9만가구 밀어내기 분양 시작 11월 청약전략은 “참는 것”

수도권 11월 분양물량 중 미분양 예상되는 아파트·주상복합

초조해진 업체들 분양값 상한제 피하려…대규모 미분양 사태 예고

업체들 “미분양 되더라도 높은 값에 팔고 보자”
전문가 “이점 많은 선착순 접수까지 기다려라”

분양값 상한제를 피하려는 건설사들이 11월부터 분양 물량을 대거 쏟아내고 있어 곳곳에서 미분양 사태가 예고되고 있다. 때문에 실수요자들은 굳이 청약통장을 써야 하는 1~3순위 청약에 뛰어들기보다는, 미분양과 미계약이 벌어진 뒤 건설사들이 남은 물량을 갖고 선착순(무순위) 분양을 할 때 계약하는 게 현명할 것으로 보인다. 선착순 분양 때는 수요자가 자신이 원하는 동과 층·호수, 방향을 골라 계약할 수 있고 다른 옵션이 덤으로 주어지는 경우가 많기 때문이다.

■ 청약 접수 서두르지 말자=부동산정보업체인 ‘부동산써브’의 집계 결과, 11월 분양물량은 10만9649가구이며 이 가운데 일반분양 물량은 미정인 것을 빼도 9만2470가구다. 지난해 같은 기간(일반분양 2만5천가구)보다 4배 가량 많다.

부동산정보업체들은 건설사들이 분양값 상한제와 전매 제한 규정을 피하기 위해 물량을 쏟아내고 있다고 분석했다. 민간업체들은 11월30일까지 분양승인 신청서를 내야만 분양가 상한제를 적용받지 않으며, 당첨자들도 등기 뒤 곧바로 되팔 수 있다.

부동산써브의 정태희 연구원은 “올 12월부터 내년까지 은평 뉴타운, 파주 운정지구, 송파 새도시, 광교 새도시 등 인기있는 대규모 단지의 분양이 줄을 지어 기다리고 있는 상황인데다, 청약가점제 시행 이후 수요자들이 청약통장을 함부로 쓰지 않는 분위기여서 수도권의 웬만한 단지는 미분양이 우려된다”고 밝혔다.

실제로 업체들 대부분은 분양값 상한제 규제를 받기보다는 미분양 물량을 감수하고라도 분양승인 신청을 앞당겨 내겠다는 태도다. 일부 물량이라도 청약 접수를 통해 높은 가격으로 팔고 미분양 물량만 약간의 인센티브를 주는 편이, 처음부터 분양값 상한제 적용 가격으로 파는 것보다 낫다는 계산이다.

한 부동산정보업체의 팀장은 “건설사로서는 미분양을 각오한다고 하더라도 되도록 청약 미달 물량을 최소화하고 남은 물량만 어쩔 수 없이 선착순 분양하고 싶은 생각이겠지만, 수요자들로서는 이런 상황을 역으로 이용하는 것도 괜찮다”고 조언했다. 그는 “선착순 분양의 경우 수요자가 동·호수를 고를 기회가 있고 선착순 분양이 장기화되면 이자후불제를 무이자로 바꾸거나 새시를 무료로 시공해주는 등 금융 혜택과 옵션이 덤으로 주어지며, 어떨 때는 업체가 분양가를 내리는 경우도 있다”고 말했다. 선착순 분양은 청약통장을 사용하지 않기 때문에, 훗날 청약통장이 필요한 때를 대비하는 장점도 있다.

■ 미분양 예상 단지=부동산정보업체들은 “11월 분양물량 중 입지조건이 좋기로 소문난 인천 송도·청라지구, 고양시 식사·덕이동, 용인시 성복·신봉동, 서울 은평구 불광동, 동작구 상도동을 제외하고는 대부분의 지역에서 중대형 평형 위주로 미분양이 예견된다”고 입을 모았다. 분양 시장 관행을 볼 때 300가구 이하 등 소규모 단지는 미분양 가능성이 매우 높으며, 대규모 단지라 하더라도 웬만큼 좋은 입지가 아니면 올 청약시장 경쟁률에서 알 수 있듯 브랜드에 상관없이 중대형 평형의 미분양 가능성이 높다고 내다봤다. 서울의 경우 강서구 화곡동의 그랜드아이파크, 마포구 망원동의 영화블렌하임, 중구 흥인동의 신성트레저아일랜드 등은 단지 규모가 작은데다, 주변에 투기 수요를 부를 만한 이른바 ‘개발호재’가 없어 미분양이 점쳐진다.

인천 서구 오류동의 검단자이와 왕길동의 금호어울림 또한 청라지구나 송도 경제자유구역에 견줘 인기가 떨어진다. 경기도에서는 광주가 지난 상반기 새도시 후보군에서 떨어지면서 메리트가 줄어 미분양 가능성이 높다. 김포도 미분양 가능성이 크다. 김포에 투자할 바에는 은평뉴타운을 바라보는 수요자가 많은 상황이다. 파주시 조리읍의 파주푸르지오 또한 국내 굴지의 건설사가 짓긴 하지만, 주변에 마트·병원·교육시설 등 편의시설이 없어 미분양이 우려된다. 이밖에 남양주, 안성, 양평, 오산 지역도 미분양이 확실시된다고 부동산정보업체들은 내다봤다.

송창석 기자 [e-mail]