29년만의 청약제도 대수술…가점따져 전략수정 불가피

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총점 40점 넘으면 상위 20%…가족 많은 장기무주택자 ‘여유’
가점제 중심 추첨제 20~50…젊은층 감안 나이 항목 배제

올해 9월부터 아파트 청약 때 ‘가점제’를 골간으로 ‘추첨제’가 함께 실시됨에 따라 청약통장 가입자들의 내집 마련 환경이 확 바뀌게 됐다. 수요자들은 우선 자신의 가점이 현재 어느 정도 수준인지, 앞으로 가점이 높아질 가능성이 있는지를 면밀하게 따져보고 자신이 가지고 있는 청약통장에 따라 청약 전략을 다시 세울 필요가 있다.

청약통장별 대응 전략은?=전용 25.7평 이하 민영 주택에 청약이 가능한 청약부금과 소액 청약예금(서울 기준 예치금액 300만원) 가입자는 전국 어디서든 가점제와 추첨제 비율(75% 대 25%)을 적용받는다. 100가구가 공급된다고 가정하면 먼저 75가구를 놓고 가점제로 경쟁하며, 여기서 탈락한 청약자들은 남은 물량 25가구를 놓고 추첨으로 경쟁하는 방식이다.

장기 무주택자로서 부양가족 수가 많은 수요자는 때를 만난 격이다. 이들은 9월 이후 천천히 인기 지역을 골라 청약하면 된다. 또 현재 가점이 낮은 가입자는 착실히 가점을 쌓아가는 게 중요하다. 예를 들어 △무주택 기간 5년 △부양가족 수 2명 △통장 가입기간 5년인 사람은 현재 가점이 34점이지만, 부양가족 수가 늘지 않더라도 5년이 지나면 가점은 49점으로 크게 높아진다. 주택산업연구원이 지난해 11월 아파트 본보기집 9곳에서 전용 25.7평 이하 민영 주택 청약자 454명을 조사해 시뮬레이션했더니 가점 총점이 50점 이상인 청약자 수는 29명(6.38%)으로 나타났다. 또 총점 40점을 넘으면 상위 20%의 고득점권에 속했다.

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불이익 커진 미혼 단독가구·고가 선제 무주택자 ‘논란 불씨’

반대로 신혼가구, 독신자 등 상대적으로 가점이 낮은 수요층은 추첨 대상 물량을 놓고 치열한 경쟁이 불가피해졌다. 따라서 만일 크기에 관계 없이 좀더 빨리 내 집을 장만하기를 원한다면 전용 25.7평 초과를 신청할수 있는 청약예금으로 갈아타는 것도 한 방법이다. 중대형은 50%의 물량이 추첨제를 적용받기 때문이다.

전용 25.7평 초과 청약예금 가입자 중 가점이 높은 무주택자도 인기 지역에서 분양받을 가능성이 한결 높아졌다. 전용 25.7평 초과는 채권입찰제가 적용되는데 판교 새도시처럼 인기 지역의 경우 채권입찰 상한액에서 경쟁이 이뤄지는 게 보통이다. 이 때 채권입찰액이 같은 경우 50%의 물량은 가점제가 적용되고, 여기서 탈락한 사람들이 나머지 50% 물량을 놓고 추첨으로 경쟁한다.

청약저축의 경우는 가점제 도입에 상관없이 종전대로 순차제가 적용된다. 그러나 청약저축 가입자로서 부양가족 수가 많은 장기 무주택자라면 25.7평 이하 청약예금으로 전환해 민영 주택을 손쉽게 분양받는 길도 열렸다.

문제점은 없나?=이번 청약제도 개편안은 지난해 7월 발표됐던 초안에 견줘 불합리한 점을 줄이고, 항목을 단순화한 게 특징이다. 나이를 가점 항목에서 배제해 신혼가구나 젊은층의 불이익을 다소 줄이고, 가구 구성(1~3세대 구성 여부)을 따지지 않고 부양가족 수로 가점을 매긴 것 등도 무난해 보인다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “25~50%의 물량에 대해선 추첨제가 적용돼 소형 주택 소유자나 신혼가구 등에게도 당첨 기회가 돌아갈 수 있게 됐다”고 평가했다.

다만, 최근 늘어나고 있는 미혼 단독 가구주는 상당한 불이익을 입게 됐다. 지금까지는 1인 가구라도 5~10년 이상 무주택 가구주인 경우 투기과열지구와 공공택지에서 25.7평 이하 민영주택에 대해 우선 공급 자격이 주어졌으나, 이 제도가 가점제로 흡수되면서 폐지되기 때문이다. 미혼 단독 가구주는 결혼을 해 부양가족 수를 늘리지 않을 경우 가점을 쌓기가 어려워졌다.

소득이 많은 무주택자와 소형 주택 한채를 소유한 서민층과의 형평성 문제도 논란의 불씨를 안고 있다. 현행 가점제에 따르면 수도권의 공시가격 5천만원 초과 소형 아파트 한채를 보유한 사람보다 강남에서 5억원짜리 전셋집에 사는 사람이 더 유리하기 때문이다. 정부는 앞으로 가구 소득이나 부동산 자산 등을 파악할 수 있는 관련 인프라가 구축되는대로 이 문제를 보완하겠다는 방침이다. 그러나 고소득자인데도 지금껏 전 가족이 집을 한 채도 구입하지 않은 경우라면 그야말로 주택을 거주 목적으로만 이용했다는 뜻이어서, 이들에게 따로 불이익을 주는 것은 적절치 않다는 반론도 있다. 최종훈 기자 [e-mail]