일반택지 10%↓ 재건축은 20%↓

올 9월 이후 분양 예정된 주요 지역의 분양가 전망

분양값 9월부터 ‘뚝’

택지비 ‘20%가산’이냐 ‘순감정가’냐 차이
반포재건축 평당 2000만→최저 1600만원

9월부터 민간택지에도 분양값 상한제가 전면 실시됨에 따라 내 집을 마련하려는 실수요자들의 기대감도 한껏 부풀고 있다. 지금보다 훨씬 싼 값에 아파트를 분양받을 수 있기 때문이다.

그러나 분양값이 떨어진다고 해서 반드시 내 집을 장만하기 쉬워지는 것은 아니다. 주변 시세에 견줘 분양값이 낮은 곳일수록 청약자들이 대거 몰려 경쟁은 한층 치열해질 수밖에 없다. 다만 9월부터 전용면적 25.7평 이하 민간 아파트(민간·공공택지 포함해 민간 건설업체가 짓는 아파트)의 75% 물량은 청약 가점제가 실시돼, 가점이 높은 장기 무주택자들은 내 집 마련에서 한결 유리해질 것이 확실하다.

정부는 분양값 상한제로 수도권 민간택지 아파트 분양값이 16~25% 떨어질 것으로 내다봤다. 하지만 이는 지난해 수도권에서 분양된 3개 아파트를 표본으로 삼아 시뮬레이션해 본 결과로, 실제 분양값 인하 효과는 지역과 사업 특성에 따라 다를 것으로 예상된다.

전문가들은 민간택지 가운데서도 그동안 분양값이 상대적으로 높았던 재개발·재건축 사업 단지에서 분양값 인하 폭이 클 것으로 보고 있다. 재개발·재건축 사업 단지의 경우 다른 사업 터와 달리 택지비가 감정가격으로만 산정되기 때문이다. 재개발·재건축 사업은 조합원들이 장기간 소유하고 있는 땅에 아파트를 짓는 방식이어서, 실제 매입 비용을 택지비로 인정받지 못한다.

지금까지 재개발·재건축 아파트 분양값은 주변 시세와 비슷하거나, 또는 강남권 같은 경우 시세보다 10~20% 높은 수준에 매겨져 집값 상승을 부추겼다. 그러나 앞으로 사업 승인 이후 택지비 감정가와 건축비, 가산비로 분양값이 산정되면 분양값이 지금 수준보다 20% 안팎 떨어질 전망이다. 백준 제이엔케이 대표는 “땅값을 평가할 감정평가기관이 사실상 정부의 감독권 아래 있어 감정가 부풀리기가 불가능할 것”이라며 “이렇게 되면 건축비를 합친 분양값이 주변 시세보다 20% 정도 낮은 수준에 맞춰질 수 있도록 감정가가 산정될 가능성이 높다”고 말했다. 예를 들면 내년에 분양될 예정인 서초구 반포동 재건축 아파트의 경우 분양값 자율화 상태에서는 34평형의 분양값이 평당 2천만원 선으로 예상됐다. 그러나 상한제를 적용하면 분양값은 최저 1600만원 선으로 1억3600만원 정도 내릴 것으로 추정된다. 다만 각종 규제를 받는 강남권 재건축 아파트는 일반분양 물량이 적은 반면, 강북의 재개발(뉴타운 포함) 아파트는 일반분양 물량이 상대적으로 많아, 실제 분양값 인하 효과는 강북에서 좀더 뚜렷할 것으로 보인다.

땅을 조달하는 시행사와 건설사가 손잡고 아파트를 짓는 일반 택지에서는 분양값 인하 효과가 작을 것으로 전망된다. 일반 택지의 경우 정부가 인정하는 ‘감정평가액+가산비’의 120%는 시세와 비슷한 수준이기 때문이다. 따라서 사업자가 ‘알박기’ 비용 등을 지급하며 비정상적으로 높은 값을 주고 매입하지 않은 땅이라면 실제 매입 가격을 인정받을 수 있을 것으로 예상된다. 황용천 해밀컨설팅 사장은 “용인시 등 민간 개발이 활발한 지역에서 공급될 아파트의 분양값 인하 효과는 10% 안팎에 그칠 것”이라고 내다봤다.

주택법 시행령 시행규칙 개정안 주요 내용/ 토지임대부 분양과 환매조건부 분양 시범 주택 비교

최종훈 기자 [e-mail]

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‘반값아파트’ 어떻게?
안산이나 군포에 10월 400가구 분양
토지임대 32평 1억1천 월30만~40만

환매조건부 가격은 분양값상한제보다 낮게

올해 10월 첫선을 보이는 토지임대부 분양과 환매조건부 분양 주택에 서민들의 눈길이 쏠리고 있다.

무주택 수요자에게는 주택공사가 짓는 분양 아파트보다 좀더 저렴한 값에 내집을 장만할 수 있는 기회가 주어지기 때문이다.

7월 중 경기 안산 신길 택지지구와 군포 부곡 택지지구 가운데 한 곳이 사업지로 지정되면 주공은 10월 중 시범사업 형식으로 분양을 할 계획이다. 한 곳에서 토지임대부 분양과 환매조건부 분양 주택을 각각 200가구 이내에서 공급하기로 한 것은 일반 분양 주택과 선호도를 비교해보겠다는 의도다. 정부는 비교 결과를 근거로 사업을 확대할지 여부를 결정한다는 구상이다.

시범사업을 통해 공급되는 평형은 모두 전용면적 25.7평(85㎡)으로 분양면적 기준으로는 32평형이다. 공급 대상자는 무주택 청약저축 가입자다. 공급 대상자가 청약저축 가입자로 제한된 것은 주공이 짓는 중소형 주택이기 때문이다. 따라서 청약 가점제는 적용되지 않으며, 청약저축 납입액과 가입자의 무주택 기간에 따라 순차제로 입주자를 뽑게 된다.

토지임대부 주택은 건물에 대해 분양값 상한제를 적용하며, 토지는 30년간 임대된다. 수요자는 건물만 분양받고 매달 토지 임대료를 내는 방식이다. 이 때 임대료는 2년마다 조정하되, 증액 한도는 2년간 5%로 제한된다. 토지임대부 주택은 분양값 상한제를 적용받기 때문에 수도권의 경우 10년간 전매가 제한된다. 입주자는 10년이 지난 뒤에 건물만 매매할 수 있다.

환매조건부 주택은 분양값 상한제를 적용한 가격보다 낮은 가격에 공급하기로 했다. 환매 기간은 20년이며, 환매 기간 안에 환매할 경우 가격은 최초 공급 가격에 1년 만기 예금 이자율을 적용하기로 했다. 주택법에 따라 질병이나 국외 이주, 직장 이동 등의 사유가 생기면 10년 안에도 전매가 허용되고 10년 이후에는 별도 사유없이 환매가 가능하다.

부동산업계는 토지임대부 주택의 경우 임대료 조건이 성패를 좌우할 것으로 보고 있다. 32평형 아파트의 경우 건물 분양값은 약 1억1천만원선으로 예상된다. 토지 임대료는 땅값(약 1억원)에 연간 지대료 4~5%를 적용해 월 30만~40만원선 정도가 될 것으로 추정된다. 이 정도 가격이라면 충분히 시장성이 있다는 게 전문가들의 분석이다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 “임대주택 수요의 일부를 흡수할 수 있을 것으로 기대된다”며 “다만 청약부금 가입자 등은 신청할 수 없는 게 문제”라고 지적했다.

반면 환매조건부는 20년 동안 제 값을 받고 팔 수 없다는 점에서 선호도가 다소 떨어질 가능성이 높다. 따라서 주공이 일반 분양 주택보다 분양값을 파격적으로 낮춰야만 서민층의 수요를 충족시킬 수 있을 것으로 예상된다.

최종훈 기자

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건설사 “걱정 된다”…시행사 “좀 낫다”…전문가 “우려 덜어”

16일 발표된 주택법 시행령과 시행규칙 개정안에 주택건설 업계는 전반적으로 불만을 드러냈다.

민간택지 실제 매입가 인정 범위가 일부 확대된 것에 대해 시행사들은 일단 환영하면서도 여전히 분양값 상한제 자체가 못마땅하다는 반응이다. 시행사인 피데스개발의 김승배 사장은 “감정가의 120%까지 인정함에 따라 토지 비용(건설 원가의 30% 가량)에서 5~6% 정도 여유가 생겨 지난번 주택법 개정 때보다는 조금 낫다”고 말했다. 그러나 김 사장은 “근본적으로 택지비를 감정가에 따라 정하도록 한 것은 사업을 어렵게 만들어 주택 공급 물량을 축소시킬 것”이라고 주장했다.

건설사들은 오는 7월에 결정된 기본형 건축비에 촉각을 곤두세우고 있다. 한 대형 건설사의 차장은 “대형 건설사들은 계속 아파트 브랜드를 고급화해 왔는데, 기본형 건축비가 낮게 나온다면 어떻게 해야 할지 걱정”이라며 “기본형 건축비를 상하 5%까지 조정할 수 있도록 한 조항의 경우 지자체들이 무조건 -5%를 적용하지 않을까 우려된다”고 말했다. 다른 대형 건설사 간부도 “주상복합 등 고급형 아파트들은 가산비를 더 인정해 주든지, 아니면 기본형 건축비를 달리 적용해야 한다”고 말했다.

마이너스 옵션을 선택한 가구들의 아파트 동을 기본형을 고른 가구들의 동과 달리하도록 한 점에 대해서는 시행사나 건설사 모두 우려를 나타냈다. 김신조 내외주건 사장은 “입주자의 선택 폭은 넓어졌지만, 추가 마감 공사에 따른 하자 민원이 일어날 소지가 많다”고 말했다. 한 대형 건설사 간부도 “기본형 옵션 동과 마이너스 옵션 동을 나누게 되면 공사는 편리해지나 민원 가능성이 많다”며 “현행 플러스 옵션처럼 분양한 뒤에 옵션을 선택하도록 하는 게 낫다”고 말했다.

그러나 전문가들은 이번 시행령·시행규칙 개정안이 분양값을 내리면서 아파트 공급도 줄어들지 않도록 하는 절충안이라고 평가했다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “업계로 보면 부족하겠지만, 감정가 원칙을 지키면서도 융통성을 발휘한 안으로 보인다”며 “분양가 상한제로 공급이 크게 줄어들 것이라는 우려를 조금 덜 수 있게 됐다”고 평가했다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “분양값 상한제와 청약 가점제가 예정대로 시행되면 실수요자들이 9월 이후 아파트 분양을 기다리게 돼 수도권 아파트 값은 확실히 하향 안정세로 접어들 것”이라고 말했다.

김규원 기자 [e-mail]