 있기 때문이다. 가격 기준은 수도권에서 20~25평형 정도에 해당하는 공시가격 1억원 이하가 적정선이라는 의견이 많다.

최종훈 기자 [e-mail]

청약통장별 가점제 적용 방식

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공경하고 사랑하고 낳으면 문 열리리라
청약가점 높이려면

청약 가점을 높이는 비책은 없을까?

가점 항목 중 가장 비중이 높은 것은 부양가족이기 때문에 가능하면 부양가족을 늘리는 게 최선책이다. 미혼인 경우에는 결혼, 신혼부부인 경우에는 출산이 가점을 높이는 정공법이다.

부모님과 세대를 합치는 것도 가점을 높일 수 있는 방법이다. 부모님을 모시는 경우 부양가족 수가 아니라 세대 구성(1~3세대)에서 점수를 따게 된다. 이 경우 배우자의 부모님도 인정된다. 그러나 본인은 무주택 가구주인데 부모님이 주택을 소유하고 있는 경우라면 주의해야 한다. 세대를 합쳤을 경우 주택 소유자가 될 수 있기 때문이다. 다만, 부모님의 나이가 만 60살 이상이면 부모님 명의의 주택이 있더라도 가구주는 무주택자로 인정받는다.

배점이 상대적으로 높은 무주택 기간의 점수 관리도 중요하다. 사회 초년생인 경우 부모님과 세대를 분리해 독립하는 게 무주택 세대주 기간을 늘리는 데 유리하다. 또 소형 주택을 소유하고 있는데 이번 청약 가점제 시행안에서 무주택으로 인정되지 않는 주택인 경우에는 과감하게 처분하는 것도 고려해볼 만하다. 특별한 사정이 없다면 소형 주택을 보유하고 있느니 전세로 살면서 무주택 자격으로 원하는 지역에서 새 아파트를 분양을 받는 게 현실적이다. 다만, 소형 주택을 처분해 무주택자가 되려 하는 경우 일정 기간 뒤 가점이 높아질 수 있는 조건들을 갖추고 있는지 미리 따져봐야 한다.

중대형 평형을 청약할 수 있는 청약예금 가입자는 대부분 무주택자보다는 1주택 정도를 가진 유주택자가 많은 편이다. 따라서 서울 도심이나 강남, 판교 새도시 등 인기 지역이면서 분양가도 높은 지역에서 공급되는 중대형 아파트들은 사실상 유주택자간의 청약 경쟁이 될 것으로 예상된다. 중대형 아파트의 경우 분양가와 주변 시세의 차이가 20%를 넘으면 채권입찰제가 실시되는데, 청약자들의 채권액이 같을 경우에는 부양가족 수와 통장 가입 기간으로 가점을 매겨 당첨자를 결정하게 된다. 따라서 중대형 청약예금 가입자는 특히 부양가족 수를 늘리는 게 중요하다.

현재 청약 가점이 낮다고 무조건 통장을 해지할 필요는 없다. 청약 가점은 시간이 흐르면서 가족이 늘고 무주택 기간이 길어지면서 자동으로 높아지기 마련이다. 또 새로 통장에 가입하는 무주택자라면 일단 청약저축을 가입하되, 일정 기간이 지난 뒤에는 자신의 가점에 따라 청약예금으로 전환하는 것을 검토해보는 게 좋다.

최종훈 기자