동탄2 ‘양재서 30km’ 이삿짐 쌀까 말까

동탄2 새도시의 부동산 시장 영향 논란

‘동탄2 새도시’가 부동산 시장에 끼칠 영향을 놓고 논란이 끊이지 않고 있다. 정부는 강남 대체 효과를 주장하지만, 부동산업계에서는 회의적인 시각이 우세하다. 또 6조원에 이를 것으로 예상되는 토지 보상비도 논란거리로 등장했다. 보상비가 풀리면 주변 부동산 가격 상승이 불가피하다는 의견과 과거와 달리 현금이 아닌 대토 보상과 채권 보상이 상당 부분 이뤄져 부작용이 적을 것이라는 반론이 맞서고 있다.

① 강남대체 효과 있을까?

“너무 먼 거리” 거리 투자자만 몰려
고속도·전철 연결로 수요 흡수

부동산업계는 동탄2 새도시가 서울 강남 양재역을 기준으로 30㎞, 분당 새도시에서도 15㎞ 정도 떨어져 있어 서울의 주택 수요를 흡수하는 데 한계가 있다고 본다.

이에 대해 건설교통부는 최근 분양된 동탄1 새도시의 주상복합 아파트 ‘메타폴리스’의 사례를 들어 ‘물리적 거리’는 충분히 극복 가능한 변수라고 반박한다. 건교부는 메타폴리스 1229가구에 청약한 신청자들을 거주지별로 분류했더니, 전체 신청자의 20.8%인 4900여명이 서울 거주자인 것으로 나왔다고 7일 밝혔다. 또 성남과 용인 수지 등 버블세븐 지역을 모두 합칠 경우 54%에 이르러, 동탄 새도시에 대한 강남 영향권 주민들의 높은 관심이 확인됐다고 주장한다. 7일 청약이 마감된 주상복합 오피스텔인 위버폴리스(50실 규모)도 평균 77 대 1의 경쟁률을 기록했다. 건교부 김태호 신도시개발팀장은 “동탄2 새도시는 직통 고속도로와 전철 등을 연결해 강남 수요를 직접 상당 부분 흡수할 수 있을 것”이라고 말했다.

그러나 메타폴리스 청약 결과를 놓고 강남 대체 효과를 얘기하는 것은 너무 이르다는 반론도 많다. 메타폴리스 청약 신청자 가운데는 실수요자보다 시세 차익을 노린 투자자들이 더 많을 가능성이 높다는 것이다. 주택담보비율(LTV) 40%와 총부채상환비율(DTI) 규제 속에서 분양값이 10억원 안팎인 고가 아파트를 계약할 정도라면 여유 자금이 넉넉한 투자자들이 아니겠느냐는 분석이다. 황용천 해밀컨설팅 대표는 “메타폴리스의 경우 때마침 동탄2 새도시가 발표되면서 서울권에서 투자 수요가 이동한 측면이 있다”며 “이것만으로 강남 대체 효과가 있다고 보는 것은 무리”라고 말했다.

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② 보상금이 집값 올린다?

부동산 재투자로 땅값 ‘들썩’
현금 대신 ‘개발된 땅’ 보상

동탄2 새도시에 풀릴 토지 보상비가 수도권 새도시 중 최대인 6조원 안팎이 될 것이란 전망이 나오면서 주변 부동산 값이 오를 것이라는 우려가 나오고 있다. 그동안 새도시 개발 때마다 보상금을 받은 주민과 외지인들이 이를 부동산에 재투자하면서 새도시 주변 지역 집값과 땅값이 들썩였기 때문이다.

부동산업계는 동탄 새도시의 경우 김포와 광교 등에 견줘서는 땅값이 비싸지 않지만 면적이 660만평으로 워낙 큰 탓에 약 6조원대의 토지 보상비가 풀릴 것으로 추산하고 있다. 이는 평당 보상비를 90만~100만원 선으로 본 것이다. 지금까지 가장 많은 보상금이 풀린 곳은 김포 새도시의 5조7천억원으로, 평당 보상비가 130만원 수준이었다.

그러나 건교부는 토지 보상비를 현금 대신 ‘개발된 땅’으로 보상하기 위해 ‘토지 보상법’ 개정을 추진하고 있어, 동탄2 새도시에서 현금으로 풀릴 돈은 이보다 훨씬 줄어들 것이라고 주장한다. 현재 토지보상법 개정안은 국회에 계류중인데, 6월 임시국회에서 통과될 것으로 예상된다. 개정안은 토지 소유자가 희망하면 주택용지의 경우 100평(330㎡), 상업용지는 303평(1천㎡) 이내에서 새도시 안에 조성된 땅으로 보상받게 했으며, 대토로 보상받은 사람은 소유권 이전 등기가 완료될 때까지 전매할 수 없도록 했다.

또 현지에 거주하지 않는 부재지주에게는 1억원까지만 현금 보상을 하고 나머지는 채권으로 지급하도록 돼 있어, 현금 보상액은 더 줄어들게 된다. 토지 채권의 상환 기간은 최대 5년으로, 현금이 시중에 풀리는 것을 일정 기간 늦추는 효과가 있다.

최종훈 기자 [e-mail]