1순위 자격 까다롭고 분양권 전매 제한

투기과열지구 지정 현황

‘투기과열지구’ 그것이 알고 싶다

올봄에 아파트를 분양받으려는 수요자라면 ‘투기과열지구’에 대해 미리 점검해볼 필요가 있다. 분양이 예정된 아파트들이 대부분 투기과열지구에 속해 있기 때문이다. 지난달 감사원에서 무더기로 적발된 아파트 부적격 당첨자들도 주로 투기과열지구에서 나왔는데, 이는 투기과열지구의 청약 자격이 그만큼 까다로운 데 따른 것이다. 또 분양값 상한제와 분양원가 공개 등 주택법 개정안이 시행되는 올 9월 이전에 지방의 투기과열지구가 해제될 것이라는 전망도 나오고 있다. 투기과열지구 아파트에 청약하려는 수요자들이 알아두어야 할 것들을 살펴본다.

과거 5년안 당첨자·재개발조합원 1순위 안돼
분양값 상한제 실시땐 지방도 전매 제한될듯

부적격 청약 주의해야=투기과열지구의 아파트 청약 자격은 까다롭게 제한된다. 투기과열지구에선 2주택 이상 소유하고 있는 가구에 속한 사람은 1순위로 청약할 수 없다. 또 과거 5년 안에 주택에 당첨된 사실이 있거나 재건축·재개발조합의 조합원(재건축은 사업계획 승인일, 재개발은 관리처분 계획 인가일 기준)이 된 가구에 속한 사람도 1순위로 청약할 수 없다. 모두 실수요자들을 보호하기 위한 조처다.

또 청약예금과 청약부금 가입자 중 세대주가 아닌 사람들도 1순위로 청약할 수 없다. 청약저축과 달리 민영 아파트를 청약할 수 있는 청약예금과 청약부금은 세대주가 아니어도 가입이 가능한데, 투기과열지구에서는 세대주에게만 청약 자격을 준 것이다.

투기과열지구에서는 아파트에 당첨되더라도 일정 기간 전매가 제한된다. 서울·수도권과 충청권은 계약일부터 입주 시점까지 분양권 전매가 제한되며, 기타 지역은 계약일로부터 1년간 전매를 제한하고 있다. 또 투기과열지구 안에서도 분양값 상한제를 적용받는 공공택지에서 공급되는 주택은 수도권의 경우 5~10년(전용 25.7평 이하 10년, 25.7평 초과 5년), 지방은 3~5년(전용 25.7평 이하 5년, 25.7평 초과 3년) 동안 전매가 제한된다.

만약 투기과열지구 청약 자격 규정을 어기고 신청해 당첨됐다가 나중에 부적격자로 밝혀지면 큰 불이익을 받는다. 청약통장 재사용이 불가능해지며, 한번 당첨된 것으로 처리돼 투기과열지구 안에서 5년간 1순위 청약 자격을 박탈당한다.

한편, 투기과열지구는 주택 담보 대출 규제도 적용받고 있다. 지방을 제외한 수도권 투기과열지구에 한해 아파트 담보 대출 때 대출자의 소득 수준에 따라 대출 한도가 달라지는 총부채상환비율(DTI) 40~50%가 적용된다

지방 투기과열지구 풀리나?=정부는 다음달께 주택정책심의위원회를 열어 지방자치단체가 투기과열지구 해제를 요청한 지역을 대상으로 심의할 예정이다. 현재 해제 요청이 들어온 곳은 부산, 대구, 광주 등 3곳인데, 이들 지역은 장기간 분양 시장이 침체를 겪으면서 해제 요건을 충분히 갖추고 있어 투기과열지구에서 풀릴 가능성이 크다.

지방 도시가 투기과열지구에서 풀리면, 전매 제한이 폐지돼 침체한 분양시장에 숨통이 트일 것으로 예상된다. 그러나 이미 분양값 상한제를 적용받고 있는 지방의 공공택지는 별도로 전매 제한을 받고 있어 해당되지 않는다.

또 9월부터 전국적으로 민간택지에도 분양값 상한제가 시행된다는 점도 변수다. 분양값 상한제가 실시되면 지방 민간택지 분양 아파트는 투기과열지구 지정 여부와 상관없이 전매 제한 대상이 될 가능성이 높다. 분양값이 25% 정도 싼 상한제 적용 아파트는 청약 과열을 막기 위해 일정 기간 전매 제한 조처가 필요할 수 있기 때문이다. 다만 아직까지 정부 방침이 확정되지는 않았다. 정부는 투기과열지구가 아닌 지방 민간택지의 경우는 분양값 상한제 도입 이후 분양값 추이를 봐가면서 전매 제한 기간을 둘 것인지를 결정한다는 방침이다.

김규정 부동산114 팀장은 “지방 투기과열지구가 풀리면 분양시장이 활기를 띨 것으로 보이지만, 9월부터 분양값 상한제가 시행되면서 다시 전매 제한 조처가 이뤄진다면 투기과열지구 해제 효과가 반감될 것”이라고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]