재개발 투자 유의점

부동산 전문가들의 꼽는 올해 유망 부동산 투자처 중 하나가 재개발이다.

개발이익환수제 등으로 크게 위축돼 있는 재건축과 달리 재개발은 활성화를 위해 규제 완화가 잇따르고 있기 때문이다.

하지만 재개발은 워낙 변수가 많기 때문에 경험 많은 투자자들에게도 고위험 상품으로 인식돼 있어 투자에 주의를 기울여야 한다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 "재개발은 투자 방법과 시기, 사업 진척도에 따라 수익성 차가 크기 때문에 투자에 신중해야 한다"고 말했다.

◆ 재개발 어떤 호재 있나 = 우선 이달 중순 시행된 도시및주거환경정비법(도정법) 개정안으로 시공사 선정이 종전 사업승인 이후에서 조합설립 이후로 앞당겨졌다.

자금력이 달리는 조합 입장에서는 조합 운영 등에 필요한 자금을 시공사측으로부터 조기에 조달할 수 있어 사업 추진이 한결 쉬워진 셈이다.

사업의 가장 큰 관건이었던 정비구역 지정도 용이해졌다.

원래 재개발 사업을 위해 정비구역 지정을 받으려면 지역주민 등이 마련한 정비계획을 구청에 제안하면 구청이 이를 다시 시에 신청했지만 이번에 구청 주도로 정비구역을 지정토록 바뀌었다.

업계에서는 당초 구역지정을 받기 위해 2년 안팎 걸렸지만 이번 조치로 10개월여로 기간이 대폭 단축될 것으로 보고 있다.

아울러 각 구청에서 정비사업계획 수립비용과 사업촉진에 필요한 도로 등 기반시설 공사비용도 지원키로 해 초기 자금 조달의 어려움도 없어질 전망이다.

◆ 투자시 유의점 = 우선 다른 부동산과 마찬가지로 입지 여건을 챙기는 것은 기본이다. 특히 재개발 지역은 고지대가 많아 입지 여건상 교통이나 편의시설 이용이 불편한 곳이 적지 않다는 점을 유념해야 한다.

사업 추진이 어느 단계인지도 반드시 체크해야 한다.

재개발은 기본계획수립, 구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주 및 착공, 완공 등의 단계로 이뤄지는데 대부분 구역지정이나 사업시행인가 직전에 가격이 가장 많이 뛴다.

그만큼 구역지정과 사업시행 인가를 받기가 어렵다는 말로 특히 구역지정은 4-5차례 신청한 끝에 통과되는 경우가 적지 않다.

따라서 자칫 고수익을 바라고 사업 초기단계에 뛰어들었다가는 장기간 돈이 묶일 수도 있어 고수익보다는 안전을 중시하는 실수요자라면 사업시행 인가를 받은 곳을 선택하는게 좋다.

조합내부에 분쟁이 있거나 조합장이 자주 바뀌는 구역은 투자를 삼가는게 좋다.

재개발조합에 문제가 있으면 향후 청산 과정에서 문제가 발생하고 이는 등기 지연으로 이어지는 경우가 많다.

반드시 현장을 방문하고 주변 중개업소를 통해 조합의 건전성을 확인해 두는게 좋다.

예상 아파트 건립가구수와 조합원수도 따져봐야 한다. 건립가구수가 조합원 수보다 많으면 일반분양을 통해 많은 수익을 올릴 수 있지만 그렇지 않은 곳은 이익은 커녕 사업 추진 자체가 난항을 겪게 된다.

다가구주택이 많으면 지분 쪼개기 등으로 조합원수가 당초 예상보다 늘어날 수도 있다는 점을 유념해야 한다.

무허가건물 지분이나 지상권만 있는 물건은 피하는 것이 좋다.

대지지분이 없으면 조합측에서 현가로 계산해 청산할 가능성이 크기 때문이다.

(서울/연합뉴스)