9월부터 달라지는 분양시장 풍경

중대형 분양값, 지자체 손안에

9월부터 분양값 상한제가 민간 택지까지 확대 시행되고 청약 가점제가 처음으로 도입되면서 분양 시장의 판도 변화가 예고되고 있다.
제도 개편에 따라 앞으로 분양값이 주변 시세보다 낮은 지역에서는 지방자치단체가 중대형 아파트 분양값을 실질적으로 결정할 전망이다. 또 3자녀 이상을 둔 가구주는 달라진 청약 가점제 환경에서도 우선 분양권을 확보한 ‘귀하신 몸’으로 대접받게 됐다.

중대형 분양값, 지자체 손안에
기준시세인 ‘인근 지역’ 범위 결정권…사실상 가격 쥐락펴락

건설교통부는 9월1일 이후 사업 승인 신청이 이뤄지는 주택에 대해 분양값 상한제가 실시됨에 따라 중대형 주택의 실질 분양값을 결정하는 데 필요한 ‘채권 입찰제 운영 지침’을 마련해 곧 지자체에 내려보낼 계획이다.

전용면적 85㎡(25.7평) 이하 소형 주택은 ‘택지비+기본형 건축비+가산비’에 따라 분양값이 결정되지만, 85㎡ 초과 중대형 주택은 ‘인근 지역 시세의 80%’에서 정해진다. 중대형 주택의 분양값이 인근 지역 시세의 80% 이상이면 채권입찰제를 시행하지 않지만, 80% 미만일 경우에는 입주자들에게 채권을 사도록 해 입주자들의 부담을 높이는 방식이다.

이때 인근 지역 지정 권한을 지자체에 권한을 위임한다는 게 건교부 방침이다. 지자체에서 해당 택지가 속한 시·군·구 전체를 인근 지역으로 잡을 수도 있고 시·군·구 중 일부 읍·면·동을 골라서 정할 수도 있다는 것이다. 때문에 지자체가 인근 지역을 어떻게 정하느냐에 따라 실제 분양값이 크게 달라지게 된다. 예를 들어 10월께 분양할 예정인 파주 운정지구의 경우 인근 지역을 일산 새도시로 하느냐, 아니면 파주시 금촌면으로 하느냐에 따라 3.3㎡(1평)당 실질 분양값이 수백만원씩 차이가 생긴다.

건교부 주택정책팀 관계자는 “드문 경우겠지만 지자체가 해당 시·군·구가 아닌 인접한 시·군·구를 기준으로 할 수도 있다”고 말했다. 이는 행정구역보다는 실제 생활권이 같은 지역을 인근 지역으로 간주하는 게 합리적인 경우도 있기 때문이다.

3자녀 가구주는 ‘따놓은 당상’
유리한 청약가점에 ‘3% 우선공급’ 혜택까지…사실상 ‘0순위’

3자녀 가구주는 ‘따놓은 당상’

출산 장려책으로 지난해 8월부터 도입된 ‘3자녀 특별 공급’ 제도는 청약 가점제와 관계 없이 그대로 유지된다. 이 제도는 3자녀 이상을 둔 가구주에게 전체 공급 물량의 3%를 우선적으로 공급하는 것이다.

3자녀 이상을 둔 가구주는 청약 가점제 도입 전에도 일반인보다 아파트 당첨 확률이 높은 편이었다. 지난 6월 공급된 경기 화성 동탄 새도시 메타폴리스의 경우 일반 분양 물량은 평균 20대 1의 높은 경쟁률을 보였지만, 3자녀 특별 공급분은 평균 2대 1로 경쟁률이 낮았다.

9월부터 청약 가점제가 도입되면 3자녀 이상을 둔 가구주의 청약 환경은 좀더 유리해질 것으로 보인다. 먼저 무주택자로서 3자녀 이상을 둔 가구주라면 사실상 ‘0순위’에 가깝다. 우선 이들은 3%의 특별 공급분을 신청할 수 있다. 또 일반 분양분을 놓고 청약 가점제로 경쟁하더라도 점수가 높아 상대적으로 유리한 조건에서 경쟁할 수 있다.

청약 가점제는 △무주택 기간(32점) △부양가족 수(35점) △청약통장 가입 기간(17점) 점수를 합산하는 것이어서, 3자녀 이상을 둔 장기 무주택 가구주는 가점이 높은 상위권에 속하게 된다.

3자녀 이상을 둔 1주택 소유자도 청약 가점제와 관계 없이 특별 공급으로 분양받을 수 있는 기회가 열려 있어 유리한 편이다. 자녀가 2명 이하인 1주택 소유자가 무주택 기간에서 0점을 받게 돼 청약 가점제 물량에 당첨되기 어려운 것과 대비된다.

최종훈 기자 [e-mail]