[봄철 내집 마련] 은행원도 헷갈린다는 대출규정

투자지역과 수도권 투기과열지구의 주택담보 대출 규제

그럴수록 따져봐야죠

3월2일부터 적용

3월2일부터 투기지역과 수도권 투기과열지구 아파트 담보 대출과 관련한 총부채 상환비율(DTI) 규제가 확대 적용된다. 또 투기지역 아파트 담보 대출을 ‘1인 1건’으로 제한하는 복수 대출 규제도 시행된다. 지난해 말부터 올 초까지 ‘11·15 대책’ ‘12·19 대책’ ‘1·11 대책’ ‘1·31 대책’ 등이 연거푸 쏟아져 나와, 은행 대출 창구 담당자들조차 어떤 규제가 언제 발표됐고 내용은 어떻게 되는지 헷갈릴 정도다. 하물며 내 집 마련을 준비하는 실수요자들의 혼란은 이루 말할 수 없는 지경이다.

지난해 말과 올 초 발표된 각종 대출 규제 대책 가운데 실수요자들이 반드시 알아두어야 할 내용들을 정리했다.

지난해 11월부터 집중적으로 쏟아져나온 주택 담보 대출 규제 대책들이 오는 3월2일부터 본격 시행된다. 사진은 지난해 11월8일 서울 여의도 국민은행 본점에서 한 고객이 대출 상담을 받고 있는 모습. 김태형 기자 [e-mail]

■ 총부채 상환비율 규제 적용 범위 어디까지

총부채 상환비율은 연간 소득에서 대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다. 총부채 상환비율 40% 규제는 원래 6억원 초과 아파트를 신규 구입할 때의 대출에 대해서만 적용됐던 것이다. 가장 최근의 ‘1·31 대책’은 여기에다 사업자금 등을 조달할 목적으로 6억원이 넘는 아파트를 담보로 대출을 받을 경우에도 대출 금액에 따라 40~60%까지 총부채 상환비율 규제를 받도록 했다. 또 6억원 이하 아파트도 대출 금액별로 총부채 상환비율 규제를 적용하기로 했다.

금융감독원의 ‘모범 규준’에는 3억원 초과 아파트나 3억원 이하라도 국민주택(전용면적 25.7평 이하) 규모를 초과하는 경우 대출금이 1억원을 넘으면 총부채 상환비율 40% 이내, 5천만~1억원은 60%를 적용하도록 돼 있다. 단 5천만원 이하의 대출금에 대해서는 총부채 상환비율이 적용되지 않는다. 3억원 이하이면서 국민주택 규모 이하의 아파트를 담보로 대출받을 때는 5천만원 초과 대출은 모두 총부채 상환비율 60% 이내로 제한받는다.

각 은행은 금감원의 모범 규준 틀 안에서 고객의 신뢰도나 부양가족 수 등을 바탕으로 총부채 상환비율 수치를 자율적으로 5~10%포인트 정도 조정할 방침이다.

6억이하도 DTI 규제 대상 LTV는 6억이하만 60%까지
복수대출 규제 기존도 해당 균등분할원칙·고정금리 우대

■ 주택담보 인정 비율(LTV) 규제는 어떻게 되나

지난해 ‘11·15 대책’ 때 발표된 주택담보 인정비율 규정도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 주택담보 인정비율이란 은행이 주택을 담보로 대출할 때 적용하는 담보 가치 대비 최대 대출 가능 한도를 말한다. 이는 현행 주택 담보 대출 규제의 뼈대라고 할 정도로 중요한 개념이다. 은행들이 아파트를 담보로 대출 금액을 산정할 때 먼저 주택담보 인정비율로 한도를 산출한 다음 총부채 상환비율로 한도를 산출해, 두가지 중 작은 금액을 대출 한도로 정하기 때문이다. 현재 주택담보 인정비율 규제는 은행·보험사의 투기지역 아파트 담보 대출은 40% 이내, 비은행 금융회사(저축은행 등)는 50% 이내로 제한돼 있다.

다만 만기 10년을 넘고 6억원 이하인 아파트의 경우 서민 등 실수요자가 주로 이용한다는 점을 감안해 60%까지 예외 적용하고 있다. 원래 만기 10년을 넘고 6억원이 넘는 아파트 대출도 60%까지 적용됐지만, 지난 ‘11·15 대책’에서 폐지됐다.

■ 복수 대출 규제 및 ‘채무 상환 능력 우선 평가제’ 시행

‘1·11 대책’은 같은 대출자가 투기지역 내 아파트 담보 대출을 2건 이상 받고 있을 경우 1건으로 줄여야 한다는 게 핵심이다. 2건 이상 받은 담보 대출 가운데 처음으로 만기가 도래하는 대출은 1년 안에 갚아야 한다. 1년 안에 갚지 않으면 대출 채권에 대해 바로 고율의 연체금리가 적용된다.

복수 대출 규제는 2005년 ‘6·30 대책’ 때 시작됐는데, 당시에는 신규 취급 기준으로 아파트 담보 대출을 1건으로 제한했는데, 이번에는 기존 대출자에 대해서도 같은 규정을 적용하기로 한 것이다.

‘1·31 대책’의 핵심은 거치식 대출을 사실상 없애고 원칙적으로 균등분할 대출을 실시하겠다는 것이 뼈대다. 또 변동금리보다 고정금리 대출을 우대하고 대출자의 채무 상환 능력을 우선 고려해 대출 한도를 결정한다는 것도 주요한 내용이다.

최익림 기자 [e-mail]