강남 대체 ‘먼거리’…경기남부 집값 안정화

사진 중앙을 가로지르는 경부고속도로 오른편의 동탄면 영천리·청계리·신리·방교리 일대가 동탄 제2 새도시 예정 지역이다. 용인/장철규 기자 [e-mail] 한국토지개발공사 제공

공급 극대화…화성·수원 등 주택수요 흡수할 듯
보상 노린 투기·몰리는 경부축 교통대책 난제

동탄 제2새도시 짚어보니

정부는 1일 ‘동탄 제2 새도시’ 개발 계획을 발표하면서 화성 동탄을 ‘분당급 새도시’로 지정한 이유로 교통망 확충이 쉽고 자족성을 갖출 수 있는 입지라는 점을 들었다. 그러나 정부가 애초 밝혔던 것처럼 ‘강남 대체 새도시’로서 주택 수요를 끌어들일 흡인력은 부족하다는 평가가 나오고 있다.

강남 대체 효과 ‘글쎄?’=정부는 동탄 제2 새도시를 대단위 규모에 자족 기능까지 갖춘 ‘친환경 명품 도시’로 개발하겠다는 계획이다. 새도시 안에 100만평에 이르는 첨단 비즈니스 용지가 배정됐다.

그러나 지리적 위치로 볼 때 강남 대체 수요를 끌어들이는 데는 역부족일 것으로 보인다. 강남 양재동에서 30㎞, 분당 새도시에서도 15㎞ 정도 남쪽으로 떨어져 있다. 서울 중심 생활권에서는 한참 벗어나 있는 것이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “화성시를 비롯해 인근 수원·용인·성남·오산 지역의 주택 수요는 흡수하겠지만, 정부가 말했던 ‘강남 대체 효과’를 기대하기는 어려울 것”이라고 전망했다. 따라서 서울 지역, 특히 강남권 집값에는 별다른 영향을 주지 못할 것이라는 분석이 많다.

이에 건설교통부는 ‘물리적 거리’가 아닌 ‘도시 기능’으로 강남 수요 대체가 가능하다고 강조한다. 강남 지역과 가까운 거리에 단순히 출퇴근만을 위한 베드 타운을 짓는 게 아니라, 교육·문화·교통 등 질높은 주거 여건과 기업하기 좋은 환경을 조성하겠다는 것이다.

만약 동탄 제2 새도시가 자족형 새도시로 개발되면 경기 남부 지역의 집값 안정에는 크게 기여할 것이라는 예상이 가능하다. 계획대로 2010년 2월부터 수도권 최대 새도시에서 10만5천 가구에 이르는 주택이 대량으로 쏟아져 나온다면 ‘공급 효과’가 극대화될 수 있기 때문이다. 인근인 수원 광교 새도시와 평택 국제화 도시에서 2008~2010년 9만4천 가구의 주택이 쏟아질 것이라는 점도 이런 전망을 뒷받침한다.

인근인 동탄면 오산리에서 1일 오후 주민들이 새도시 개발 계획을 화제로 이야기하고 있다. 용인/장철규 기자 [e-mail] 한국토지개발공사 제공

투기 억제와 교통 대책이 난제=정부는 새도시 발표와 동시에 투기억제 대책들도 내놓았지만, 이는 앞으로 일어날 투기 행위를 막겠다는 데 초점이 맞춰져 있다. 이미 부동산을 매입한 경우나 보상을 노린 개발 행위 등에 대해선 뾰족한 대책이 보이지 않는다. 실제로 새도시 예정지인 동탄면 일대에선 이미 땅값이 오를 만큼 오른 상태에서 보상을 노리는 상가 건물 등이 잇따라 신축되고 있다. 정부가 발표를 여섯달이나 미루는 동안 새도시 후보설이 끊임없이 나돌면서 이미 투기바람이 휩쓸고 간 것이다. 변창흠 세종대 교수(부동산학)는 “지금과 같은 새도시 개발 방식은 필연적으로 투기를 불러와 주변 땅값을 오르게 하고, 이것이 거꾸로 개발 지역의 부동산값을 상승시키는 악순환을 가져온다”고 지적했다.

동탄 제2 새도시가 경부축을 교통망으로 이용하는 점도 문제로 지적된다. 이미 경부고속도로를 따라서 분당 새도시를 비롯해 용인 죽전·수지지구, 동탄 제1 새도시가 입주해 있다. 또 앞으로 성남 판교, 수원 광교, 평택 국제화 도시 등이 경부고속도로 주변에 잇따라 들어설 예정이다.

이 때문에 현재 경부고속도로 상습 체증 구간인 신갈나들목~죽전에 이어 동탄 새도시와 연결되는 기흥나들목 일대도 병목 현상이 벌어질 것으로 우려된다. 정부는 직통 고속도로와 전철 등 광역 교통망을 분당 새도시 수준 이상으로 구축하겠다지만, 이 역시 경부축을 따라 연결되면서 주변 다른 새도시 주민들도 함께 이용할 가능성이 높다.

최종훈 기자 [e-mail]

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