안갯속 변수 잘 활용하면 ‘내집마련’ 도우미

[부동산 특집] 새집 가는 길

분양값상한제·청약가점제 본격 시행

올 가을 수도권 분양시장에는 그동안 누구도 경험해보지 못했던 ‘기상 이변’이 예고되고 있다. 분양값 상한제와 청약 가점제라는 초대형 태풍이 동시에 상륙하기 때문이다. 다음달부터 본격 시행되는 이 제도들은 실수요자들에게 더없이 유리하다. 또 9월부터 연말까지 대략 10만가구에 가까운 물량이 쏟아져 나올 예정이기 때문에 내집을 장만하려는 무주택자들에게 폭넓은 선택의 기회가 주어질 것으로 보인다. 그러나 제도 시행 초기여서 수요자들이 새로운 청약 환경에 익숙치 않은 데다, 여러 지역에서 아파트 공급이 잇따르면서 선택에 어려움을 겪을 가능성도 크다. 따라서 무주택자이거나 집을 늘리려는 실수요자라면 미리부터 청약 전략을 숙고하고 대처할 필요가 있다.

연말까지 8만가구 물량 쏟아져
상한제 적용 공공택지 우선 공략
가점 낮으면 청약 지역 살펴봐야

분양값상한제·청약가점제 본격 시행

[변수 1] 분양값 상한제

9월부터 공공택지에만 적용하던 분양값 상한제가 모든 민간택지까지 확대 적용된다. 그러나 민간택지에서 실제 분양값 상한제 아파트는 11월 중순 또는 12월부터 나올 것으로 보인다. 주택업체가 8월 말까지 사업승인을 신청해 11월 말까지 분양하면 분양값 상한제 적용에서 비켜가기 때문이다.

그렇지만 실수요자라도 분양값 상한제 아파트를 12월까지 기다릴 필요는 없다. 민간택지와 달리 공공택지에서는 9월부터 당장 분양값 상한제 아파트가 쏟아지기 때문에, 무주택자들은 먼저 이들 공공택지 아파트를 공략해볼 필요가 있다.

강북권 수요자인 경우 남양주 진접지구와 양주 고읍지구 동시분양을 눈여겨볼 만하다. 두 곳은 전용면적 85㎡ 이하 중소형 분양값이 700만원대로 수도권에서는 가장 저렴한 수준이다. 서울 도심지역이나 수도권 서부지역에 직장을 둔 수요자라면 파주 운정 새도시와 청라지구가 유력한 대안으로 꼽힌다. 운정 새도시 85㎡ 이하 분양값은 평당 900만원대, 청라지구 분양값은 800만원대로 예상된다. 주변 시세보다는 다소 비싸지만, 해당 지구의 개발 잠재력에 견주면 경쟁력을 갖춘 분양값이다.

[변수 2] 청약 가점제

올가을 수요자들의 내집 마련을 실질적으로 좌우할 가장 큰 변수는 청약 가점제다. 무주택 기간과 부양가족 수, 청약통장 가입 기간에 따라 점수를 산정해 당첨 우선권이 주어지기 때문이다. 이에 따라 무주택자의 분양 기회가 대폭 늘어나지만, 유주택자는 청약 당첨 기회가 크게 줄어들게 된다. 또 신혼부부나 독신자 등은 실수요자인데도 청약 가점에서는 불리해진다.

청약 가점이 높은 수요자라면 문제가 없겠지만 가점이 중간 이하인 경우 청약 대상지 선택이 중요하다. 9월 중 처음으로 실시되는 가점제 결과를 유심히 살펴볼 필요가 있다. 또 중소형의 25%와 채권입찰제가 적용되지 않는 중대형의 50% 물량은 종전대로 추첨제로 당첨자를 선정한다는 점도 유의해야 한다. 채권입찰제가 적용되는 중대형은 50%의 물량에 대해 청약자가 써낸 채권액이 같을 경우에만 가점제를 적용한다.

[변수 3] 겹치는 분양 시기

지역별 분양 시기도 꼼꼼히 체크해봐야 한다. 계획된 분양 일정을 보면, 8월 말 남양주 진접지구에 이어 10월 초 양주 고읍지구 동시 분양이 기다리고 있다. 판교와 광교 새도시의 중간에 자리한 용인의 동천동과 성복동 등지에서도 9월부터 6천가구에 이르는 대규모 분양이 잇따를 예정이다.

10월부터 12월까지는 파주 운정지구 8천가구 분양이 예정돼 있다. 서울 강북의 ‘노른자위’로 꼽히는 은평 뉴타운 2800여가구는 10월 중 선보일 예정이다. 또 11월부터 12월 사이에는 인천 경제자유구역 청라지구에서 5천여가구의 분양이 시작된다. 올가을에는 이처럼 분양 물량이 많아, 지역은 다르지만 청약 일정이 비슷하게 겹치는 아파트가 속출할 전망이다. 이 경우 당첨자 발표일이 다르다면 수요자는 청약 일정이 겹치는 두 곳에 청약하는 것도 가능하다. 이때 당첨자 발표일이 이른 아파트에 당첨된다면 당첨자 발표일이 늦은 아파트에서 자동으로 낙첨된다. 황용천 와이플래닝 대표는 “무턱대고 여러 곳에 청약하기보다는 충분히 정보를 수집해 한두 곳을 낙점한 뒤 도전하는 게 바람직하다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]