새도시 보상금 20조, 투기 부메랑 되나

‘새도시의 역설’ 부메랑 된 땅보상비

[뉴스＋α]불 잡으려다 큰불 ‘역설’
수도권 6곳 내년부터 본격적으로 거액 풀려
40%정도 다시 부동산으로 역류…광풍 불씨

집값을 안정시킬 목적으로 건설되는 수도권 새도시 개발 과정에서 풀리는 토지 보상비가 부동산 시장의 안정을 뒤흔들 부메랑이 될 것이라는 우려가 나오고 있다. 보상비로 지급된 뭉칫돈이 부동산 시장으로 역류하면 집값과 땅값이 들썩일 수밖에 없기 때문이다.

수도권만 봐도 내년부터 동탄 제2 새도시와 파주 새도시를 비롯한 새도시 여섯 곳에서 20조원에 이르는 보상비가 차례로 풀린다. 눈덩이처럼 불어날 보상금을 어떻게 관리하느냐가 발등의 불로 떨어진 것이다. 보상금 지급 시기를 최대한 분산하고, 보상금도 현금이 아니라 개발된 땅으로 돌려주는 ‘토지 보상법’ 개정안의 국회 처리를 서둘러야 한다는 목소리가 높다

수도권에서 개발되는 2기 새도시 6곳의 토지 보상금이 20조원에 이를 것으로 보인다. 내년부터 본격적으로 풀리기 시작하는데, 이 돈이 다시 투기 광풍을 일으키는 불씨가 되는 게 아니냐는 우려가 나오고 있다.

정부는 토지 보상금이 일시에 지급되는 것이 아니고 대토 보상제가 곧 도입될 예정이어서 부동산 시장에 미칠 영향은 크지 않을 것이라고 설명한다. 하지만 전문가들은 새도시들이 동시다발적으로 개발되는 바람에 보상액 규모 자체가 큰데다 수도권에 집중돼 있어 투기를 부추길 가능성이 높다고 지적한다.

보상금 40% 되돌아와 아파트값 폭등 불씨로
건교부 “연차적 지급…내년 5~6조원 될 것”

천문학적 규모의 토지 보상금=6개 새도시 가운데 올해 안에 개발 계획이 승인될 예정인 평택의 토지 보상금이 3조원, 양주 회천 1조2천억원, 송파는 1조원을 넘길 것으로 보인다. 또 지난해에 발표된 검단은 토지 보상비가 5조원, 파주3은 3조3천억원, 지난 1일 발표된 동탄2는 6조원에 이를 것으로 추정된다.

건설교통부는 6개 새도시의 토지 보상금이 내년에 한꺼번에 지급되는 것이 아니라고 설명한다. 건교부의 장만석 신도시지원단장은 “현재 추진 중인 새도시의 보상 기준 시점이 되는 개발 계획 승인이 시차를 두고 이뤄진다”며 “토지 보상도 협의 보상, 지상 장애물 보상, 영업 보상 등 연차적으로 지급되기 때문에 내년 보상금은 5조~6조원 수준일 것”이라고 밝혔다. 박상우 건교부 토지기획관도 “협의 보상이 잘 이뤄질 경우 보상 속도가 빨라질 것이나, 수용 보상으로 가면 보상 기간이 길어진다”며 “새도시 개발 절차에 따라 속도는 유동적이므로 내년에 보상이 집중된다고 보기 어렵다”고 말했다.

참여정부 5년간 토지 보상비 지급 규모

‘다른 땅으로 보상’ 법 개정안 21일 국회 상정
경실련 “새도시 늦추고 1년 지급액 한도 묶어야”

부동산 시장으로 역류하는 보상금=그러나 건교부의 이런 설명은 참여정부 들어 이뤄진 토지 보상 사례에 비춰볼 때 설득력이 떨어진다. 참여정부 들어 수도권에서만 토지 보상금으로 2003년 5조7천억원, 2004년 10조8천억원, 2005년 11조1천억원, 2006년 12조~14조원이 지급됐다. 2007년에도 10조~12조원이 풀릴 것으로 보인다. 또 전국적으로 따지면 2003년 10조원, 2004년 16조2천억원, 2005년 17조3천억원이며, 2006년 23조6천억원, 2007년 20조원으로 추정된다.

특히 이렇게 풀린 보상금 가운데 40% 정도가 다시 부동산 시장으로 돌아온 것으로 나타났다. 토지공사와 주택공사가 시행한 전국 131곳의 사업지에서 지난해 상반기 토지 보상금을 받은 사람들과 가족의 1년간 부동산 거래 내역을 조사한 결과를 보면, 이들이 받은 보상금 6조6천억원 가운데 2조5천억원(37.8%)이 땅이나 집을 사는 데 사용됐다. 특히 수도권 보상금은 3조4천억여원인데, 이 중 38.2%인 1조3천억원이 다시 수도권 부동산 시장으로 돌아왔다.

실제로 새도시로 지정되는 곳에선 보상금을 노린 투기 행위가 판을 친다. 가건물을 지어 상가로 꾸미는 행태가 기승을 부리는데, 동탄2 새도시에서도 발표 직전까지 가건물에 스키용품 대여점을 비롯해 책방, 슈퍼마켓, 인테리어 업체 등이 우후죽순으로 들어섰다. 주변에 스키장이 없는데도 스키용품 대여점이 생기는 웃지 못할 일까지 벌어진 것이다.

전문가들이 2기 새도시 토지 보상비가 겨우 안정되기 시작한 부동산 시장을 다시 자극할 것으로 우려하는 것도 이 때문이다. 이영호 부동산 포털 닥터아파트 리서치센터장은 “이미 다른 새도시에서 보상금을 받은 사람들이 강남 쪽 물건을 알아봐 달라고 문의해 온다”며 “최근까지 아파트값이 떨어진 것은 은행 대출을 묶었기 때문인데, 보상금이 나오면 그 돈이 어디로 가겠느냐”고 반문했다. 김헌동 경제정의실천시민연합 아파트값거품빼기운동 본부장도 “보상금으로 다시 부동산을 사고, 그로 인해 다시 부동산 가격이 오르는 악순환이 일어날 가능성이 크다”고 지적했다.

수도권 2기 새도시 토지보상비 추정액

정부 대책은 있나?=장만석 신도시지원단장은 “토지 보상비가 부동산 시장에 불안 요인으로 작용하는 것을 막기 위해 대토 보상제 도입, 채권 보상 확대, 보상 기준 시점 조기화 등을 시행할 계획”이라고 밝혔다. 이런 내용을 담은 토지보상법 개정안은 21일 국회 건설교통위원회에 상정된다. 개정안은 토지 소유자가 희망하면 현금 대신 새도시 안에 조성된 땅으로 보상받을 수 있도록 했으며, 대토로 보상받은 사람은 소유권 이전 등기 전까지는 전매할 수 없도록 했다.

또 현지에 거주하지 않는 부재지주의 경우, 현재 1억원까지만 현금으로 보상하고 나머지는 채권으로 지급하는 채권 보상을 실시해 현금 보상액은 상대적으로 줄어들 수 있다. 토지 채권의 상환 기간은 최대 5년으로, 현금이 시중에 풀리는 시기를 늦출 수 있다.

그러나 대토 보상은 주택용지의 경우 100평(330㎡), 상업용지는 333평(1천㎡)에 불과해 10억원 이상, 또는 수십억원씩 보상받는 사람들에게는 별 의미가 없다. 김헌동 본부장은 “한나라당의 반대로 이 법안이 이른 시일 안에 통과될 가능성이 적다”며 “새도시 개발 계획의 시기를 늦추고, 보상 금액의 1년 지급 한도액을 5조원 정도로 묶는 것이 필요하다”고 밝혔다. 김규원 최종훈 기자 [e-mail]

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토지 보상 제도 유형

숨가쁜 새도시…혁신도시…핏발선 ‘땅 보상금 전쟁’
감정평가업체 선정 충돌
보상시점 싸고도 진통
개발이익 적정배분 절실

수도권 새도시와 지방 혁신도시 등 공공 사업지구의 토지 보상 가격을 둘러싸고 잡음이 끊이지 않고 있다. 되도록 사업비를 줄이려는 사업 시행자와 보상금을 더 받으려는 땅주인들의 이해관계가 정면으로 충돌하고 있기 때문이다.

최근 울산 혁신도시 보상 과정에서 불거진 감정평가 업체 선정을 둘러싼 갈등이 단적인 예다. 한국토지공사는 보상 가격을 산정할 감정평가 기관에서 한국감정원을 배제해 달라는 토지 소유자들의 요청에 따라 한국감정원에는 평가 참여 제안서를 아예 보내지 않았다. 그러나 이는 감정평가 금액이 100억원을 넘을 것으로 추산될 경우 감정평가사를 50명 이상 둔 업체들에 모두 평가 참여 기회를 주도록 한 토지공사 내부 규정에 어긋나는 것이다. 토지공사는 “주민들이 보상에 협조하지 않으면 9월에 착공식을 하기 어려운 사정을 고려했다”고 해명했다.

이처럼 땅을 수용당하는 주민들은 대체로 한국감정원을 기피하려 한다. 민간 감정평가법인이 산정하는 감정 가격이 공공기관인 한국감정원의 평가액보다 통상 5~10% 정도 높기 때문이다. 현행 토지보상법은 주민들이 추천한 감정평가법인 한 곳과 사업 시행자가 선정한 두 곳이 감정평가를 한 뒤 평균 가격을 보상 가격으로 정하도록 하고 있다. 이에 따라 토지공사와 대한주택공사 등은 한국감정원과 민간 감정평가법인 한 곳에 평가를 맡기는 게 보통이다.

보상비가 매겨지는 기준 시점도 논란거리다. 새도시 개발 계획이 발표되면 땅값이 오르기 마련이어서 실제 보상 시점에는 그동안의 땅값 상승분이 보상비에 반영되는 문제점이 반복되고 있는 것이다. 정부는 이런 부작용을 막기 위해 4월 택지개발 촉진법을 고쳐, 지금까지는 개발 계획 승인 시점으로 돼 있던 보상 기준 시점을 지구 지정 시점으로 앞당겨 7월21일부터 적용할 방침이다. 건교부는 새 방식을 적용할 경우 보상 기준 시점이 지금보다 평균 11개월 정도 앞당겨져 보상비를 줄일 수 있다고 기대한다.

하지만 1일 발표된 화성 동탄2 새도시에 새로운 방식을 적용하더라도 보상비를 낮추는 효과가 얼마나 될지는 미지수다. 동탄2 새도시는 내년 2월 예정 지구로 지정돼 5월부터 보상에 들어가게 된다. 따라서 내년 2월까지의 땅값 상승분은 여전히 보상가에 반영될 소지가 있다. 이에 대해 건교부는 “내년 2월까지는 공시가격 변동이 없는데다 토지 보상법에서도 보상 기준일 이전의 땅값 변동 등 개발 이익은 평가액에서 배제한다는 원칙이 있기 때문에 보상비 상승 우려는 없다”고 밝혔다. 최종훈 기자 [e-mail]